Как можно использовать запасные земли

Земельный Кодекс РФ классифицирует земли в соответствии с их разрешенным использованием (целевым назначением), устанавливает различные правовые режимы для них и территориальное зонирование. Законодательство (ст. 7 ЗК РФ) выделяет семь крупных категорий земель:

• сельхозназначения;
• поселений;
• промышленного, оборонного, специального назначения, энергетики, транспорта, космической отрасли, информационной связи, теле- и радиовещания;
• ООПТ;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса.

В реальности физические и юридические лица могут пользоваться земельными участками по классификатору ВРИ, который устанавливает 13 категорий (групп) и 115 видов разрешенного использования. Как можно заметить, в классификаторе отсутствуют седьмая категория земли запаса. Получается, что использовать их нельзя? В статье постараемся ответить на этот вопрос.

Зачем нужны земли запаса и можно ли их использовать

К землям запаса относятся земли, которые часто называют “ничейными”: они не являются собственностью граждан, предпринимателей, предприятий и организаций. Собственник у таких земель, конечно, есть – это государство или муниципальные образования (МО). К запасному земельному ресурсу не имеют отношения земельные участки (ЗУ) фонда перераспределения, также принадлежащие государству и муниципалитетам (п.1, ст. 103 ЗК РФ).

Отличие земель запаса от фонда перераспределения

Разница в том, что ЗУ фонда распределения имеют сугубо сельскохозяйственное назначение. Они выделяются:

• для ведения сельхозпроизводства;
• создания ЛПХ и ФКХ;
• разведения животных;
• садоводческой и огороднической деятельности;
• выпаса животных и сенокошения.

Фонд образуется из участков, приобретённых на законных основаниях государством, субъектами РФ и МО у гражданских и юридических лиц. В него не входят изъятые для государственных, либо мун. нужд участки ЗО.

• Земли перераспределительного фонда можно использовать для сельскохозяйственной деятельности, научных разработок в области с/х, создания охотничьих и рыбоводческих хозяйств (ст. 78 ЗК РФ).
• Допускается использование с/х земель также для строительства или реконструкции газопроводов, нефтепроводов, инженерных линейных объектов коммуникаций и связи и т.д. При этом на участки, где будет осуществлено подобное строительство/реконструкция, накладывают публичный сервитут. Не требуется переводить земли сельхозназначения в другую категорию при возникновении необходимости такого рода использования.
• Сведения о свободных земельных участках фонда перераспределения находятся в широком доступе.

В отличие от фонда распределения, ЗУ земли запаса могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам для использования в самых разнообразных целях:

• ведения ЛПХ, ФКХ;
• создания СНТ и ОНТ;
• строительства МКД, дорог, инженерных объектов;
• создания охотничьих хозяйств; комплексного освоения территории и т.д.

Использование земель запаса возможно только в том случае, если осуществлён перевод земли в иную категорию. В порядке исключения разрешается не производить перевод, когда земельный участок принадлежит охотничьим угодьям, или на нём ведется разработка недр.

Перевод земли запаса в другую категорию

Последовательность перевода будет следующий:

• Вначале необходимо сформировать по всем правилам земельного кодекса новый участок: подготовить план и утвердить его.
• После этого производится кадастровая регистрация ЗУ.
• Разрешением на перевод является акт, принятый государственными или муниципальными органами о переводе земли в соответствующую ВРИ категорию:
  • например, для ведения личного подсобного хозяйства либо садоводство нужен перевод земель запаса в земли сельхозназначения;
  • для индивидуального жилого строительства – в земли для поселений и т.д
• Обращаться гражданам и юридическим лицам о переводе земли в другую категорию не надо.

Формирование нового земельного участка из земель запаса

Образование и раздел нового ЗУ происходит в соответствии со статьями 11.2 -11.3 ЗК РФ. Участок может быть образован на основании трех возможных документов:

• межевого плана территории (ПМТ), утвержденного ГрК РФ;
• технического проекта участка лесного фонда;
• СРЗУ (схемы расположения земельного участка) на КПТ (кадастровом плане территории).

Таким образом для образования земельного участка из земель запаса не всегда требуется наличие межевого плана. Достаточна схема ЗУ с обозначенными границами на КПТ.

Однако без межевого плана не обойтись, если участок:

• образован из лесного фонда, и на нем будут расположены инженерные объекты;
• предназначен для садоводства или или огородничество;
• расположен в границах застроек многоэтажек (МКД)*;
• необходим для комплексного освоения и развития территории;
• образуется для строительства дорог, газопроводов и других важных линейных объектов федерального, государственного или муниципального значения.

*Данный пункт будет действовать только до 2035 г.

