Как объединяются и управляются собственники недвижимости

В России существует ряд некоммерческих организаций, совместно владеющих собственностью. Во многом это наследие СССР. Это давно нам известные ЖСК, ГСК и ПК (жилищно-строительные, гаражные и потребительские кооперативы). С некоторых пор, а именно с 2014 г., в жилищном и гражданском законодательстве появилась новая аббревиатура ТСН. ТСН — что это такое, какова расшифровка этого сокращения?

Что такое ТСН: виды, деятельность, управление

Расшифровывается ТСН как товарищество собственников недвижимости, объединенных на добровольных началах правами собственности в одну организацию, некоммерческую по своей сути.

Как правильно это понять? Собственники объединяются не для предпринимательской деятельности, а чтобы решать общие вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом и своими собственными нуждами. Помимо этого, ТСН предназначено также для решения задач, связанных с управлением организацией, приемом и исключением участников, выборами председателя и т. д.

Несмотря на некоммерческую сущность, товарищество управляются подобно корпорациям и им разрешается участвовать в сделках.

Однако мы уже встречались с похожей организацией — ТСЖ (товариществом собственников жилья). Не одно ли это и то же, а если нет, то каковы отличия ТСЖ от ТСН?

Чем отличается ТСН от ТСЖ

В отличие от ТСЖ, которое объединяет собственников только жилой недвижимости (в основном многоквартирных, но иногда и индивидуальных жилых домов), ТСН включает в себя владельцев любой недвижимостью — жилой и нежилой. К ней, кроме помещений в здании или нескольких зданиях, в т. ч. и в МКД, относятся и земельные участки (ЗУ) под ведение совместного садоводческого, огороднического хозяйства, а также садовые дома.

Такое определение дает ст. 123.12 ГК РФ в редакции от 2017 г. с внесенными изменениями первого января 2019 г. (из общей собственности ТСН убраны дачные дома).

Товарищество собственников недвижимости является одним из способов управления МКД (многоквартирным домом). Таким образом ТСЖ — это всего лишь разновидность ТСН, то есть последнее — более емкое понятие.

Что относится к ТСН

К ТСН относятся также другие некоммерческие товарищества: СНТ и ОНТ, что расшифровывается как соответственно садоводческое и огородническое некоммерческое товарищество.

К сведению: ДНТ (дачные некоммерческие товарищества) в 2019 г. больше не существуют.

Основные положения о ТСН

  • ТСН должно иметь устав следующего содержания:
    • название, в состав которого обязательно входить словосочетание «тов-во собственников недвижимости» (например, ТСН «Сергиев Посад»);
    • адрес (местонахождение);
    • основная цель и функции;
    • состав и полномочия руководящего звена ТСН;
    • определение категорий вопросов, которые могут быть решены единогласно или двумя третями (¾) голосов, то есть так называемым квалифицированным большинством.
  • ТСН не может быть ответчиком за обязательства всех своих членов, равно как и они не отвечают за обязательства товарищества.
    • Например, член ТСН нанес ущерб общему имуществу товарищества или совершил правонарушение. Отвечать за это должен непосредственно он, а не товарищество.
    • Руководство ТСН незаконно сдавало помещения в аренду, неверно рассчитывало платежи и взносы, накопило долги по счетам. Спрашивать будут непосредственно с руководства, а не с каждого члена товарищества.
  • По решению участников ТСН может быть преобразован в ПК (потребительский кооператив).

Какой вид собственности в ТСН

Общее имущество МКД, СНТ и ОНТ принадлежит членам ТСН, то есть собственникам помещений и земельных участков, в пределах которых ведется садоводство либо огородничество, на правах общей долевой собственности (ОДС). Об этом гласят п. 2 и п. 2.1 ст. 123.13 ГК РФ.

Если приобретается (утрачивается) право собственности на помещение или ЗУ в товариществе, то автоматически приобретается или теряется доля в праве ОДС на общее имущество ТСН. Другими словами, владеть долей общего имущества в товариществе можно только будучи собственником недвижимого объекта — помещения в МКД, жилым домом или земельным участком в СНТ или ОНТ.

Как управляется ТСН

Высший орган ТСН — собрание участников, он должен заниматься всеми вопросами, указанными в п. 2 ст. 65.3 ГК РФ об управлении в корпорации:

  • определять направления основной деятельности;
  • вносить изменения в устав;
  • утверждать финансовые отчеты;
  • принимать правила приема и исключения членов ТСН;
  • создавать ревизионные и ликвидационные комиссии;
  • создавать филиалы, совместные корпорации;
  • реорганизовывать ТСН.

В компетенцию высшего органа ТСН входит также установление р-ров обязательных членских взносов и платежей.

Руководящие органы ТСН

  • Исполнительный единоличный орган — председатель.
  • Кроме исполнительного органа, создается также постоянный коллегиальный орган в виде правления.
  • Коллегиальный орган обладает расширенными полномочиями и вправе требовать:
    • предоставления информации и финансовых отчетов о деятельности товарищества;
    • оспаривать решения и сделки, совершенные без доверенности руководящего органа ТСН;
    • требовать компенсации нанесенных ТСН убытков и пр.

Какие еще способы управления МКД существует

В многоквартирном доме, согласно закону, могут быть, кроме ТСН, следующие типы управления:

  • прямое управление самими собственниками (если в МКД не более тридцати квартир);
  • жилищные, потребительские кооперативы и ТСЖ;
  • управляющие компании.

Какой метод управления самый эффективный, сказать трудно. Сами жильцы могут больше действовать в своих интересах:

  • заключить договоры с поставщиками услуг по более приемлемым ценам;
  • заботиться о своевременном ремонте здания, замене оборудования и т. д.

Однако все равно им необходимо выбрать представителей и распределить обязанности, иначе получится полная стихия.

Управляющие компании способны управлять эффективно и профессионально, но их услуги далеко не бесплатны, что отражается на стоимости содержания домов и ежемесячных платежах.

Достоинства и недостатки ТСН

Товарищество собственников недвижимости имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести:

  • более высокие возможности организационной деятельности;
  • оперативность;
  • корпоративные связи;
  • жильцам нет надобности отвлекаться от своей работы и тратить свободное время на общедомовые дела.

ЖСК, ТСН и ТСЖ как объединения самих собственников должны вроде бы выражать чаяния прежде всего жильцов дома, но в реальности этого не происходит:

  • управление преследует свои корыстные цели, занимается обсчетами и накрутками тарифов;
  • председатель ТСН часто даже не проживает в доме, принадлежащем товариществу, а значит не заинтересован в том, чтобы надлежащим образом заботиться о нуждах жильцов и имуществе МКД;
  • общие собрания проводятся для галочки или не проводятся вовсе;
  • дома медленно, но неуклонно ветшают.

Выводы

Итак, рассмотрев, в чем разница между ТСН и ТСЖ, можно сделать вывод:

Отличает эти две организации вид недвижимости:

  • в ТСН собственники владеют жилыми и нежилыми домами, а также земельными участками для ведения садоводства и огородничества;
  • в ТСЖ — только жилыми помещениями в МКД и жилыми домами.

В остальном особых различий между этими видами товариществ нет из-за одинаковой формы правления и бюрократического подхода руководства к своим обязанностям. Неважно, ТСЖ или ТСН управляет домом. Несмотря на то, что понятие ТСН «новее» ТСЖ, за всеми товариществами неизбежно тянется шлейф чего-то мертвого и замшелого. Некоммерческие организации неизбежно вытесняются коммерческими, а товарищества корпорациями. А жаль, ведь сама идея была хорошая.

Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт о жилищном и гражданском законодательстве
Логотип
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: