Гаражная амнистия – все тонкости оформления

Гаражная амнистия – так называют ряд законодательных актов, принятых 5 апреля 2021 года в рамках ФЗ № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Вступает в силу с 1 сентября 2021 года. Срок действия – до 1 сентября 2026 года.

Гаражная амнистия даёт возможность гражданам РФ оформить право собственности на объект недвижимости, выполняющий функцию гаража, в упрощенном порядке.

В соответствии с этим законом владелец гаража может почти БЕСПЛАТНО получить участок земли под постройкой, поставить его на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности как на сам гараж, так и на землю под ним.

Зачем оформлять гараж в собственность?

Давайте сразу разберемся зачем вам вообще что-то делать для оформления гаража. Эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Евгений Марьин выделяет, как минимум, два важных обоснования целесообразности оформления гаража в собственность:

• Во-первых, ваш гараж могут снести, и компенсацию в этом случае дадут небольшую или вообще ничего. Ситуации бывают разные. В Москве, например, за снос гаража с каменными стенами, владелец может получить до 350 тыс. рублей, а за металлический – до 175 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге компенсация в 3-3,5 раза меньше.

Достаточно этого или нет решать вам, но все равно право на получение компенсации еще нужно доказать. По всей России сносят и отдельны гаражи, и целые кооперативы. Например, в одном из районов Нижнего Новгорода в представительстве дороги под снос попали сразу 350 гаражей.

• Во-вторых, у вас могу быть трудности при продаже гаража, потому что в отсутствии права собственности новый владелец не сможет распоряжаться им в полной мере. Если же вы хотите владеть своей недвижимостью и не стремитесь попасть в спорные ситуации в будущем, право собственности нужно оформить строго по закону. Это главное.

Но есть еще один важный момент! Как только вы поставите на учет и узаконите гараж, за него нужно будет заплатить налоги. Сколько именно придется платить, я расскажу позже, а сейчас мы разберемся попадает ли ваш гараж под амнистию.

Какие гаражи попадают под амнистию?

Нововведение, связанное с гаражной амнистией, вступает в силу с 1 сентября 2021 года. Амнистия затрагивает гаражи, которые соответствуют трём главным требованиям.

1. Во-первых, это должна быть капитальная постройка с фундаментом.
2. Во-вторых, гараж стоит на земле, принадлежащей государству или муниципалитету.
3. В-третьих, гараж был возведен до вступления в силу градостроительного кодекса России, то есть до 30 декабря 2004 года.

Чтобы стать полноправным хозяином гаража нужно будет подать заявление о предоставлении участка под ним в местную администрацию. Также необходимо приложить любой документ, подтверждающий право на постройку. Далее, администрация сама подаст заявление на регистрацию и земли, и гаража. При этом, госпошлину платить не придется.

Важный момент! Гаражной амнистией могут воспользоваться еще две категории: наследники тех людей, которые приобрели или построили гараж до 30 декабря 2004 года, и граждане, получившие гараж по соглашению, в том числе в результате купли-продажи, либо обмена.

Обратите внимание, что органы региональной государственной власти и местного самоуправления могут заказать кадастровые работы в отношении объектов, на которые распространяется гаражная амнистия. В этом случае владельцам платить не придется, и это замечательно.

Поясним ещё раз, так как многие здесь путаются. Если у гаража нет фундамента, неважно какие у него стены, хоть из гранита, под гаражную амнистию он не попадает.

Тем не менее, законодатель вывел из этого правила регистрацию земли под стоящими в линию металлическими не капитальными гаражами, называемый также боксами. Правда, при условии, что они опять же построены до 30 декабря 2004 года.

Понятно, что фундамента под этими боксами нет, но гаражная амнистия для них предусмотрена. Вот такой интересный момент. Однако есть гаражи, которые под амнистию не попали, а значит оформить их собственность не получится.

Итак, амнистия не распространяется на гаражи, расположенные на земельных участках в собственности граждан и организации. Это и понятно. Таким гаражам снос все равно не грозил и не грозит, по крайней мере, без согласования с собственником участка.

Какие гаражи не получится оформить?

До 1 сентября 2026 года появляется уникальная возможность узаконить гаражи, которые являются объектами капитального строительства и возведены до 30 декабря 2004 года. На что же еще гаражная амнистия не распространяется? Поясняет специалист Росреестра Е. Марьин:

• Прежде всего, на те гаражи, которые являются вспомогательными объектами по отношению как к индивидуальным жилым или садовым домам, так и к зданиям или сооружениям производственного, промышленного или коммерческого назначения. Словом, для оформления гаража, как вспомогательного объекта, например, к заводу, гаражная амнистия не понадобится. В этом случае гора будет частью всего комплекса, следуя его правовой судьбе.
• Не нужна гаражная амнистия и для гаражей, используем для ремонта технического обслуживания или мойки транспортных средств. Такой гараж необходимо оформить как автосервис или автомойку.
• К тому же гаражной амнистией не затронуты гаражи, предназначенные для хранения техники и оборудования, требуемых для работы государственных или муниципальных органов, а также транспортных предприятий.
• Гаражная амнистия никак не связана с гаражами и машинными местами в многоквартирных домах или в объектах коммерческого назначения. Соответственно и подземные гаражи не попадают под гаражную амнистию.
• Не коснется она и так называемых ракушек. Так вот, землю, под такими гаражами-ракушками, оформить в собственность не получится.