Формирование участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам, и расположенных в Дальневосточном федеральном округе (ДФО), происходит в соответствии с Федеральным Законом № 119 – ФЗ, принятым по отношению к распределению земель гос. и мун. собственности ДФО, первого мая 2016 г.

Схема расположения ЗУ, принадлежащих землям запаса

Подготовка схемы

Подготовка СРЗУ ведется с учётом правил землепользования, землеустройства и строительства и регулируется статьей 11.10 земельного кодекса. Учитываются следующая документация:

• о территориальном планировании;
• проектном плане территории;
• положения об ООПТ;
• территориальном зонировании;
• территориях общего пользования.

На схеме расположения одного или нескольких участков должны быть указаны:

• их границы и площади;
• условные или кадастровые номера (кадастровые указывается, если сведения об участках, образующих новый ЗУ, внесены в ЕГРН);
• красные линии;
• участки общего пользования;
• местоположение зданий, построек и ОНС (объектов незавершенного строительства).

Подготовка схемы осуществляется:

• государственными исполнительными органами или ОМСУ;
• самими гражданами и юридическими лицами, если участок выделяется не на торгах, либо предоставляется в бессрочное пользование или аренду;
• лицами, в чью пользу изымается ЗУ;
• гражданами, которым ЗУ предоставляется для ведения ЛПХ, садоводства, огородничества, ИЖС.

Схема расположения ЗУ должна быть выполнена в электронном виде. Исключение – ЗУ, предоставленное гражданам без торгов: если они сами подготавливают схему, то в этом случае допускается бумажный вариант документа по форме и с соблюдением требований, установленных уполномоченными органами исполнительной Федеральной власти.

Заказать схему можно на официальном сайте ЕГРН  – органа государственного кадастрового учета в интернете. Это услуга бесплатна для органов государственной власти ОМСУ и ЕИРЖС (единого института развития жилищной сферы). Стоимость услуги и порядок оплаты для гражданских и юридических лиц устанавливается фед органами исполнительной власти.

Утверждение СРЗУ

В отношении каждого образуемого участка должно быть вынесено решение с указанием:

• площади ЗУ;
• адреса либо описание местоположения ЗУ;
• кадастрового номера участка либо нескольких ЗУ, из которых образуется новый земельный участок (при наличии регистрации этих участков в органе кадастрового учета);
• территориальной зоны, установленной градостроительным регламентом;
• ВРИ (вида разрешенного использования), если градостроительный регламент на вновь образуемый земельный участок не распространяется;
• категории земель, к которым принадлежит образуемый ЗУ.

Утвержденная СРЗУ действительна в течение 2 лет. Она является разрешением на формирование нового земельного участка из земель запаса. В течение этого времени земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет и переведён другую категорию.

Могут ли не утвердить СРЗУ

Не принять сразу исполнительные органы государственной и муниципальной власти могут в следующих случаях:

• несоответствие плана расположения земельного участка установленным стандартной форме и требованиям;
• при частичном или полном наложении нового образованного участка на уже существующий или другой ЗУ, решение об образовании которого ещё не истекло;
• при нарушении требований статьи 11.9 ЗК РФ:
  • несоблюдение максимального и минимального размера ЗУ;
  • при пересечении границ населенных пунктов, МО, территориальных зон, лесопарков, лесных хозяйств (за исключением участков, предназначенных для геологической разведки, добычи ископаемых размещения инженерных объектов, водохранилищ, водоёмов, гидротехнических сооружений);
  • если сохраненное при разделе обременение не позволяет использовать участок в соответствии с ВРИ;
  • при изламывании в результате раздела земли существующих границ, невозможности строительства объектов недвижимости и т.д.;
• несоответствии СРЗУ проекту плана территории, правила землеустройства и положениям об ООПТ;
• расположении участка в границах зоны, для которой проводится межевание.
• Если схема расположения ЗУ была утверждена раньше плана межевания территории (ПМТ), при этом границы участка на СРЗУ и ПМТ пересекаются, то участок образуется в соответствии с СРЗУ.

Регистрация прав собственности на ЗУ земель запаса

Физические и юридические лица с утверждённой схемой расположения ЗУ имеют право поставить данный участок на кадастровый учет. При этом они могут произвести регистрацию прав собственности на образуемый ЗУ, причем не своей, а РФ, субъектов РФ или муниципалитетов. Наличие доверенности от данных государственных структур власти не требуется (п. 18 ст. 11.10 ЗК РФ).

Заключение

Таким образом граждане и юридические лица могут:

• использовать земли запаса, предварительно переведя их в иную категорию;
• приобретать отдельные участки в собственность или аренду;
• подготавливать схему расположения вновь образуемого ЗУ;
• ставить земельный учусток на учёт в ЕГРН;
• регистрировать без доверенности государственные или муниципальные права собственности.