Признание постройки самовольной – что делать?

Самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ, самострой – это сооружение, возведенное на участке земли, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

Кроме того, постройку могут признать самовольной, если она возведена без получения на это согласований, или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Признаки самовольной постройки

Легализация недвижимости с признаками самовольного строительства – это сложная, но необходимая процедура.

Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:

• возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;
• размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;
• построены без обязательных разрешений и согласований;
• возведены с нарушением строительных правил и норм.

Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.

При этом согласно этой же статье ГК РФ, НЕ является самовольной постройкой здание, возведенное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему участка земли.

Важно: Если постройка не соответствует нормативам, ее необходимо заранее привести в соответствие!

На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

• заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);
• в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;
• в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);
• в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;
• в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.

Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Обязательное условие для легализации

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с участком земли. Поэтому, чтобы узаконить самовольную постройку, нужно подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие самовольной постройки требованиям безопасности.

Если прав на земельный участок нет, то понадобится оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп участка земли.

Изменение ВРИ тоже достаточно сложная процедура, поскольку ВРИ установлен правилами землепользования и застройки.

Помимо этого, могут быть ограничения в отношении участка. Например, зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой запрещено возведений других построек. Водоохранные зоны вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам.

Чтобы узаконить самовольную постройку понадобится:

• подготовить соответствующие документы (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;
• получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;
• заказать технические планы;
• согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Как узаконить самовольную постройку?

Существует несколько способов узаконить самовольную постройку, среди которых стоит отметить:

• оформление разрешения на строительство;
• признание права собственности в судебном порядке;
• получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;
• установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.

Разберем более подробно каждый из способов легализации объекта самовольного строительства.

Оформление разрешения на строительство

При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют участок земли на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении самовольной постройки органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

При обнаружении самовольной пострйки в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания, оформить разрешение на строительство возможно.

Признание права собственности в судебном порядке

Узаконить самовольную постройку можно на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

• участок земли находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
• имеются права, допускающие строительство объекта на участке земли;
• на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;
• сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебные органы необходимо представить:

• проект строительства здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;
• заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
• заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
• архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;
• договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта

В соответствии с п. 3.2 статьи 222 ГК РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование участок земли, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

Поэтому, чтобы узаконить самовольную постройку через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ нужно представить в судебные органы:

• договор аренды участок земли с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;
• проект строительства (реконструкции) здания;
• заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
• заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
• архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Кроме того, необходимо представить заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций объекта с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей, Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Комиссия устанавливает возможность легализации самостроя и дает рекомендации органам исполнительной власти об оформлении документации на объект или устанавливает невозможность сохранения самовольной постройки и необходимость подачи в суд иска о признании здания самовольной постройкой и демонтажа.

На основании решения комиссии потребуется уплата штрафа за незаконное использование участка земли.

В случае, если комиссия установит неосуществимость легализации объекта самовольного строительства в Москве, подписать договоры аренды участка земли будет невозможно.

В соответствии с нормами статьи 222 ГК РФ положительное решение Градостроительно-земельной комиссии не является основанием для признания права собственности на объект самовольного строительства.

Однако наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства здания, позволит суду удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.

Если здание не является самовольной постройкой

В соответствии с п. 1 статьи 222 ГК РФ, здание, возведенное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник данного объекта не знал действии указанных ограничений.

Поэтому есть основание просить суд установить, что здание не является самовольной постройкой, при одновременном соблюдении следующих трех условий:

• право собственности на здание или его часть зарегистрировано в ЕГРН;
• участок земли принадлежит собственнику здания или его части по праву собственности или находится у него в аренде;
• судебным органам необходимо доказать, что собственник объекта недвижимости не знал и не мог знать о наличии ограничений в отношении принадлежащего ему участка.

Защита прав собственников участков

4 августа 2018 года вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
3. Стало легче легализовать самострой.
4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Итак, теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали.

Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.