Сегодня у состоятельных отечественных обывателей рекламой искусственно формируется мнение о большом доходе, который якобы можно получить, вложившись в зарубежную недвижимость. Повсюду реклама, призывающая поскорее купить дом, участок, коттедж, виллу в Германии или во Франции, и зарабатывая на аренде, в ус не дуть себе до конца жизни. Ведь все же знают похвальность зарубежной юриспруденции, максимально защищающей священные права частных собственников, инвесторов и предпринимателей. На самом ли деле так выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость, как это малюется в СМИ? Проверим это на примере аренды в Германии.
Аренда в Германии с точки зрения инвестиции
Призыв вкладываться в зарубежную аренду, обращенный к нашим инвесторам, основан на том, что аренда там очень востребована, и никаких проблем с ликвидностью не возникнет. При желании всегда можно выгодно продать свой бизнес, выйдя из него.
Аренда недвижимости и впрямь очень популярна в большинстве стран Европы.
Более 80 % жителей Германии, (а в Швейцарии, наверное, и все 99%), предпочитают арендовать жилую площадь, а не обременять себя собственностью.
Делают они это по следующим причинам:
- Налоги на собственность в Германии – от 1 до 3% со стоимости жилья в год.
- Арендная плата невысокая, нормируется государством, а если повышается, то очень аккуратно и постепенно – не более 3% в год (маловыгодное условие для лендлорда – лица, зарабатывающего на аренде).
- Если человек лишается работы, то за него платит аренду государство.
Теперь ясно, почему немцы сами покупать недвижимость не хотят, а приманивают «дурачков с деньгами» из России
Для российского капиталиста, не сведущего в немецком законодательстве ждет неприятный сюрприз:
Капитализм в Германии оказывается куда более социалистический, чем у нас!
Возникает впечатление, будто гады немцы, в сговоре с заокеанским рокфеллерами и ротшильдами, специально извели наш социализм, а сами коварно взяли его себе на вооружение, используя все лучшие качества.
И никакие спекуляции на аренде в Германии не пройдут:
Нельзя, к примеру, будет арендовать недвижимость у кого-то подешевле, чтобы потом сдавать ее посуточно по дикой цене. Посуточная аренда за рубежом, конечно, возможна, но если хотите сдавать недвижимость, вначале станьте ее полноценным хозяином.
Цена недвижимости в Германии для инвестора
Второй неприятный момент для нашего инвестора – заявленная продажная цена собственности, которую он находит в рекламе, оказывается процентов на 10 – 15% заниженной:
- вместо 20000 – 30000 евро приходится заплатить 23000 – 33000;
- вместо 100000 евро стоимость вырастает до 110000 – 115000 евро.
Такая цена складывается из-за всевозможных сборов и платежей, которые предстоит выплатить покупателю. Конечно, есть потери и у продавца, но они меньше.
Итак, покупателю недвижимости в Германии придется потратить следующие суммы поверх стоимости собственности:
- 3,5% – налог с купли-продажи;
- до 1.5% – услуги нотариуса;
- до 0,5% – регистрационный сбор;
- до 3 % плюс косвенный налог VAT (аналог нашему НДС), в размере 17% – комиссия риэлтора (брокера по продажам).
Комиссионные брокеру выплачиваются совместно покупателем и продавцом.
В итоге стоимость недвижимости в Германии для покупателя вырастает до 9% и больше.
Защита прав арендодателя и арендатора в Германии
Инвестора также завлекают невиданными гарантиями его прав и отсутствием необходимости поисков арендаторов:
- Недвижимость, как правило, продается вместе с проживающими жильцами.
- Необходимо просто переоформить переход прав собственности.
- Жильцы после регистрации прав нового собственника осуществляют платежи ему, а не прежнему хозяину.
Несмотря на удобства для инвесторов, изучение договора аренда позволяет понять, что права арендатора защищены государством гораздо больше, чем права лендлорда-арендодателя:
- Арендатор по закону имеет право проживать в съемном жилье до окончания срока аренды, но никто ему не воспрепятствует в принципе, если он захочет съехать раньше.
- А вот выселить жильца раньше установленного срока арендодателю в Германии невозможно.
- Не сможет он также повышать плату выше установленного государством предела.
Приоритет арендатора существует и в отечественной аренде, однако в Германии его права защищаются гораздо жестче.
Нашему арендодателю, за исключением социальной аренды, в ценах – вольница:
Хотя договор найма ограничивает право хозяина изменить сумму оплаты в течение срока аренды, при составлении нового договора стороны могут договориться о новой цене, без контроля со стороны государства.
Получается, бюргеры-буржуи лучше пекутся о населении, чем наши доморощенные капиталисты.
А управляющего арендой не закажете?
Ладно, предположим, инвестиция в зарубежную аренду, все-таки состоялась, и инвестор, посчитав все свои затраты и сверив списки жильцов, приготовился к извлечению прибыли, которая ему была обещана до 10% в год.
И тут он жестоко сталкивается еще с одной проблемой:
Чтобы контролировать поступление денег, оплачивать налоги, решать все бытовые вопросы, связанные с купленной им за рубежом недвижимостью, инвестору необходим доверительный управляющий в аренде.
В противном случае инвестор должен жить там же, где он приобрел собственность, ибо затраты на частые поездки его измотают и будут разорительны.
Доверительная аренда за рубежом официально не так дорога:
- В прайсах указана ежемесячная стоимость работы управляющего 20 – 30 евро.
Но к этой сумме прибавляются другие расходы:
- 10 евро – обслуживание счета домовладельца.
- Дополнительные расходы на строителей, сантехников, обслуживающий персонал, налогового консультанта, адвоката и т.д.
В итоге оплата управляющему вырастает до 50 евро в месяц, а в реальности может доходить до 40% от месячного дохода (для инвесторов с небольшим начальным капиталом и отсутствием опыта).
Реальная доходность аренды за рубежом
Чистую прибыль аренды считают, вычитая из арендной платы такие расходы:
- налоги;
- услуги управляющего арендой;
- трата на текущие расходы (поддержание дома в хорошем санитарно-техническом состоянии, ремонт).
В итоге чистая прибыль составляет вовсе не 10%, а всего навсего 3%.
Здесь еще раз возникает недоумение:
А не положить ли лучше деньги в надежный банк под 10 процентов годовых?
Но у большинства инвесторов по поводу банков возникает истеричное «чур меня!», что вполне понятно, ведь надежных банков у нас не бывает:
Каждое поколение инвесторов (и не только) запомнило как минимум одну денежную реформу и одну деноминацию, экспроприирующую «все нажитое непосильным трудом».
Инвестиции в зарубежную аренду маленькие и большие
Даже три процента прибыли – это приличные деньги, но для среднего и крупного инвестора. Для него Германия – настоящий рай.
А маленькому, с капиталом до 200000 евро, как выяснилось, за границей делать нечего – оберут до нитки и оставят крохи. Бизнес аренда квартиры в Германии не принесет ему особой прибыли.
Вообще быть маленьким инвестором за рубежом не то, что невыгодно, просто формат его инвестиций должен быть несколько иным:
- Мелкому инвестору будет трудно взять кредит в банке.
- Крупные постоянные инвесторы кредитуются банками с большим удовольствием.
- Вложиться мелкому инвестору можно в такие проекты:
- фонды недвижимости (есть возможность получить до 8% премиальных);
- блок студенческих или служебных апартаментов, находящихся в специализированном комплексе под управлением управляющих кампаний.
- Для крупного инвестора наиболее лакомые кусочки:
- супер-маркеты и торговые центры;
- отели с гарантированным доходом;
- мини-отели;
- многоквартирное помещение (доходный дом).
Общий вывод:
Инвестиции в зарубежную недвижимость интересны для крупного инвестора, способного приобрести высоколиквидные объекты коммерческого и гостиничного типа. Мелкий инвестор может вложить средства в долю собственности, находящуюся под управлением специализированных кампаний, или инвестиционные фонды недвижимости.
Видео: Стоит ли инвестировать в недвижимость за рубежом.
