Самовольная постройка – как узаконить?

В Гражданском кодексе Российской Федерации дано четкое определение термина «самовольная постройка». Это здание, сооружение или другой объект, построенный на участке, или предоставленный не на законных основаниях, или строительство на разрешенной для использования земле не допускается.

Также к числу самовольных построек относятся здания, сооружения и другие объекты, возведенные без получения требуемых по закону согласований и разрешений. Предположим, что объект возведён с нарушением градостроительных норм и правил, которые действовали на дату начала работы. Что это значит? Правильно! Постройка незаконна.

Важный момент! На самовольные постройки не распространяется право собственности.

Согласно законодательным нормам, собственник не может распоряжаться этой недвижимостью, то есть он не в праве ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду. По требованию приобретателя любая подобная сделка может быть признана недействительной. Последствия ясны понятны.

3 признака самовольной постройки

Эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Евгений Марьин выделяет три основных признака самовольной постройки. Итак, это объект, который обладает хотя бы одним из трех признаков.

1. Первый признак: гражданин построил объект на земельном участке, который ему не принадлежит. Здесь все просто.
2. Второй признак: видом разрешенного пользования участка земли возведение определенного объекта просто не предусмотрено. Например, участок сдан в краткосрочную аренду на пять лет для автомойки не капитального типа, а арендатор возводит капитальную мойку – самовольная постройка, безусловно. Или как вариант, участок предназначен для индивидуальной жилой застройки, а правообладатель возвел многоквартирный дом. Так тоже нельзя.
3. Третий признак: объект был построен или реконструирован без разрешительной документации.

Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» устанавливает следующие критерии самостроя:

Критерии самовольной постройки
Критерий	Определение
Объект	Здание, сооружение или другое строение
Земельный участок	Не предоставленный в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нём данного объекта
Отсутствие разрешения	Без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений
Нарушение требований	С нарушением градостроительных и строительных норм и правил
Критерий даты для оценки соответствия	Требования к ВРИ участка и наличию согласований/разрешений были на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки
Критерий «добросовестности» (исключение)	Созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией. Главное — чтобы постройка не угрожала жизни и здоровью собственникам и окружающих.

Штраф и снос за счет владельца

Самовольно построенный объект недвижимости подлежит сносу, причем сносить его владельцу пройдется самому, либо нанимать кого-то за свой счет, кроме того, за возведение самостроя могут я оштрафовать.

Так в Москве за первые два месяца 2021 было демонтировано 217 объектов самовольного строительства. Их общая площадь превысила 66 тыс. м². Или другой пример, сначала 2021 года в администрацию сочи направлено порядка 50 пакетов документов о выявлении самовольного строительства.

Во всех случаях решение снести самовольную постройку, либо привести ее в соответствии с действующими требованиями, принимает суд, а в отдельных – орган местного самоуправления. К последним и относятся как раз те, где имеется один из трех ранее нами перечисленных признаков самовольной постройки.

И о штрафах. Обратимся к Кодексу Об Административных Правонарушениях (КОАП). Здесь говорится, что в случае возведения или реконструкции объекта без разрешения на строительство, гражданин заплатит штраф от 2000 до 5000 тысяч рублей. Тот же штраф предусмотрен в ситуации, когда самовольной постройкой пользуются без разрешения на ввод в эксплуатацию.

Сроки для сноса самостроя определяется его характером, но не может составлять менее трёх месяцев и более года. Срок привидения самовольной постройки в соответствие с требованиями означается согласно её особенностям – не менее полугода и не больше трёх лет.

В течение семи дней с решения о сносе орган местного самоуправления обязан известить гражданина или организацию, построивших самовольно, указав срок исполнения.

Допустим, самовольного застройщика выявить не удалось, тогда местные власти публикуют информацию о планируемом сносе постройки в Средствах Массовой Информации (СМИ) и на своём сайте.

Такое же сообщение нужно разместить на информационном стенде, установив его на земельном участке, где находится постройка. Если и после этого владелец не объявляется, строение может быть снесено уже через два месяца после оповещения о планах.

Можно обойтись без разрешения на строительство?

Специалист Росреестра Е. Марьин часто упоминает фразу, характеризующую тот или иной объект следующим образом: «если для его строительства требовалось разрешение». То есть упоминает важное условие для определения объекта в качестве возведенного. Внесём ясность.

Есть объекты оформлять разрешение на строительство которых вовсе и не нужно.

Так, согласно градостроительному кодексу России, разрешение на возведение не требуется, если речь идет о:

• гараже на участке, предоставленном не для предпринимательской деятельности;
• объекте на садовом и земельном участке;
• сооружении, которое не является объектом капитального строительства, например, киоск или на вес;
• конструкции вспомогательного использования;
• реконструируемом объекте, если работа не выходит за параметры исходного объекта и не меняются несущие стены.

К тому же, на уровне субъектов Российской Федерации могут быть установлены дополнительные случаи, когда разрешение на строительство не требуется. Узаконить самовольную постройку, возведенный без разрешений и согласований, можно и без суда.

Условия легализации самостроя

Граждане имеют РФ шанс оформить законное вечное право на самовольные постройки, если речь идет об индивидуальном жилом или садовом в доме, воспользовавшись дачной амнистией. Обращаться при этом нужным орган местного самоуправления.

Легализация самостроя допустима при одновременном соблюдении норм, изложенных в гражданском кодексе. Что же это за условия?

1. Первое: застройщик имел право строить на участке.
2. Второе: строительные работы, велись в соответствии с нормами.
3. Третье: объект не угрожает жизни людей и не затрагивает интересы иных лиц и не является спорным.

Важно, чтобы признать произвольное индивидуальное жилое или садовое строение законным объектом имущественного права необходимо следовать уведомительному порядку, введенному в августе 2018 года, 340-ым Федеральным Законом (ФЗ).

Он вводится для возведения или реконструкции объектов индивидуального личного строительства и садовых домов. Адресат уведомлений строительных работах – орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный выдавать разрешение на строительство.

Как узаконить самовольное строение?

Практически 340-ФЗ обеспечивает, изложенная в его тексте, процедура изменения самовольной постройки. Этим законом расширен заявителей на проведение учетно-регистрационных действий по объектам индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовым домам.

Наряду с обращениями собственников земли, единая процедура учета и регистрации, теперь возможна по заявлениям органов государственной власти и местного самоуправления, уполномоченных выдавать разрешение на строительство.

Предположим, что дом возведен или реконструирован по всем правилам и основания для направления застройщику уведомления о несоответствии отсутствуют. Тогда упомянутые органы в течение семи рабочих дней с поступления от застройщика уведомления об окончании работы обязаны направить в Росреестр заявление о кадастровом учете и регистрации прав.

К заявлению, нужно предложить следующие документы:

• уведомление об окончании строительства для реконструкции;
• технический план;
• при необходимости, соглашение, определяющие доли в праве общей собственности на объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом.

Заявление органы государственной власти и местного самоуправления направляют в электронной форме предварительно уведомив об этом застройщика.

К примеру, орган государственной власти или местного самоуправления проигнорировал необходимость подачи заявления о кадастровом учете и регистрации прав. В этом случае заявление в Росреестр отправит непосредственно застройщик, а вот сопроводительные документы у этих органов ведомство запросит самостоятельно.

Благодаря 340-ФЗ был дополнен список документов, на основании которых готовится техплан объекта ИЖС или садового дома. Теперь это, наряду с декларацией про объект недвижимости, уведомление.

В частности, уведомление от органа государственной власти или местного самоуправления о соответствии указанных параметров дома предельным характеристикам разрешенного строительства или реконструкции.

Внимание! Если заявление о выдаче разрешения на строительство было оформлено еще до вступления в силу 340-ФЗ, то есть до 4 августа 2018 года, то оформлять разрешение на ввод не нужно.

В итоге, сведения про объект ИЖС в техплане указываются на основании разрешения на строительство и проект, если он имеется, при его отсутствии предусмотрена подача декларация о доме.

Сбор документации, необходимой для оформления самовольной постройки, можно начать с получения сведений об отсутствии зарегистрированного имущественного права на указанное строение.

Для этого обратитесь либо в Росреестр, либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг «Мои документы». В первом варианте на сайте ведомства https://rosreestr.gov.ru создается электронный запрос. Ответ на него приходит в электронном виде.

Следом рекомендуем уточнить вид разрешенного пользования участком земли. Например, на публичной кадастровой карте ссылку, на которую содержит главная страница сайта кадастровой палаты. Важно, чтобы этот вид использования земельного надела допускал возведение сооружений или жилых домов, тогда легализация вечного права будет юридически обоснована.

Какие еще документы нужны?

В субъектах федерации созданы специальные органы, уполномоченные в административном порядке решать сохранять объекты с признаками самовольного строительства или сносить. Например, в Москве, это градостроительная земельная комиссия. Она учреждена законом о правительстве Москвы.

Перечень документов, которые нужно предоставить в уполномоченный орган, четко не обозначен. Практически в каждом случае сведения индивидуальны и зависят от того, что именно вы легализуете – пристройку или отдельно стоящее строение, а также от местоположения объекта.

И тем не менее можно выделить основной пакет документов, который вам потребуется при любых ситуациях:

• заявление с просьбой сохранить самовольную постройку;
• дополнительно потребуется удостоверение личности – паспорт;
• заключение о соответствии объекта градостроительным нормативам и правилам и о том, что он не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Такое заключение должно быть приготовлено специалистами, имеющими соответствующую квалификацию и лицензии.

А если речь идет о легализации крупного объекта на землях населенного пункта, к примеру, торгового центра, то необходимо будет представить буклет архитектурно-градостроительного решения. И сразу справочная информация, архитектурно-градостроительное решение называют еще и архитектурно-градостроительным обликом или эскизным проектом.

Буклет включает себя архитектурно-градостроительную концепцию развития участка с элементами проектирования будущего здания: его расположение, этажность, высотность, внешний облик, тип отделки, фасад и цветовое решение, транспортная схема и прочее.

Внимание! Проект подлежит обязательному согласованию с органом местного самоуправления в области архитектурно-градостроительного развития.

На ряду с уже перечисленным, пакет документов должен содержать официальные сведения о наличии вечного права на земельный участок. К тому же вам могут понадобиться согласования с различными государственными органами власти и юридическими лицами, например, с водоканалом, энергосбытом, региональным управлением «Природа пользования» и другими.

Представленные документы и вопрос в сохранении объекта согласовываются со всеми заинтересованными органами и рассматриваются на заседании рабочей группы.

В Москве, к примеру, она формируется из числа участников градостроительной земельной комиссии. По итогам выносится рекомендации, замечания и дополнения. На заседании градостроительно-земельной комиссии принимается решение о возможности сохранить объект самовольного строительства и уточняется оплата штрафов.

Помимо указанных моментов, комиссия в своем решении также поднимает вопрос об исключении объекта из перечня тех, что обладают признаками самовольного строительства. Как правило, это перечень ведется региональным органам по управлению имуществом.

Поэтому мы советуем не откладывать реализацию вашего объекта. Дело в том, что региональный орган управления государственным имуществом может обратиться в суд о признании объекта самовольной постройкой и его сносе. Это либо заметно осложнит процедуру легализации в административном порядке, либо и вовсе переведет ее в разряд невозможных.

Обращение в суд о признании собственности

Вы решили обратиться в суд с иском о признании собственности на самовольную постройку. Для этого нужно иметь на руках отказ в получении либо разрешение на строительство, либо акта о вводе в эксплуатацию. Несоблюдение досудебного порядка – обстоятельство, которое может повлечь отмену судебных решений, в том числе апелляционной и конституционной инстанциях.

И заметьте, необходимо получить не просто формальный отказ выдачи разрешения на строительство или акта о вводе в эксплуатацию, например, из-за неполного пакета документов. Отказ должен указывать на невозможность получения разрешительной документации, допустим, потому что объект уже построен с нарушениями.

После получения отказа вы можете обратиться с судебным иском о признании собственности на самовольную постройку. Какие условия нужно соблюсти?

1. Во-первых, у вас есть право собственности на землю.
2. Во-вторых, учтены все градостроительные нормы и правила.
3. В-третьих, отсутствует необходимая разрешительная документация.

