Председатели ТСЖ жильцам давно уже не товарищи

Проживая в многоквартирном доме (МКД), люди часто сталкиваются сразу с двумя видами собственности: частной и коллективной. К первому виду принадлежит непосредственно жилое помещение собственника при условии его приватизации. Ко второму – имущество жилищных товариществ и кооперативов, управляющих МКД. Если тем, что принадлежит человеку лично, распоряжаться просто, то при управлении коллективной собственностью возникает много сложностей. Как создаётся, по каким правилам существует и действует товарищество собственников жилья (ТСЖ)?

Для чего создаются товарищества собственников жилья

Товарищества и кооперативы должны регулировать вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома (МКД).

К общему имуществу относятся трубы, стояки, мусоропроводы, кабели, лифты, электрощиты, подвалы, технические этажи, крыши, фундамент, несущие стены, лестницы и лестничные площадки, прилегающие дворовые территории и т.д.

Что такое многоквартирный дом

Многоквартирный дом – объект, полностью пригодный для проживания, единица городской или поселочной инфраструктуры, подключённая к общей системе жизнеобеспечения (СЖО). Под СЖО дома понимаются структуры и сети, подающие все необходимые ресурсы (воду, тепло, электричество, газ) и отводящие/вывозящие продукты жизнедеятельности (жидкие и твёрдые).

Собственность в МКД иллюзорна

Любой МКД не автономен: если в нем и возможна установка автономной отопительной системы или использование солнечных панелей, все равно возникает привязка к водопроводу, канализационной системе, газопроводу или электросетям, интернету, службам, занимающимся вывозом мусора. А раз существует такая зависимость, обе формы собственности в МКД нельзя признать полноценной, так как обладание помещением, в котором нет воды, света, не работает лифт, или оно находится в ветхом здании, лишено смысла. Сегодня все эти услуги как-то предоставляются, но случись какой-то коллапс – дома и города превратятся в постепенно разрушающиеся призраки, как это, например, случилось с Детройтом.

Собственность жильца таким образом обременена и связана навечно с СЖО. Нет СЖО, нет и собственности. А значит надо перестать тешить себя мыслью, что можно владеть частью чего-то, что само неустойчиво и иллюзорно. В отличие от МКД, дом в деревне с печкой, колодцем и туалетом в огороде куда более реален.

Закон о цели создания ТСЖ, уставе и ответственности

В ст. 135 ЖК РФ, принятого постановлением N 188-ФЗ от 29.12.2004 г. (в ред. от 29.07.2018 г.) сказано:

Товарищество создано с целью совместного управления, владения, использования, приобретения, сохранения, приращения имущества, принадлежащего собственникам многоквартирного дома (МКД) или нескольких МКД. Также сообщество занимается вопросами предоставления коммунальных услуг для членов товарищества или кооператива.

Граждане, проживающие в МКД по договорам социального, государственного, муниципального найма, должны заключать индивидуальные договоры на коммунальные услуги (поставку ресурсов жизнеобеспечения, вывоз мусора) с поставщиками.

• Устав ТСЖ принимается на общем собрании жильцов, которое должно проводиться не реже, чем один раз в год. Устав содержит:
  • название ТСЖ;
  • адрес;
  • характер и цели осуществляемой деятельности;
  • правила вступления в ТСЖ и выхода из него;
  • состав и обязанности членов управления;
  • перечислении вопросов, по которым могут быть приняты решения на общих собраниях.
• После регистрации в государственных органах ТСЖ или ЖСК становится юридическим лицом и обязано иметь печать с официальным названием, счета и банковские реквизиты.
• ТСЖ несёт ответственность только за общую собственность дома (или домов), но не за нарушения обязательств членов сообщества. Аналогично и члены ТСЖ не отвечают за обязательства ТСЖ. (В отличие от товариществ, члены жилищных кооперативов несут субсидиарную ответственность и разделяют между собой образовавшиеся в ЖСК долги, которые прибавляются в виде дополнительной оплаты к ежемесячным платежам).
• Товарищество жилищных собственников должно в течение пяти рабочих суток с момента регистрации предупредить регистратора о выбранном способе управления МКД. В случае изменения способа управления, предупредить госорганы нужно также в течение 5 раб. дней, после того как собрание жильцов утвердило это решение.
• Товарищество собственников должно включать в себя не менее половины жильцов МКД.
• Срок действия сообщества не ограничен, если в уставе не содержится иного.
• В ТСЖ предусматривается применение различного вида информационных сетей (ИС) для осуществления общего управления ТСЖ.

Как создаётся и регистрируется ТСЖ

О правилах создания и регистрациях написано в ст. 136 ЖК РФ:

• Решение об образовании товарищества принимается на общем собрании жильцов голосованием более 50% жильцов-собственников. Оно заносится в протокол, который подписывается всеми членами ТСЖ. В одном МКД может быть образовано только одно товарищество.
• Объединиться в одно сообщество собственники квартир нескольких МКД могут, если эти дома расположены:
  • в пределах одной территориальной зоны, использующей одни и те же объекты инфраструктуры, коммуникативные, энергообеспечивающие и другие технические сети;
  • на земельном участке с общими границами, что подтверждается кадастровым и ситуационным планом ЗУ в Росреестре.
• В постановлении № 491 пр. РФ от 13.08.2006 г. перечисляется имущество, которое разрешено брать в совместное управление и владение.
• Правление кооператива, его председатель уполномоченный представитель для участия в государственной регистрации ТСЖ избирается на общем собрании всех владельцев квартир каждого МКД решением не менее, чем две трети голосов. Вся документы составляются в соответствии с правилами, разработанными федеральными исполнительными органами.
• Основанием для регистрации является протокол решения о создании ТСЖ, поданный в Росреестр вместе с подписями и сведениями обо всех членах товарищества.

Объединения в товарищества владельцев домов и дач

Создавать свои товарищества на таких же условиях, как ТСЖ, имеют право и собственники нескольких ближних частных жилых домов, дач вместе с приусадебными участками и всеми расположенными хозяйственными объектами (гаражами, постройками и т.д.).

Проводится общее собрание всех владельцев домов или дач. За принятие решений по выбору совета правления, руководителя и ответственного лица должны также проголосовать не меньше ⅔ собственников.

Права товариществ собственников жилья

Прав у ТСЖ довольно много, что даёт им большие возможности ими злоупотреблять.Товарищество собственников жилья, на основании ст. 137 ЖК РФ, имеет право:

• заключать договор на управление домом, его ремонт и содержание;
• подсчитывать доходную и расходную часть;
• назначать размер платежей;
• брать банковские кредиты;
• продавать, сдавать часть имущества дома в аренду, менять его на другое;
• заключать договоры и рассчитываться с лицами, оказывающим услуги ТСЖ;
• получать или приобретать в долевую собственность товарищества участки под строительство;
• требовать с жильцов через суд возмещение долгов;
• застраивать прилегающую к дому территорию за счёт членов товарищества.

Некоторые из этих пунктов имущественного характера формально ограничены интересами собственников. Но на деле выходит, что товарищества и кооперативы, а точнее их правления, творят, что хотят, не считаясь с этими интересами.

ТСЖ – мертвый придаток, от которого мало толку?

Многие товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы были созданы ещё в советские времена, существуют формально и мало что решают. Законы, касающиеся их деятельности, написаны мертвыми, нечеловеческими, многокилометровыми фразами и больше касаются бюрократических правил оформления регистрации, прав, обязанностей и прочего. Рассказать, чем реально в жизни занимаются товарищества, как они могут помочь собственникам квартир, не неся никакой ответственности перед ними, такие законы не в состоянии. Трудно также проконтролировать, на что уходят все выплаты собственников, а они немалые.

В той форме, какой они есть сегодня, ТСЖ является мертвым придатком. Жильцам от него никакого толку, а скорее наоборот:

• производятся непонятные начисления, которые невозможно проверить;
• трудно проконтролировать доходы и расходы ТСЖ (ведётся как правило двойная бухгалтерия);
• несмотря на то, что все члены товарищества платят, существуют вечные долги и угрозы отключения то одной услуги, то другой;
• собрания жильцов устраиваются редко, да и люди не ходят на них, так как ничего все равно не меняется.

Лицензионно-налоговый рай некоммерческих жуликов

• ТСЖ считается некоммерческой организацией, но при этом ведёт полную коммерческую деятельность.
• До 2016 г. лицензий для ТСЖ никаких не требовалось. Можно только представить, какая это была ниша для жульничества! Сейчас нужна лицензия, но только для управляющих компаний и ТСЖ, объединяющих несколько домов. Что мешает не объединять теперь несколько МКД в одно ТСЖ, а создавать множество однодомных ТСЖ с подставными лицами в правлении?
• Налоги официально выплачиваются только с коммерческой деятельности ТСЖ (аренда помещений, имущества, территорий; использование фасада для рекламы и т.д.). А к какому виду деятельности отнести нелегальную аренду?
• Целевые поступления (взносы жильцов, коммунальные выплаты, отчисления на капремонт) налогообложению не подлежат.

Осталось только проконтролировать, в тех ли целях используются поступления.

В товариществах хорошо живут только товарищи председателя правления?

ТСЖ якобы представляют интересы жильцов. Но на деле товарищество собственников жилья часто существует для нескольких человек: председателя и его товарищей – членов правления. Именно они, сидя на своих тепленьких местечках, пилят деньги всего кооператива, устраивают на работу своих знакомых, белят подъезды для галочки, в то время как дома потихоньку разваливаются. И еще нередко хамят жильцам. Такие товарищества нам совсем не товарищества. Впрочем, нельзя судить обо всех одинаково. Есть и другие примеры (их правда меньше), когда председатель ТСЖ действительно делает что-то полезное для жильцов, например, снижает коммунальные тарифы.