Таким образом, не все граждане смогут воспользоваться гаражной амнистией, чтобы приватизировать свои постройки. Под закон попадают только капитальные здания, построенные до 30 декабря 2004 года.

Правила оформления участка под гаражом

Граждане в праве оформить из государственной или муниципальной собственности в свою собственность земельные участки, на которых расположены гаражи без какого-либо выкупа, то есть бесплатно.

Какие условия регистрации права собственности?

• Первая ситуация: участок для размещения гаража предоставила гражданину организация, например, та, с которой у него были трудовые отношения. Актуальны и другие основания пользования участком.
• Вторая ситуация: ваш участок образован из другого земельного участка, предоставленного для размещения гаражей. Такие выделялись, например, гаражным кооперативом, либо иным организациям, при которой был кооператив. Гараж или участок, на котором он расположен, могли быть распределены гражданину и на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива.

Получить участок с гаражной постройкой в собственность удастся, если на нем нет никаких обременений или ограничений, но даже они сохраняют возможность аренды такого участка.

Инструкция, как оформить участок

Итак, пошаговая инструкция по оформлению участка с гаражом. Что нужно сделать:

1. Сначала обратитесь в орган местного самоуправления как вариант через МФЦ. Вам нужно подать заявление о предоставлении участка под отдельно стоящим гаражом.
2. К данному заявлению, прилагается документ о выделении гражданина указанного участка, схема расположения земельного участка, если его предстоит образовать и нет проекта межевания территории.
3. Если заявитель подает обращение не сам, а через его представителя, то нужен документ о его полномочиях.
4. На региональном уровне также может быть утвержден список документов, которые гражданин вправе подать для обоснования соответствия участка условиям амнистии.

Допустим, нет документа, который подтвердил бы предоставление гражданину земельного участка. Что тогда необходимо приложить к заявлению? Перечислим:

• Заключенный до 31 декабря 2004 года, эту дату мы уже знаем, то есть это дата вступления в силу градостроительного кодекса, договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения или документы об оплате коммунальных услуг при использовании гаража.
• Выданный до 1 января 2013 года документ о государственном техническом учёте или технической инвентаризации гаража, согласно действующим тогда требованиям закона. В нём нужно указать как владельца или заказчика, так и год постройки.

Предположим, что участок под гаражом образован из другого земельного участка. Этот в свою очередь, когда-то был предоставлен гаражному кооперативу, либо организации, при которой он был создан.

Допустим, что позже гараж и участок для него распределены гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива. Что в этом случае нужно прикладывать к заявлению о предварительном согласовании предоставления участка?

1. Первое: документ, подтверждающий выделение гаражному кооперативу, либо организации, при которой он был создан, участка для гаражного строительства.
2. Второе: решение общего собрания кооператива о распределении гражданину гаража и участка, либо иной, подтверждающий это документ.
3. Третье: документ, выданный гражданину кооперативом, а выплати пая, в том числе без указания полного погашения или о строительстве гаража.
4. Четвёртое: схема расположения земельного участка, если его предстоит образовать и нет проекта межевания территории.
5. Пятое: при необходимости, документ о полномочиях представителя.
6. И, наконец, шестое: выписка из Единого Государственного Реестра Юридических Лиц (ЕГРЮЛ) о гаражном кооперативе, членом которого является заявитель.

Как быть в ситуации, если заявитель не представил выписку о гаражном кооперативе из Единого Государственного Реестра Юридических Лиц?

Тогда уполномоченный орган не в праве требовать её. Он самостоятельно запрашивает необходимые сведения с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.

Более того, заявитель может и вовсе не прикладывать только что названные мной документы, но при условии, что ранее они предоставлялись иными гаражного кооператива.

Еще раз, если у кооператива документов на участок нет, либо речь идет об индивидуальном гараже, то подтверждающие документы договоры на подключение коммунальных услуг или справка из БТИ, например, об учете инвентаризации.

И еще одно важное преимущество гаражной амнистии! Даже если гаражный кооператив ликвидирован, это не препятствие для оформления гаража.

Как «здание» перевести в «гараж»?

Если гараж официально был признан самовольной постройкой, то в предоставлении земельного участка будет отказано. На ряду с плохой есть и хорошая новость – одноэтажные гаражи, блокированные общими стенами с другими такими же, сведения, о которых внесены в реестр недвижимости как о помещениях, признаются отдельными зданиями.

 

Как соответствующие изменения внести в реестр недвижимости? На основании заявления, где в качестве вида объекта будет указан «здание», а в качестве вида разрешенного использования «гараж».

Кто в праве подать такое заявление?

• Во-первых, орган государственной власти или местного самоуправления.
• Во-вторых, собственник гаража.
• В-третьих, гражданин которому предоставлен участок с гаражом.
• В-четвёртых, человек, уполномоченный решением общего собрания гаражного кооператива, членом которого является гражданин, использующий указанный гараж.

Закон прямо не запрещает предпринимательскую деятельность в гаражах. Однако, на такие строения как автомойки, сервисы, шиномонтаж, работающие в гаражах, амнистия распространяться не будет.

Оформленный по закону гараж, обретёт статус самостоятельного здания, а значит будет поставлен на кадастровый учет. После этого, как мы уже говорили, вы сможете продать гараж, передать его по наследству или застраховать. К тому же, легализация постройки упростит и подведение коммуникаций.

После единой и одновременной учётной регистрационной процедуры, вы получите документы о праве собственности на землю и возведенную на ней гаражную постройку.

Придётся платить налоги – сколько?

Право собственности налагает обязанность – оплату налогов. За землю в случае оформления в среднем по России, налог составит 1,5% от кадастровой стоимости, за гаражное строение – от 0,1% от его кадастровой стоимости. Причем в будущем есть вероятность отмены налога строения.

Объясним на примере. Предположим, что есть расположенный в Ярославской области гараж, площадью чуть более 20² м, и его кадастровая стоимость равна 130 тыс. рублей. Сколько составит налог на строение? Примерно 130 рублей.

Земля, под рассматриваемым нами гаражом, стоит 30 тыс. рублей, соответственно, налог, за взятый в собственность участок, окажется в размере 450 рублей.

Итого, в год вы отдадите около 600 рублей. Налоговая ставка в отдельных регионах нашей страны может быть и поднята, однако, не более, чем втрое.

По закону от уплаты налога освобождаются пенсионеры, правда при условии владения лишь одним гаражом. Если вы сдадите гараж в аренду, то подоходный налог придется уплачивать в размере 13% от цены за аренду.

Право собственности обязует нести ответственность за состояние и использование гаража, в случае, к примеру, пожара или незаконной деятельности на его территории.

Оформлять гараж или нет?

В любом случае решать судьбу вашего гаража придется самостоятельно, ведь когда-нибудь занимаемая им земля может потребоваться для строительства автодороги. А теперь о самом главном.

Помимо легализации, закон позволит сносить гаражные объекты или изымать их, если гражданин не сможет документально подтвердить, что своевременно оплачивал эксплуатацию или пай на приобретение.

Если у государства возникнет необходимость, изъять землю под вашим гаражом, например, для строительства метро, то вы получите компенсацию только за постройку, а не за участок. Причина – он находится в государственной или муниципальной собственности.

И совсем другое дело, когда речь идет об оформленном в собственности гараже и земельном участке, даже если его изымут для государственных нужд, то при изъятии вы получите выплату и за землю, и за постройку. К тому же, за месяц до предполагаемого сноса, орган местного самоуправления будет обязан вас предупредить.

Как получить компенсацию за снос? В течение 30 рабочих дней с упомянутого предупреждения, поступившего к вам в виде уведомления, необходимо подать в орган местного самоуправления, заявление и подтверждающие документы.

В течение 5 рабочих дней с окончания ранее нами, обозначенного 30-дневного срока, орган местного самоуправления составляет списки владельцев гаражей и рассматривать вопрос о сносе.

Затем с вами заключается соглашение о выплате компенсации в связи со сносом гаража. И не позднее тридцать рабочих дней с подписания акта об освобождении гаража под снос, вы получите компенсацию.

Итак, предусмотрены одновременный кадастровый учет и регистрация прав на гараж, возведенный до 30 декабря 2004 года, и на участок под гаражом соответствующим заявлением в течение 5 рабочих дней с принятия решения предоставить гражданину землю, уполномоченный орган должен обратиться в Росреестр.

Если этого не произошло, гражданин в праве подать заявление самостоятельно, через 10 рабочих дней вам пришлют документы, где будет написано, что вы собственник земли и гаража, и это всё – бесплатно.

Закон дает органам самоуправления полномочия, согласно которым размещать гаражи, не являющиеся объектами капитального строительства, например, временные стоянки можно будет без предоставления земли.

Кстати, в связи с гаражной амнистией, корректировки коснуться и закона о социальной защите лиц с ограниченными возможностями: они приобретут право на внеочередное получение участка для строительства гаража без возможности оформить землю в собственность.

Дополнительно решен вопрос размещения гаражей, являющихся не капитальными сооружениями, в том числе для лиц с ограниченными возможностями. Оно произойдет на основании утверждаемой органами местного самоуправления схемы размещения таких объектов, но без передачи участка и без установления сервитута.

Таким образом, наше мнение таково – оформлять гараж и земельный участок под ним однозначно стоит. И гаражная амнистия сегодня даёт владельцам таких строений хорошие условия и возможности для легализации и оформления права собственности на такие объекты недвижимости.