От контролирующего и надзорного органа понадобится письменное согласие на узаконивание права, то есть на руках у будущего собственника должны быть документы, подтверждающие отсутствие претензий к данному самострою у пожарной инспекции и органов Роспотребнадзора.

Когда данные документы будут собраны и готовы, нужно составить иск с просьбой легализовать право собственности на конкретное строение, принадлежащее истцу.

В большинстве случаев суды встают на сторону истцов и выдают судебный акт, который разрешает оформление права, но иногда дело затягивается по причине того, что суд делает запросы у уполномоченной структуры, чтобы получить официальные разрешения по санитарным, гигиеническим и противопожарным нормам.

Остановимся на доказательствах со стороны истца, которые понадобятся суду для рассмотрения вопроса признания собственности на самовольную постройку:

• подтверждение права строить на своем участке;
• отсутствие нарушений градостроительных норм и правил;
• тот факт, что самовольно возведенный объект не угрожает жизни и здоровью.

Для выяснения не создает ли самострой угрозу жизни и здоровью назначается соответствующая судебная экспертиза. Необходимо отметить, что задача суда проверить были ли предприняты надлежащие меры к легализации постройки в административном порядке.

К тому же, суд уточняет получено ли разрешение на строительство, оформлен ли акт ввода в эксплуатацию объекта, насколько правомерными были отказы выдачи этих документов.

На сегодня сложилась довольно обширная судебная практика, как по признанию права собственности на самовольные постройки, так и по решениям об их сносе.

1. Первый вариант: признание судом права на самовольную постройку – основание для регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
2. Второй вариант: реализация полномочий, снести постройку – основания для прекращения права собственности зарегистрированного в реестр недвижимости.

Еще раз, осуществивший самовольную постройку, не имеет на нее право собственности, то есть не имеет возможность распоряжаться этим зданием: продавать, сдавать в аренду, дарить и совершать прочие сделки, а основанием для возникновения права, становится признание собственности на самострой в суде.

Другими словами, вступившее в законную силу решение суда о признании собственности – оснований для регистрации права в Росреестре. Оно займет до пяти рабочих дней с поступления ведомства, вступившего в законную силу.

От теории к практике – инструкция

Итак, объект построен на собственном участке, право на земельный надел подтверждает выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), это значит, что можно применить упрощенный порядок легализации и оформление этой постройки. Что вам нужно сделать?

1. Первое: заказать технический план здания. Для этого обратитесь к кадастровому инженеру по месту нахождения вашей недвижимости, он приедет и проведет замер, а также сверку на соответствие уже имеющимся данным.
2. Второе: соберите полный комплект документов для кадастра учета регистрации.
3. Третье: обратитесь в Росреестр, представив документы, либо в бумажном виде в Многофункциональный центр (МФЦ), либо в электронном через портал госуслуг или сайт Росреестра.
4. Четвёртое: оплатите государственную пошлину, это можно сделать пример через терминал в МФЦЙ или портал госуслуг.

Если никаких вопросов и сомнений у Росреестра не возникает, то уже через максимум 10 рабочих дней, здание будет учтено, а право на него, оформлено. Выписку из ЕГРН, собственник сможет получить в МФЦ по месту подачи документов, если сдавал документацию на бумажном носителе, и на почту электронную, если сдавал в электронном виде через портал госуслуг.

Если же Росреестр откажет в оформлении права, не забудьте получить письменный отказ. Можно подготовить иск и обратиться в суд. Почему это имеет значение?

Орган правосудия может признать отказ необоснованным и выдать судебный акт, разрешающий легализацию права. Это один вариант. Однако, изучив документы суд может также признать правоту Росреестра и вынести определение о возникновении обязательства по сносу недвижимости. Это второй вариант.

Собственнику останется либо подавать апелляцию кассацию вышестоящей инстанции, либо сносить постройку.

Самовольная постройка приводит к главному правовому последствию – лицо, построившее объект, не приобретает права собственности на него. Оно является только собственником материалов, израсходованных при строительстве. Вывод – нужно максимально внимательно и осмысленно подойти к делу оформления самостроя.

В заключении стоит отметить, что наиболее рационально и дешевле строить любые объекты изначально в соответствии с нормативными актами и законами.