Квартиры первичного рынка жилья привлекают народ своей большей доступностью: квартира в строящемся доме может быть на 30 % дешевле вторичной. Ипотека на долевое строительство в бывших союзных государствах появилась в конце 90-х и до сих пор крайне популярна. Но все мы помним также и толпы обманутых, разгневанных дольщиков. Грубые схемы обмана, по которой деньги на строительство собирались, после чего застройщики исчезали вместе с деньгами, сегодня уже редкость. Однако риски при долевом строительстве существуют до сих пор. Есть 101 способ всевозможных уловок, при котором можно сравнительно честно, то есть оставаясь в юридическом поле, обмануть дольщика.
Ипотечные риски при долевом строительстве
В 2004 г. был принят федеральный закон N 214-ФЗ о долевом строительстве, регулирующий отношения дольщиков и застройщиков. С тех пор он все время дополняется, с целью повышения ответственности тех, кто привлекает в строительство средства простых граждан, и сокращения количества лазеек, дающий возможности увильнуть от выполнения обязательств.
Уже хорошо то, что строительный бизнес не может так оголтело игнорировать закон, как это делал раньше.
Самые частые схемы обмана:
- Составление предварительного договора о сделке
- Вексельная схема договора
Обычно обе схемы используются параллельно для юридической подстраховки застройщика.
Составление предварительного договора о покупке-продаже
Это своего рода пролонгированная сделка. Право собственности на квартиру с момента оформления договора и до сдачи строительного объекта остается за строительной организацией, но она обязуется передать это право дольщику в срок, указанный в договоре. Такой договор – обещание того, что квартира, когда будет построена, достанется покупателю.
У предварительной покупки-продажи есть две особенности:
- При ней не требуется регистрация прав собственности, что дает возможности застройщику нелегально совершить несколько таких сделок с одной и той же квартирой:
.
Это объясняет, почему так часто добросовестных заемщиков ждет потрясение – выстраданная ими жилье уже оказывается занятым другим дольщиком.
- Предварительная покупка-продажа не означает предварительной оплаты, поэтому брать деньги наперед продавец не имеет права.
.
Но застройщики обычно требуют деньги от дольщика заранее, и чтобы это выглядело законно, заключают с ним еще один договор – о покупке-продаже векселя.
Вексельная схема обмана
Вексель здесь играет роль долгового обязательства, хотя изначальная его суть – взаимозачетные обязательства:
- продавец векселя (строительная фирма) получает деньги от покупателя (дольщика);
- в срок погашения векселя он обязуется рассчитаться с заемщиком, но не деньгами, а квадратными метрами.
Вроде бы вексель формально дает гарантию покупки квартиры, но на деле он не содержит в себе таких обязательств, так как в нем нет вообще никаких сведений о реальном объекте сделки.
Заключившему вексельный договор приходится лишь надеяться на честное слово застройщика и на его устные гарантии, хотя гарантию вексель дает лишь одну – возврата денег.
Обе схемы используются строительными фирмами не обязательно в целях сознательного обмана.
Спад на рынке жилья привел и к большим финансовым затруднениям предпринимателям жилищного бизнеса, из-за чего они вынуждены непрерывно подпитываться свежими денежными поступлениями, которые бросают не на новый объект, а на недостроенный старый и на все остальные нужды, в расчете на то, что прибыль потом все покроет.
Но этого, к сожалению, не происходит по многим причинам:
- половина квартир так и непроданы;
- нарастают конфликты с подрядчиками (поставщиками стройматериалов), которые прекращают поставки также из-за отсутствия платежей;
- срок реального ввода объекта строителями сильно отличается от планового, предусмотренного в договоре, заключенном между дольщиком и строительной кампанией.
Об ответственности при долевом строительстве
В законе о долевом участии в 2009г. был введен ряд ограничений для застройщиков, защищающих права дольщиков:
- Предварительный договор о покупке-продаже должен содержать четкое описание объекта с выделением конкретной квартиры с указанием количества комнат, проектного номера, этажа, площади, адреса.
- В договоре о долевом участии указываются цена договора, срок и порядок уплаты.
- Договор содержит гарантийный срок ввода строящегося объекта в эксплуатацию.
- Он заключается в письменном виде и подлежит регистрации.
- Незаконное привлечение средств для строительства наказывается выплатой пострадавшему гражданину процентов от вложенной им суммы в двойном размере и возмещением убытков.
- При нарушении срока передачи объекта участнику договора застройщик выплачивает пеню в размере 0.03 ставки рефинансирования от договорной суммы за каждый просроченный день – для юридических лиц, и в двойном размере – для физических.
Заключение договора о долевом участии
Заключая договор, дольщик должен проверить все документы застройщика:
- право собственности или аренды на земельный участок, отведенный под строительство, с государственной регистрацией;
- разрешение на строительство;
- наличие проектной декларации.
Снижение риска долевого строительства
Чтобы снизить риск при долевом строительства до минимума, нужно обратить внимания на такие неуловимые тонкости, которые могут таиться в формально правильном договоре:
- В договоре должно быть прописано, что в цену объекта входят все суммарные затраты, необходимые для ввода его в эксплуатацию, а не одни лишь обтекаемые «строительные затраты»:
в цену 1 м² входят ведь, помимо строительных расходов, все жилищные инфраструктуры на территории, коммуникации, затраты на аренду и т.д. - Договор изначально не должен предусматривать повышения цены.
Договор о долевом участии должен содержать условия расторжения договора со сроками и суммой возврата дольщику денежных средств.
При отсутствии этого пункта можно долго не увидеть ни денег, ни квартиры при возникновении проблем с застройщиком.
На рынке долевого строительства часто все «замерзает» из-за нехватки средств. Из-за этого происходит затягивание сроков, расторжение договора, переход прав долевого участника к другому застройщику и, как правило, внеплановое повышение цены по разным причинам: подорожание стройматериалов, аренды земли и т.д.
Для того чтобы убедиться в обоснованности повышения цены, дольщикам дома нужно заказать техническую переоценку затрат.
Еще одно весьма эффективное средство, снижающее риски при долевом строительстве – это предварительное страхование долевого участия: даже если застройщик не выполнит обещаний, денежные выплаты сделает страховая кампания, с которой дольщик заключил договор.
В суде дела обычно решаются в пользу дольщиков, но для этого необходимо наличие правильно составленного договора и выполнение дольщиками своих обязательств – внесения суммы в размере и в срок, указанных в договоре.
Досконально изучите закон о долевом участии, а если в нем не все понятно, обратитесь за помощью к юрисконсульту.
Видео: Как выбрать застройщика.
