Застройщик за просрочку наказывается рублем

Долевое строительство – это популярный и сравнительно дешевый способ решить вопрос с приобретением квартиры на первичном жилищном рынке, при котором распределение жилья происходит на начальном этапе, практически сразу же, на стадии разработки строительного проекта, как только вырыт котлован и вбиты первые сваи. Между застройщиком (компанией, ведущей строительство) и участниками проекта (дольщиками) заключается договор ДДУ (договор долевого участия). Застройщик принимает обязательство перед дольщиками о своевременной сдаче в срок дома и его соответствии требуемым техническим нормам и нормативам качества. Дольщики в свою очередь обязуются внести на счёт застройщика деньги, на которые будет осуществляться строительство. Очень часто дома по ДДУ сдаются с большим опозданием, сроки, указанные в договоре, не соблюдаются. И это не самое страшное – порой стройка на долгие годы замораживается фактически в самом начале. Что делать? Как бороться с недобросовестными застройщиками и возможно ли взыскание неустойки по ДДУ? И как рассчитать неустойку по договору долевого строительства?

Как взыскать неустойку с застройщика по дду?

Мы уже писали о всевозможных уловках, используемых застройщиками при составлении договора о долевом участии в статье Как не дать себя обмануть в долевом строительстве.

Ужесточение требований к застройщикам в 2018 г.

В последнее время требования к застройщику ужесточены и сформировалась тенденция вытеснения с рынка частных девелоперов государственными.

• Фирма-застройщик должна иметь разрешение на строительство и обладать необходимым уставным фондом, не менее 10% от стоимости проекта.
• У нее не должно быть никаких невыполненных обязательств перед третьими лицами, задолженностей, процедур банкротства или ликвидации.
• Застройщики должны начать переходить к новой системе целевого финансирования, с использованием банковских кредитов, специальных счетов и счетов эскроу, исключающих нецелевое использование денежных средств дольщиков. Вклады участников долевого строительства будут защищены при помощи страхования. (См. “Дорожную карту” по переходу застройщиков к новой финансовой модели, утвержденную правительством РФ в конце минувшего года).

С 1.07.2019 г. долевое строительство с применением средств граждан будет прекращено.

Правовой аспект невыполнения договора ДДУ

Взыскание неустойки с застройщика производится в соответствии со ст. 6 договора 214-ФЗ “О долевом строительстве”.

• Ч.1 статьи гласит: Застройщик обязуется сдать многоквартирный дом или другой жилищный объект не позже указанного в договоре срока, за исключением ситуации, указанной в ч.3. данной статьи.
• Ч.2: За каждый день просрочки застройщик должен выплатить неустойку юридическому лицу, с которым подписан ДДУ в размере 1/300 от базисной ставки рефинансирования* ЦБ (последнее действительное значение СР с 26.03.2016 г. – 7,25%). Если дольщиком является физическое лицо, сумма штрафа удваивается. Если сдача объекта в эксплуатацию затягивается не по вине компании по долевому строительству, а по вине дольщика, уклоняющегося от подписания акта о передаче жилищного объекта, то застройщик освобождается от выплаты неустойки, если все основные условия договора им соблюдены.
• Ч.3 Застройщик обязан при возникших у него затруднениях и невозможности сдать объект вовремя, не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, информировать об этом всех участников ДС и предложить им изменить условия договора.

Примечания:

• *Ставка рефинансирования – это процент кредитования внутри банковской системы, по которой ЦБ выдаёт кредиты подотчётным ему банкам.
• Ключевая ставка – минимальный процент ЦБ по краткосрочным, выдаваемым максимум на одну неделю кредитам, и одновременно наивысший %, по которому он сам одалживает деньги у нижестоящих кредитных организаций.

Ключевая ставка уже два года (с 26.03.2016 г) равна ставке рефинансирования , то есть и КС и СР в настоящее время  составляют 7,25%.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Расчет неустойки по ДДУ легко произвести самостоятельно, используя формулу:
N = S * n * КС/300 * k, где

• N – размер неустойки;
• S – cумма договора;
• n – кол-во дней просрочки;
• КС – ключевая ставка (так как указана в %, надо разделить её на 100);
• k – штрафной коэффициент. Для дольщика юридического лица равен 1, для физического лица – 2.

Отсчёт периода просрочки начинается со второго дня, следующего за датой сдачи объекта по договору и заканчивается в день сдачи дома: так, если дом сдан не 13.07.2018 г., а 14.07.2018 г., то просрочка составит один день.

Пример расчёта неустойки

Дольщик, обычный гражданин, то есть физическое лицо, заплатил по договору застройщику 3000000 руб. Фирма по ДДУ обязана была сдать дом 10.06.2018 г., но сдала 24.06.2018 г. Какую пеню она обязана уплатить дольщику?

Период просрочки – 11.06 – 24.06, то есть 14 дней.

Ключевая ставка – 7.25/100 = 0,0725.

Штрафной коэффициент – 2

N = 3000000 * 14 * 0,0725/300 * 2 = 20300 руб.

Это неустойка всего лишь за 14 дней. Нетрудно подсчитать, каким будет размер взыскиваемой суммы, если период просрочки 140 дней – 203000 руб.

Также есть специальные расчётные калькуляторы неустойки.

Другие виды штрафных выплат застройщика

Кроме неустойки за просрочку участник долевого строительства может потребовать:

• штраф в размере половины неустойки (при этом составляется претензия непосредственно к застройщику);
• смещение окончания периода просрочки на дату судебного заседания;
• при задержке выплаты неустойки после решения суда – пеня в размере 1% за каждый прошедший после назначенной судом крайней даты погашения неустойки;
• возмещение застройщиком дольщику стоимости арендной платы за период просрочки.

Помимо этого, при положительном судебном решении в пользу истца застройщик будет вынужден возместить тому размер пошлины с цены иска и прочие судебные издержки.

Взыскание неустойки с застройщика при расторжении договора ДДУ

• При преждевременном расторжении ДДУ застройщик обязан возвратить дольщику внесенную им договорную сумму вместе с неустойкой за время её использования, то есть фактически оплатить проценты как при пользовании кредитом по базисной ставке рефинансирования. Это условие закрывает для нечестных застройщиков возможность бесплатно использовать деньги дольщиков по схеме “одолжи у очередного кредитора, чтобы рассчитаться с предыдущим”.
• Если договор расторгнут после завершения срока действия, неустойка дольщику выплачивается:
  • при сдаче объекта с опозданием больше, чем два месяца;
  • в том случае, если объект не сдан спустя два м-ца по окончанию срока действия договора.

Как написать претензию на застройщика

Прежде, чем подать на застройщика в суд, можно послать ему претензию. В претензии обязательно должны быть:

• наименование и адрес застройщика*;
• сумма неустойки, подтвержденная расчетом (можно сделать скриншот калькулятора неустойки);
• подписи и печати.

*Адрес застройщика обязательно нужно указать правильный, проверив его в ЕГРЮЛ. Неверно указанный в договоре адрес, отсутствие подписей, печатей станет досадной помехой для вынесения справедливого приговора при судебном разбирательстве.

• Если в итоге сумма претензии превысит 1 млн. руб., необходимо будет оплатить госпошлину. Чтобы избежать этой затраты, можно сознательно уменьшить неустойку или послать несколько претензий на меньшие суммы.
• Документы можно послать по почте, не забыв сделать опись вложения, и отследить их на сайте Почты России  (https://www.pochta.ru/tracking).
• Почтовую квитанцию и опись важно сохранить для суда.

Исковое заявление в суд на уплату неустойки по долевому строительству

Обращаться нужно в районный или городской суд по адресу истца (обычно в его роли выступает дольщик, покупатель по ДДУ или переуступке прав по договору цессии).

Какие документы нужны для подачи в суд на застройщика:

• исковое заявление в суд;
• копия договора о долевом участии;
• копия документов, с подтверждением оплаты по ДДУ;
• копия договора цессии (при переуступке прав);
• копия претензии к застройщику;
• переписка с ним, если есть;
• документы, подтверждающие отправку претензии (почтовая квитанция);
• договор аренды, если есть, для подтверждения дополнительных расходов.

Копии должны быть заверены с простановкой подписи и даты.

К подписанному истцом иску нужно приложить квитанцию об уплате госпошлины
Скачать образец иска в суд на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ.

Прочитайте также как подать исковое заявление