Застройщик за просрочку наказывается рублем

Доле­вое стро­и­тель­ство — это попу­ляр­ный и срав­ни­тель­но деше­вый спо­соб решить вопрос с при­об­ре­те­ни­ем квар­ти­ры на пер­вич­ном жилищ­ном рын­ке, при кото­ром рас­пре­де­ле­ние жилья про­ис­хо­дит на началь­ном эта­пе, прак­ти­че­ски сра­зу же, на ста­дии раз­ра­бот­ки стро­и­тель­но­го про­ек­та, как толь­ко вырыт кот­ло­ван и вби­ты пер­вые сваи. Меж­ду застрой­щи­ком (ком­па­ни­ей, веду­щей стро­и­тель­ство) и участ­ни­ка­ми про­ек­та (доль­щи­ка­ми) заклю­ча­ет­ся дого­вор ДДУ (дого­вор доле­во­го уча­стия). Застрой­щик при­ни­ма­ет обя­за­тель­ство перед доль­щи­ка­ми о свое­вре­мен­ной сда­че в срок дома и его соот­вет­ствии тре­бу­е­мым тех­ни­че­ским нор­мам и нор­ма­ти­вам каче­ства. Доль­щи­ки в свою оче­редь обя­зу­ют­ся вне­сти на счёт застрой­щи­ка день­ги, на кото­рые будет осу­ществ­лять­ся стро­и­тель­ство. Очень часто дома по ДДУ сда­ют­ся с боль­шим опоз­да­ни­ем, сро­ки, ука­зан­ные в дого­во­ре, не соблю­да­ют­ся. И это не самое страш­ное — порой строй­ка на дол­гие годы замо­ра­жи­ва­ет­ся фак­ти­че­ски в самом нача­ле. Что делать? Как бороть­ся с недоб­ро­со­вест­ны­ми застрой­щи­ка­ми и воз­мож­но ли взыс­ка­ние неустой­ки по ДДУ? И как рас­счи­тать неустой­ку по дого­во­ру доле­во­го стро­и­тель­ства?

Как взыскать неустойку с застройщика по дду?

Мы уже писа­ли о все­воз­мож­ных улов­ках, исполь­зу­е­мых застрой­щи­ка­ми при состав­ле­нии дого­во­ра о доле­вом уча­стии в ста­тье Как не дать себя обма­нуть в доле­вом стро­и­тель­стве.

Ужесточение требований к застройщикам в 2018 г.

В послед­нее вре­мя тре­бо­ва­ния к застрой­щи­ку уже­сто­че­ны и сфор­ми­ро­ва­лась тен­ден­ция вытес­не­ния с рын­ка част­ных деве­ло­пе­ров госу­дар­ствен­ны­ми.

  • Фир­ма-застрой­щик долж­на иметь раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство и обла­дать необ­хо­ди­мым устав­ным фон­дом, не менее 10% от сто­и­мо­сти про­ек­та.
  • У нее не долж­но быть ника­ких невы­пол­нен­ных обя­за­тельств перед тре­тьи­ми лица­ми, задол­жен­но­стей, про­це­дур банк­рот­ства или лик­ви­да­ции.
  • Застрой­щи­ки долж­ны начать пере­хо­дить к новой систе­ме целе­во­го финан­си­ро­ва­ния, с исполь­зо­ва­ни­ем бан­ков­ских кре­ди­тов, спе­ци­аль­ных сче­тов и сче­тов эскроу, исклю­ча­ю­щих неце­ле­вое исполь­зо­ва­ние денеж­ных средств доль­щи­ков. Вкла­ды участ­ни­ков доле­во­го стро­и­тель­ства будут защи­ще­ны при помо­щи стра­хо­ва­ния. (См. “Дорож­ную кар­ту” по пере­хо­ду застрой­щи­ков к новой финан­со­вой моде­ли, утвер­жден­ную пра­ви­тель­ством РФ в кон­це минув­ше­го года).

С 1.07.2019 г. доле­вое стро­и­тель­ство с при­ме­не­ни­ем средств граж­дан будет пре­кра­ще­но.

Правовой аспект невыполнения договора ДДУ

Взыс­ка­ние неустой­ки с застрой­щи­ка про­из­во­дит­ся в соот­вет­ствии со ст. 6 дого­во­ра 214-ФЗ “О доле­вом стро­и­тель­стве”.

  • Ч.1 ста­тьи гла­сит: Застрой­щик обя­зу­ет­ся сдать мно­го­квар­тир­ный дом или дру­гой жилищ­ный объ­ект не поз­же ука­зан­но­го в дого­во­ре сро­ка, за исклю­че­ни­ем ситу­а­ции, ука­зан­ной в ч.3. дан­ной ста­тьи.
  • Ч.2: За каж­дый день про­сроч­ки застрой­щик дол­жен выпла­тить неустой­ку юри­ди­че­ско­му лицу, с кото­рым под­пи­сан ДДУ в раз­ме­ре 1/300 от базис­ной став­ки рефи­нан­си­ро­ва­ния* ЦБ (послед­нее дей­стви­тель­ное зна­че­ние СР с 26.03.2016 г. — 7,25%). Если доль­щи­ком явля­ет­ся физи­че­ское лицо, сум­ма штра­фа удва­и­ва­ет­ся. Если сда­ча объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию затя­ги­ва­ет­ся не по вине ком­па­нии по доле­во­му стро­и­тель­ству, а по вине доль­щи­ка, укло­ня­ю­ще­го­ся от под­пи­са­ния акта о пере­да­че жилищ­но­го объ­ек­та, то застрой­щик осво­бож­да­ет­ся от выпла­ты неустой­ки, если все основ­ные усло­вия дого­во­ра им соблю­де­ны.
  • Ч.3 Застрой­щик обя­зан при воз­ник­ших у него затруд­не­ни­ях и невоз­мож­но­сти сдать объ­ект вовре­мя, не позд­нее, чем за два меся­ца до ука­зан­но­го в дого­во­ре сро­ка, инфор­ми­ро­вать об этом всех участ­ни­ков ДС и пред­ло­жить им изме­нить усло­вия дого­во­ра.

При­ме­ча­ния:

  • *Став­ка рефи­нан­си­ро­ва­ния — это про­цент кре­ди­то­ва­ния внут­ри бан­ков­ской систе­мы, по кото­рой ЦБ выда­ёт кре­ди­ты под­от­чёт­ным ему бан­кам.
  • Клю­че­вая став­ка — мини­маль­ный про­цент ЦБ по крат­ко­сроч­ным, выда­ва­е­мым мак­си­мум на одну неде­лю кре­ди­там, и одно­вре­мен­но наи­выс­ший %, по кото­ро­му он сам одал­жи­ва­ет день­ги у ниже­сто­я­щих кре­дит­ных орга­ни­за­ций.

Клю­че­вая став­ка уже два года (с 26.03.2016 г) рав­на став­ке рефи­нан­си­ро­ва­ния , то есть и КС и СР в насто­я­щее вре­мя  состав­ля­ют 7,25%.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Рас­чет неустой­ки по ДДУ лег­ко про­из­ве­сти само­сто­я­тель­но, исполь­зуя фор­му­лу:
N = S * n * КС/300 * k, где

  • N — раз­мер неустой­ки;
  • S — cум­ма дого­во­ра;
  • n — кол-во дней про­сроч­ки;
  • КС — клю­че­вая став­ка (так как ука­за­на в %, надо раз­де­лить её на 100);
  • k — штраф­ной коэф­фи­ци­ент. Для доль­щи­ка юри­ди­че­ско­го лица равен 1, для физи­че­ско­го лица — 2.

Отсчёт пери­о­да про­сроч­ки начи­на­ет­ся со вто­ро­го дня, сле­ду­ю­ще­го за датой сда­чи объ­ек­та по дого­во­ру и закан­чи­ва­ет­ся в день сда­чи дома: так, если дом сдан не 13.07.2018 г., а 14.07.2018 г., то про­сроч­ка соста­вит один день.

Пример расчёта неустойки

Доль­щик, обыч­ный граж­да­нин, то есть физи­че­ское лицо, запла­тил по дого­во­ру застрой­щи­ку 3000000 руб. Фир­ма по ДДУ обя­за­на была сдать дом 10.06.2018 г., но сда­ла 24.06.2018 г. Какую пеню она обя­за­на упла­тить доль­щи­ку?

Пери­од про­сроч­ки — 11.06 — 24.06, то есть 14 дней.

Клю­че­вая став­ка — 7.25/100 = 0,0725.

Штраф­ной коэф­фи­ци­ент — 2

N = 3000000 * 14 * 0,0725/300 * 2 = 20300 руб.

Это неустой­ка все­го лишь за 14 дней. Нетруд­но под­счи­тать, каким будет раз­мер взыс­ки­ва­е­мой сум­мы, если пери­од про­сроч­ки 140 дней — 203000 руб.

Так­же есть спе­ци­аль­ные рас­чёт­ные каль­ку­ля­то­ры неустой­ки.

Другие виды штрафных выплат застройщика

Кро­ме неустой­ки за про­сроч­ку участ­ник доле­во­го стро­и­тель­ства может потре­бо­вать:

  • штраф в раз­ме­ре поло­ви­ны неустой­ки (при этом состав­ля­ет­ся пре­тен­зия непо­сред­ствен­но к застрой­щи­ку);
  • сме­ще­ние окон­ча­ния пери­о­да про­сроч­ки на дату судеб­но­го засе­да­ния;
  • при задерж­ке выпла­ты неустой­ки после реше­ния суда — пеня в раз­ме­ре 1% за каж­дый про­шед­ший после назна­чен­ной судом край­ней даты пога­ше­ния неустой­ки;
  • воз­ме­ще­ние застрой­щи­ком доль­щи­ку сто­и­мо­сти аренд­ной пла­ты за пери­од про­сроч­ки.

Поми­мо это­го, при поло­жи­тель­ном судеб­ном реше­нии в поль­зу ист­ца застрой­щик будет вынуж­ден воз­ме­стить тому раз­мер пошли­ны с цены иска и про­чие судеб­ные издерж­ки.

Взыскание неустойки с застройщика при расторжении договора ДДУ

  • При преж­де­вре­мен­ном рас­тор­же­нии ДДУ застрой­щик обя­зан воз­вра­тить доль­щи­ку вне­сен­ную им дого­вор­ную сум­му вме­сте с неустой­кой за вре­мя её исполь­зо­ва­ния, то есть фак­ти­че­ски опла­тить про­цен­ты как при поль­зо­ва­нии кре­ди­том по базис­ной став­ке рефи­нан­си­ро­ва­ния. Это усло­вие закры­ва­ет для нечест­ных застрой­щи­ков воз­мож­ность бес­плат­но исполь­зо­вать день­ги доль­щи­ков по схе­ме “одол­жи у оче­ред­но­го кре­ди­то­ра, что­бы рас­счи­тать­ся с преды­ду­щим”.
  • Если дого­вор рас­торг­нут после завер­ше­ния сро­ка дей­ствия, неустой­ка доль­щи­ку выпла­чи­ва­ет­ся:
    • при сда­че объ­ек­та с опоз­да­ни­ем боль­ше, чем два меся­ца;
    • в том слу­чае, если объ­ект не сдан спу­стя два м‑ца по окон­ча­нию сро­ка дей­ствия дого­во­ра.

Как написать претензию на застройщика

Преж­де, чем подать на застрой­щи­ка в суд, мож­но послать ему пре­тен­зию. В пре­тен­зии обя­за­тель­но долж­ны быть:

  • наиме­но­ва­ние и адрес застрой­щи­ка*;
  • сум­ма неустой­ки, под­твер­жден­ная рас­че­том (мож­но сде­лать скрин­шот каль­ку­ля­то­ра неустой­ки);
  • под­пи­си и печа­ти.

*Адрес застрой­щи­ка обя­за­тель­но нуж­но ука­зать пра­виль­ный, про­ве­рив его в ЕГРЮЛ. Невер­но ука­зан­ный в дого­во­ре адрес, отсут­ствие под­пи­сей, печа­тей ста­нет досад­ной поме­хой для выне­се­ния спра­вед­ли­во­го при­го­во­ра при судеб­ном раз­би­ра­тель­стве.

  • Если в ито­ге сум­ма пре­тен­зии пре­вы­сит 1 млн. руб., необ­хо­ди­мо будет опла­тить гос­по­шли­ну. Что­бы избе­жать этой затра­ты, мож­но созна­тель­но умень­шить неустой­ку или послать несколь­ко пре­тен­зий на мень­шие сум­мы.
  • Доку­мен­ты мож­но послать по почте, не забыв сде­лать опись вло­же­ния, и отсле­дить их на сай­те Почты Рос­сии  (https://www.pochta.ru/tracking).
  • Поч­то­вую кви­тан­цию и опись важ­но сохра­нить для суда.

Исковое заявление в суд на уплату неустойки по долевому строительству

Обра­щать­ся нуж­но в рай­он­ный или город­ской суд по адре­су ист­ца (обыч­но в его роли высту­па­ет доль­щик, поку­па­тель по ДДУ или пере­уступ­ке прав по дого­во­ру цес­сии).


Какие доку­мен­ты нуж­ны для пода­чи в суд на застрой­щи­ка:

  • иско­вое заяв­ле­ние в суд;
  • копия дого­во­ра о доле­вом уча­стии;
  • копия доку­мен­тов, с под­твер­жде­ни­ем опла­ты по ДДУ;
  • копия дого­во­ра цес­сии (при пере­уступ­ке прав);
  • копия пре­тен­зии к застрой­щи­ку;
  • пере­пис­ка с ним, если есть;
  • доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие отправ­ку пре­тен­зии (поч­то­вая кви­тан­ция);
  • дого­вор арен­ды, если есть, для под­твер­жде­ния допол­ни­тель­ных рас­хо­дов.

Копии долж­ны быть заве­ре­ны с про­ста­нов­кой под­пи­си и даты.

К под­пи­сан­но­му ист­цом иску нуж­но при­ло­жить кви­тан­цию об упла­те гос­по­шли­ны
Ска­чать обра­зец иска в суд на взыс­ка­ние неустой­ки с застрой­щи­ка по ДДУ.

Про­чи­тай­те так­же как подать иско­вое заяв­ле­ние

Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт о жилищном и гражданском законодательстве
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: