В России существует ряд некоммерческих организаций, совместно владеющих собственностью. Во многом это наследие СССР. Это давно нам известные ЖСК, ГСК и ПК (жилищно-строительные, гаражные и потребительские кооперативы). С некоторых пор, а именно с 2014 г., в жилищном и гражданском законодательстве появилась новая аббревиатура ТСН. ТСН – что это такое, какова расшифровка этого сокращения?
Что такое ТСН: виды, деятельность, управление
Расшифровывается ТСН как товарищество собственников недвижимости, объединенных на добровольных началах правами собственности в одну организацию, некоммерческую по своей сути.
Как правильно это понять? Собственники объединяются не для предпринимательской деятельности, а чтобы решать общие вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом и своими собственными нуждами. Помимо этого, ТСН предназначено также для решения задач, связанных с управлением организацией, приемом и исключением участников, выборами председателя и т. д.
Несмотря на некоммерческую сущность, товарищество управляются подобно корпорациям и им разрешается участвовать в сделках.
Однако мы уже встречались с похожей организацией – ТСЖ (товариществом собственников жилья). Не одно ли это и то же, а если нет, то каковы отличия ТСЖ от ТСН?
Чем отличается ТСН от ТСЖ
В отличие от ТСЖ, которое объединяет собственников только жилой недвижимости (в основном многоквартирных, но иногда и индивидуальных жилых домов), ТСН включает в себя владельцев любой недвижимостью – жилой и нежилой. К ней, кроме помещений в здании или нескольких зданиях, в т.ч и в МКД, относятся и земельные участки (ЗУ) под ведение совместного садоводческого, огороднического хозяйства, а также садовые дома.
Такое определение дает ст. 123.12 ГК РФ в редакции от 2017 г. с внесенными изменениями первого января 2019 г. (из общей собственности ТСН убраны дачные дома).
Товарищество собственников недвижимости является одним из способов управления МКД (многоквартирным домом). Таким образом ТСЖ – это всего лишь разновидность ТСН, то есть последнее – более емкое понятие.
Что относится к ТСН
К ТСН относятся также другие некоммерческие товарищества: СНТ и ОНТ, что расшифровывается как соответственно садоводческое и огородническое некоммерческое товарищество.
К сведению: ДНТ (дачные некоммерческие товарищества) в 2019 г. больше не существуют.
Основные положения о ТСН
- ТСН должно иметь устав следующего содержания:
- название, в состав которого обязательно входить словосочетание “тов-во собственников недвижимости” (например, ТСН “Сергиев Посад”);
- адрес (местонахождение);
- основная цель и функции;
- состав и полномочия руководящего звена ТСН;
- определение категорий вопросов, которые могут быть решены единогласно или двумя третями (¾) голосов, то есть так называемым квалифицированным большинством.
- ТСН не может быть ответчиком за обязательства всех своих членов, равно как и они не отвечают за обязательства товарищества.
- Например, член ТСН нанес ущерб общему имуществу товарищества или совершил правонарушение. Отвечать за это должен непосредственно он, а не товарищество.
- Руководство ТСН незаконно сдавало помещения в аренду, неверно рассчитывало платежи и взносы, накопило долги по счетам. Спрашивать будут непосредственно с руководства, а не с каждого члена товарищества.
- По решению участников ТСН может быть преобразован в ПК (потребительский кооператив).
Какой вид собственности в ТСН
Общее имущество МКД, СНТ и ОНТ принадлежит членам ТСН, то есть собственникам помещений и земельных участков, в пределах которых ведется садоводство либо огородничество, на правах общей долевой собственности (ОДС). Об этом гласят п. 2 и п. 2.1 ст. 123.13 ГК РФ.
Если приобретается (утрачивается) право собственности на помещение или ЗУ в товариществе, то автоматически приобретается или теряется доля в праве ОДС на общее имущество ТСН. Другими словами, владеть долей общего имущества в товариществе можно только будучи собственником недвижимого объекта – помещения в МКД, жилым домом или земельным участком в СНТ или ОНТ.
Как управляется ТСН
Высший орган ТСН – собрание участников, он должен заниматься всеми вопросами, указанными в п. 2 ст. 65.3 ГК РФ об управлении в корпорации:
- определять направления основной деятельности;
- вносить изменения в устав;
- утверждать финансовые отчеты;
- принимать правила приема и исключения членов ТСН;
- создавать ревизионные и ликвидационные комиссии;
- создавать филиалы, совместные корпорации;
- реорганизовывать ТСН.
В компетенцию высшего органа ТСН входит также установление р-ров обязательных членских взносов и платежей.
Руководящие органы ТСН
- Исполнительный единоличный орган – председатель.
- Кроме исполнительного органа, создается также постоянный коллегиальный орган в виде правления.
- Коллегиальный орган обладает расширенными полномочиями и вправе требовать:
- предоставления информации и финансовых отчетов о деятельности товарищества;
- оспаривать решения и сделки, совершенные без доверенности руководящего органа ТСН;
- требовать компенсации нанесенных ТСН убытков и пр.
Какие еще способы управления МКД существует
В многоквартирном доме, согласно закону, могут быть, кроме ТСН, следующие типы управления:
- прямое управление самими собственниками (если в МКД не более тридцати квартир);
- жилищные, потребительские кооперативы и ТСЖ;
- управляющие компании.
Какой метод управления самый эффективный, сказать трудно. Сами жильцы могут больше действовать в своих интересах:
- заключить договоры с поставщиками услуг по более приемлемым ценам;
- заботиться о своевременном ремонте здания, замене оборудования и т.д.
Однако все равно им необходимо выбрать представителей и распределить обязанности, иначе получится полная стихия.
Управляющие компании способны управлять эффективно и профессионально, но их услуги далеко не бесплатны, что отражается на стоимости содержания домов и ежемесячных платежах.
Достоинства и недостатки ТСН
Товарищество собственников недвижимости имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести:
- более высокие возможности организационной деятельности;
- оперативность;
- корпоративные связи;
- жильцам нет надобности отвлекаться от своей работы и тратить свободное время на общедомовые дела.
ЖСК, ТСН и ТСЖ как объединения самих собственников должны вроде бы выражать чаяния прежде всего жильцов дома, но в реальности этого не происходит:
- управление преследует свои корыстные цели, занимается обсчетами и накрутками тарифов;
- председатель ТСН часто даже не проживает в доме, принадлежащем товариществу, а значит не заинтересован в том, чтобы надлежащим образом заботиться о нуждах жильцов и имуществе МКД;
- общие собрания проводятся для галочки или не проводятся вовсе;
- дома медленно, но неуклонно ветшают.
Выводы
Итак, рассмотрев, в чем разница между ТСН и ТСЖ, можно сделать вывод:
Отличает эти две организации вид недвижимости:
- в ТСН собственники владеют жилыми и нежилыми домами, а также земельными участками для ведения садоводства и огородничества;
- в ТСЖ – только жилыми помещениями в МКД и жилыми домами.
В остальном особых различий между этими видами товариществ нет из-за одинаковой формы правления и бюрократического подхода руководства к своим обязанностям. Неважно, ТСЖ или ТСН управляет домом. Несмотря на то, что понятие ТСН “новее” ТСЖ, за всеми товариществами неизбежно тянется шлейф чего-то мертвого и замшелого. Некоммерческие организации неизбежно вытесняются коммерческими, а товарищества корпорациями. А жаль, ведь сама идея была хорошая.
