Как использовать земельный участок, подскажет классификатор ВРИ

Земельные участки (ЗУ) должны использоваться в соответствии с разрешенными видами использования:

• на одних разрешена сельскохозяйственная деятельность и производство;
• на других – жилое строительство;
• на третьих – капитальное строительство бытовых, социальных, коммунальных, здравоохранительных объектов и т.д.

Первая попытка систематизировать виды разрешенного использования (ВРИ) земельных наделов произошла 1.09.2014 г.: именно тогда вышел приказ Минэкономразвития РФ за номером 540 об утверждении классификатора ВРИ ЗУ. С тех пор в него вносились изменения в 2015, 2017 и 2018 годах. Последняя редакция вышла первого января 2019 г. Проведем обзор приложения, включающего в себя установленный приказом № 540 классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Классификатор ВРИ ЗУ: содержание, структура, описания и коды

Документ содержит наименование, описание и числовые коды ВРИ. В настоящее время классификатор ВРИ включает 115 кодов. В версии 2014 г. насчитывалось 93 кода. Классификатор имеет вложенную структуру: один вид использования может включать в себя несколько других видов (подвидов) использования. Код состоит из двух или трех цифр, разделенных точкой:

• первая цифра кода обозначает категорию ВРИ (группу);
• вторая и третья – вид (иногда подвид) ВРИ.

Основные категории ВРИ

Теперь легко разобраться, что всего в классификаторе 13 групп видов разрешенного использования для размещения объектов:

• сельского хозяйства;
• жилых зданий;
• общественного использования;
• предпринимательской деятельности;
• рекреационной деятельности, связанной с отдыхом;
• промышленного производства;
• транспортного сообщения и инфраструктуры;
• обороны и безопасности;
• особой охраны и изучения природы;
• лесопользования;
• привязанных к водным объектам;
• территорий общего пользования;
• ЗУ общего назначения.

Рассмотрим подробнее каждую категорию классификатора ВРИ.

ВРИ – сельское хозяйство (1.0)

В этой категории перечислены виды разрешенного использования ЗУ в области сельского хозяйства и с/х производства под кодами 1.1 – 1.20.

Основной код 1.0, который обозначает ведение сельского хозяйства. Он включает в себя:

• все ВРИ под кодами от 1.1 до 1.20 (всего 11 видов и 9 подвидов ВРИ);
• разрешение о размещении помещений для хранения и переработки с/х продукции, который применяется при всех видах разрешённого использования в этой категории (добавлен в классификатор в 2019 г. на основании приказа № 418 Минэкономразвития от 9.08.2018 г.).

Перечислим содержимое данного ВРИ:

• Растениеводство (или выращивание с/х культур) – код 1.1, в который входят:
  • зерновые и другие с/х культуры (бобовые, масличные, кормовые и пр.) – 1.2;
  • овощеводство, в т. ч. и тепличное (картофель, лук, плодовые, бахчевые, листовые) – 1.3;
  • лекарственные растения, цветы, чай – 1.4;
  • садоводство (плодовые деревья, виноградники, ягодные культуры и др.) – 1.5;
  • лен и конопля – 1.6.
• Животноводство (связано с разведением животных, в т. ч. и племенных, заготовкой сена и выпасом скота, строительством помещений для содержания животных и переработки продукции) – код 1.7, который включает в себя:
  • скотоводство (все виды домашнего скота) – 1.8;
  • звероводство (разведение пушных зверей) – 1.9;
  • птицеводство – 1.10;
  • свиноводство – 1.11.
• Пчеловодство (разведение пчел, других насекомых и переработка продукции) – 1.12.
• Рыбоводство (аквакультура) –  1.13.
• Научные сельскохозяйственные исследования (селекционная деятельность по разведению новых пород скота, птицы, сортов растений, создание с/х генофонда) – 1.14;
• Хранение и обработка с/х продукции (размещение производственных помещений для хранения и обработки) – 1.15;
• Ведение ЛПХ (на полевом участке без права размещения ОКС) – 1.16;
• Создание питомников (саженцы, рассада, семена, помещения для их хранения) – 1.17;
• Сельскохозяйственное производство (МТС, ремонтные мастерские, гаражи и площадки для с/х техники, ангарные и амбарные сооружения, водонапорные системы, трансформаторные помещения и пр. техническое оборудование) – 1.18;
• Сенокошение – 1.19;
• Выпас скота – 1.20.

Последние два ВРИ (сенокошение и выпас) добавлены в 2019 г.

Вид разрешенного использования – жилая застройка (2.0)

Эта категория ВРИ проходит в классификаторе под кодом 2.0. и имеет 7 видов и два подвида.

Что относится к жилым постройкам   

В описании ВРИ под кодом 2.0 содержатся критерии, исключающие из жилых построек следующие жилые помещения (ЖП):

• коммерческого типа (гостиницы, дома и базы отдыха и пр.);
• ЖП, в которых проживание сочетается с лечением или уходом (больницы, санатории, пансионаты для престарелых, детские дома и т.д.);
• ЖП в режимных учреждениях (казармы, помещения для охраны, тюремные камеры, жилые блоки в колониях и пр.);
• производственные служебные помещения.

Перечислим, какие виды разрешенного использование и под каким кодом содержит ВРИ “жилая застройка” (далее ЖЗ) с кодом 2.0:

• ИЖС (2.1):
  • имеет подвид – малоэтажная многоквартирная ЖЗ (2.1.1);
• ЖЗ для ведения ЛПХ – код 2.2;
• блокированная ЖЗ – 2.3;
• передвижное жилье – 2.4;
• среднеэтажная ЖЗ – 2.5;
• многоэтажная ЖС (“высотка”) – код 2.6;
• обслуживающие помещения – 2.7:
  • гаражи – 2.7.1.

Малоэтажные, блокированные, средне – и многоэтажные жилые застройки относятся к многоквартирным домам (МКД).

Приведем описания каждого ВРИ жилой застройки.

Застройка для ИЖС (2.1)

• Результатом строительства может быть здание не выше трех этажей.
• На территории застройки разрешено выращивать плодовые, овощные, бахчевые, ягодные культуры, цветы и др. с/х культуры.
• Можно возводить вспомогательные пристройки и гаражи.

Разновидностью ИЖС является малоэтажный МКД (2.1.1):

• этажность – не более 4 этажей (вместе с мансардным);
• имеется общая территория, на которой разрешается:
  • разведение плодоовощных и ягодных культур, деревьев (в т.ч. декоративных);
  • строить гаражи и другие пристройки;
  • обустраивать детские площадки, места для отдыха;
  • создавать объекты для обслуживания внутри дома (в пристроенных либо встроенных помещения), в том случае если они занимают не более 15 % площади МКД.

Застройка под ЛПХ (2.2)

В застройке под личное подсобное хозяйство разрешены следующие виды разрешенного использования земельного участка:

• строительство жилого дома не выше 3-х этажей;
• производство для личного потребления с/х продукции, в том числе и выращивание животных;
• размещение индивидуального гаража, других хозяйственных построек.

Блокированная жилая застройка (2.3)

К блокированной ЖС относится жилой дом:

• предназначенный для одной семьи;
• имеющий одну или две общие стены без проемов с другим блочным домом (домами);
• кол-во этажей не более трех;
• кол-во совмещенных домов – не более 10;
• имеется выход на общую территорию из каждого дома;
• ведение хозяйства, строительство и обустройство общей территории – такое же, как в малоэтажной ЖС.

Размещение передвижного жилья (2.4)

К передвижной (или мобильной) жилой застройке относятся:

• палаточные лагеря, кемпинги, трейлеры, вагончики, контейнеры и пр.

В данной ЖС должна быть предусмотрена  возможность подключения к инженерной коммуникационной сети, поэтому размещать их можно на ЗУ, оборудованных необходимыми объектами коммуникации.

Среднеэтажная жилая застройка (2.5)

Особенностью среднеэтажных жилых МКД является:

• этажность – не выше 8;
• количество квартир в доме – две и более;
• возможность благоустройства общедомовой территории (озеленение, подземные гаражи и автостоянки, детские, спортивные площадки и пр.);
• общая доля площади вспомогательных помещений в доме, необходимых для обслуживания дома, не должна быть больше 20 % от S общ. дома.

Многоэтажная (высотная) застройка (2.6)

К этой ЖС относятся МКД с кол-вом этажей не меньше 9. Благоустройство и застройка территории отвечает требованиям других типов МКД, перечисленных выше. Доля  общей S вспомогательных обслуживающих помещений внутри дома – не более 15% от общей S дома.

Обслуживающие объекты (2.7)

Размещать на земельном участке ВРИ под кодом 2.7 можно:

• объекты общественного использования и предпринимательской деятельности, обозначенные в классификаторе под категориями 3 и 4, кроме следующих объектов:
  • стационарных медучреждений (3.42);
  • образовательно-просветительных учреждений (3.5), за исключением учреждений под кодом 3.5.1 (детские сады, ясли, школы, гимназии, художественные, музыкальные школы, творческие кружки и т.д.);
  • объектов общественного управления (3.8);
  • научной деятельности (3.9);
  • гидрометеорологических и подобных им объектов (3.91);
  • приюты для животных (3.10.2);
  • торговых и развлекательных центров (4.2);
  • банков и страховых компаний (4.5);
  • развлекательных объектов (ночных клубов, казино, дискотек и т.д.) – 4.8;
  • автозаправок, автомоек, придорожных гостиниц и др. объектов придорожного сервиса (4.9.1);
  • ярмарок и выставок (4.10).
• гаражи и им подобные объекты (отдельные, подземные, оборудованные мойками) – код 2.7.1.

Размещение объектов обслуживания должно быть продиктовано необходимостью, не вредить окружающей среде и людям.

Классификатор ВРИ: ОКС общественного использования (3.0)

Это крупная категория ВРИ с кодом 3.0 разрешает использование земельных участков для удовлетворения различных потребностей и прав граждан (образование, здравоохранение, культура, бытовые вопросы, духовная жизнь и пр.). В группу видов разрешенного использования с кодом 3.0 входят ВРИ от 3.1 до 3.10.2:

• Коммунальное обслуживание (3.1): размещение объектов для обеспечения коммунальных услуг (котельных, водозаборных станций, газо- и водопроводов, ЛЭП, очистных сооружений, телефонных станций, линий связи, гаражей и стоянок для уличной техники, зданий для приема граждан и пр.).
• Объекты социальной инфраструктуры (3.2):
  • оказание социальной помощи (дома для бездомных, престарелых, сирот, ночлежные пункты, социальные магазины, центры оказания психологические и юридической помощи, пенсионные отделы и пр.);
  • почтовые отделения;
  • благотворительные организации.
• ОКС для бытового обслуживания (3.3): ремонтные мастерские, парикмахерские, ателье, бюро ритуальных услуг, химчистки и т.д.
• Объекты здравоохранения (3.4) предназначены для оказания медицинской помощи. Включают два подвида:
  • амбулаторные медучреждения (3.4.1): поликлиники, фельдшерские пункты, центры диагностики, лаборатории, молочные детские кухни, станции переливания крови и т.д.);
  • стационарные медучреждения (3.4.2): больницы, роддома, медицинские НИИ и центры, станции скорой помощи.
• Образовательно-просветительские объекты (3.5): предназначены для дошкольного воспитания, получения общего среднего, профессионального, высшего образования, переквалификации кадров; включают два подвида:
  • дошкольное воспитание, начальное и среднее общее образование (3.5.1): ясли, детские сады, школы (в том числе художественные, музыкальные), гимназии и т.д.;
  • профессиональное образование среднее и высшее (3.5.2): технические колледжи, ПТУ, техникумы, училища, институты, университеты, академии, курсы переподготовки и повышения квалификации и т.д.
• Объекты культуры (3.6): музеи, театры, библиотеки, филармонии, картинные галереи, концертные площадки, цирки, зоопарки, дельфинарии.
• Объекты религиозного значения (3.7): церкви, храмы, монастыри, церковно-приходские школы, семинарии и пр.
• Общественное управление (3.8): помещения для органов гос. власти, ОСМУ, администрации, профсоюзов, политических партий и организаций, диппредставительств, консульств, отраслевых и творческих объединений и союзов.
• Научная деятельность (3.9):
  • ОКС, предназначенные для проведения научных экспериментов, опытов, исследований и разработок, селекционных работ (НИИ, академия наук, научные и опытные отраслевые центры и пр.);
  • включает гидрометеорологические наблюдения и др. исследования окружающей среды (3.9.1): метеостанции, объекты для изучения характеристик почвы, воды, воздуха, космического пространства, солнца и др.
• Ветеринарное обслуживание (3.10), состоит из двух разновидностей ВРИ:
  • амбулаторные ветклиники (3.10.1);
  • приюты для животных (3.10.2): содержание животных, оказание им ветпомощи; разведение и дрессировка; создание гостиниц.

Классификатор ВРИ: предпринимательство (4.0)

Четвертая группа видов разрешенного использования включает следующие ВРИ:

• Деловое управление (4.1):
  • следует различать от общественного управления;
  • размещенные объекты предназначены для деловых сделок и биржевой деятельности.
• Торговые объекты (ТЦ и ТРЦ) – 4.2:
  • площадь объекта – не менее 500 м2;
  • торговый или торгово-развлекательный центр включает не только торговые помещения, но и банковские филиалы, кафе, игровые площадки, другие развлекательные объекты, гаражи и автостоянки.
• Рынки (4.3) – оборудованные помещения, крытые павильоны, площадки для торговли:
  • одно торговое место не может превышать 200 м2;
  • на рыночной территории возможно размещение гаражей либо стоянок для работников и покупателей.
• Магазины (4.4): торговые здания с площадью до 5000 м2.
• Банки и страховые организации (4.5).
• Общепит (4.6): рестораны, кафе, пиццерии, буфеты, столовые и пр.
• Гостиницы (4.7).
• Объекты развлечения (4.8):
  • клубы, дискотеки, танцплощадки, залы игровых автоматов, казино, ипподромы, различные аттракционы;
  • в зоне размещения с ВРИ под кодом 4.8 допускается виды использования 4.6 (помещения общественного питания) и 4.7 (гостиницы).
• Обслуживание автотранспорта (4.9): стоянки, парковки, гаражи (в т. ч. и ярусного типа).
• Придорожный сервис (4.9.1): придорожные кафе, магазины и гостиницы, заправки, автосервисы, пункты вулканизации, автомойки и пр.
• Организация выставок и ярмарок (4.10): размещение сооружений и помещений под выставки, экспозиции, проведение конгрессов и форумов; допускается размещение объектов питания.

Классификатор ВРИ: рекреационные объекты (5.0)

Разрешённое использование земельных участков: размещение спортивных, туристических объектов, создание и оборудование парков, лесных и береговых благоустроенных для отдыха зон, мест для охоты и рыбалки.

В категорию 5.0 входят следующие объекты:

• Спортивные (5.1):
  • спортивные залы и клубы;
  • стадионы, бассейны, ипподромы, тиры;
  • оборудованные для спортивного транспорта причалы и помещения;
  • спортбазы и лагеря.
• Туристические природно-познавательные (5.2):
  • размещение турбаз и лагерей;
  • организация турпоходов и экскурсий;
  • размещение информационных щитов;
  • мероприятия по охране и восстановлению природы.
• Туристическое обслуживание (5.2.1):
  • гостиницы, туристические лагеря и базы;
  • пансионаты отдыха, не связанные с лечением;
  • детские лагеря.
• Объекты для охоты и рыбалки (5.3):
  • оборудованные специальные места для ловли рыбы и охоты;
  • лесные домики;
  • объекты восстановления численности зверей и рыб.
• Причалы для небольших судов (5.4): лодок, яхт и катеров.
• Спортивные поля для занятий гольфом и конным спортом (5.5).

Объекты для производственной деятельности (6.0)

Эта категория включает в себя следующие виды разрешённого использования:

• Недропользование (6.1):
  • геологическая разведка;
  • строительство карьеров, шахт, буровых скважин и пр.;
  • размещение ОКС, необходимых для добычи ископаемых;
  • переработка и транспортировка;
  • жилые объекты для сотрудников, если разработка ведется на межселенной территории.
• Объекты тяжелой промышленности (6.2):
  • металлургической, горнодобывающей отраслей;
  • судостроительной, машиностроительной пром-сти, станкостроения, авиастроения;
  • вагоностроение и другие виды производства, связанные с созданием охранных либо защитных зон.
• Автомобильная пром-сть (6.2.1):  производство автомобилей, кузовов, прицепов, контейнеров для перевозки автомобилей и пр.
• Легкая пром-сть (6.3): электронная, текстильная, пр-во фарфора и фаянса.
• Фармацевтика (6.3.1): объекты фарм. пром-сти, при которых создаются охранно-санитарные зоны.
• Пищевая пром-сть (6.4): хлебовыпечка, консервация, пр-во копченых изделий, табачной и алкогольной продукции.
• Нефтехимическая пром-сть (6.5): переработка нефтепродуктов, пр-во удобрений, бытовой химической продукции.
• Строительная пром-сть (6.6): пр-во стройматериалов, крепежных изделий, сантехнического и газового оборудования, лифтов, и пр.
• Энергетическая пром-сть (6.7):
  • электростанции, электросети, гидротехническое и вспомогательное оборудование (кроме коммунальных объектов 3.1);
  • атомная энергетика (6.7.1): АЭС, ЯУ (кроме научных), хранение ядерного сырья и отходов, вспомогательное оборудование.
• Объекты связи (6.8): теле- и радиовещание, радиосвязь, спутниковая и кабельная связь и др.
• Склады для хранения (6.9).
• Космическая отрасль (6.10): космодромы, ЦУПы, полигоны для приземления, центры подготовки космонавтов и др.
• Целлюлозно-бумажная пром-сть (6.11): пр-во бумаги, картона, древесины, книг, полиграфических изделий, носителей информации и пр.

Классификатор ВРИ: Транспортные объекты (7.0)

Категория включает в себя:

• транспортные пути;
• объекты, необходимые для эксплуатации и ремонта транспорта и путей сообщения;
• помещения для организации перевозки пассажиров (вокзалы, аэропорты).

Всего в группу видов разрешенного использования 7.0 входят пять ВРИ:

• Железнодорожный транспорт (7.1).
• Автомобильный тр-т (7.2).
• Водный (7.3).
• Воздушный (7.4).
• Трубопроводный (7.5).

Объекты оборонного значения (8.0)

В эту группу входят:

• Объекты для обеспечения ВС (8.1):
  • разработка новых военных проектов;
  • испытательные полигоны;
  • объекты для уничтожения оружия и отходов;
  • склады боеприпасов и оружия;
  • засекреченные военные объекты.
• Охрана государственной границы РФ (8.2).
• Объекты для соблюдения внутреннего правопорядка (8.3): объекты спасательной службы, гражданской обороны, военизированная охрана.
• Пенитенциарные учреждения (8.4): СИЗО, тюрьмы, колонии.

Классификатор ВРИ: Охрана и изучение природы (9.0)

В зоне с видом разрешённого использования 9.0 запрещены другие виды деятельности, кроме охранной, познавательной и рекреационной (создание и охрана заповедников, парков, памятников исторического и культурного наследия и т.д.).

Данная категория включает следующие ВРИ:

• Охрана природных территорий (9.1).
• Рекреационные объекты:
  • курортные (9.2);
  • санаторные (9.2.1).
• Историко-культурные (9.3).

Лесопользование (10.0)

На территории, которая имеет данный классификатор ВРИ, разрешены:

• заготовка древесины (10.1);
• создание лесных плантаций (10.2): выращивание леса с целью его вырубки;
• заготовка недревесных ресурсов (10.3): живица, грибы, дикие растения;
• резервные леса (10.4): находятся под охраной.

Водные объекты (11.0)

К этой категории относятся примыкающие к водным объектам земельные участки, на которых существуют такие виды разрешённого использования:

• Общее использование (11.1): водоснабжение, купание, ипользование маломерного водного тр-та для отдыха.
• Специальное исп-ие (11.2): забор воды с пов-сти, очистка и углубление дна, сброс стоков, дренаж.
• Гидротехнические сооружения (11.3): плотины, дамбы, водосбросы, водостоки и т.д.

Земельные территории общего пользования (12.0)

К территориям общего пользования (ТОП) относятся дороги, улицы, тротуары, пешеходные переходы, парки, скверы, расположенные в границах поселений, а также:

• Ритуальные объекты (12.1): кладбища, крематории, места захоронений, памятники.
• Объекты специального назначения (12.2): их назначение – утилизация и обезвреживание отходов (производственных, ядерных, медицинских, от скотомогильников, мусороперерабатывающих заводов и мусорных полигонов).
• Земли запаса (12.3): на них запрещена любая хоз. деятельность.

Классификатор ВРИ: ЗУ общего назначения (13.0)

Земельные участки категории 13.0 предназначены:

• для ведения гражданами таких видов с/х деятельности, как садоводство и огородничества, для удовлетворения своих нужд;
• размещения ОКС, являющихся общим имуществом.

Эта категория появилась в классификаторе в новой редакции приказа № 540 с 1 января 2019 г., на основании приказа Министерства экономического развития РФ № 418 от 9.08.2018 г.

На земельном участке общего назначения разрешаются следующие ВРИ:

• Огородничество (13.1): выращивание для личного потребления с/х культур плюс строительство вспомогательных некапитальных строений.
• Садоводство (13.2): выращивание для своих нужд с/х культур; отдых; размещение жилых и садовых домов, хозпостроек, гаражей.

ВРИ под кодом 13.3 “дачное хозяйство” утратил силу по приказу № 418 Минэкономразвития России.

Что делать, если использование участка не соответствует ВРИ

Переводить свой надел в другую категорию не нужно, если права на земельный участок возникли до 01.09.2014 г. , то есть даты, когда был принят законом № 540 классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Участки, полученные гражданами и физическими лица после принятия закона № 540 Минэкономразвития РФ, должны использоваться в соответствии с разрешенными видами использования.