Какие платите налоги, таков будет и вычет

Налогоплательщики РФ, ежегодно подающие декларации о своих доходах, имеют право, согласно ст. 220 НК РФ, уменьшить своё налоговое бремя при помощи имущественных вычетов. Одним из них является налоговый вычет при строительстве дома. При каких условиях он предоставляется, и в каком размере можно его получить?

Налоговый вычет при строительстве: условия применения и размер

Налоговый вычет при строительстве относится к имущественным вычетам.

Типы имущественных вычетов

Существует четыре типа имущественных вычетов:

• вычет при продаже имущества (или его доли), продаже доли уставного капитала или уменьшении её номинальной стоимости, уступке прав требования по ДДУ*, выходе из сообщества или его ликвидации и т.д.;
• вычет в виде выкупной стоимости ЗУ* с расположенными на нем строениями, если имущество изымается государством или муниципальными органами;
• вычет, компенсирующий расходы на выплату процентов по кредитам, взятым на приобретение домов, квартир, земельных участков, а также на рефинансирование ранее взятых для этих же целей кредитов;
• вычет в виде понесённых налогоплательщиком расходов на новое строительство, либо на приобретение жилых помещений или долей, ЗУ под ИЖС*, и ЗУ вместе с находящимися на них жилыми домами (долями).

Имущественный вычет при строительстве дома: что это такое?

Следует знать, что налоговый вычет не относится к субсидиям, кредитам, безвозмездной помощи или иного рода денежных средствам, которые можно получить заранее в виде наличности. Это сумма, компенсирующая расходы по их факту, то есть вначале налогоплательщик несёт расходы:

• приобретает участок, строит на нем дом;
• приобретает квартиру или ЗУ с уже готовым жилым домом;
• либо приобретает ОНЖС* и достраивает его.

(Все варианты применения НВС указаны в пп. 3 п.1 ст. 220 НК).

После оформления прав собственности на ЗУ, дом, квартиру (либо на их доли) у налогоплательщика появляются права на налоговый вычет, которые он может реализовать. При этом, если основанием для применения НВС стало приобретение ЗУ, право на вычет появляется только после регистрации жилого строения на данном участке.

Право на имущественный вычет реализуется в виде уменьшения налоговой базы на сумму фактических расходов, понесённых налогоплательщиком на строительство или на приобретение объектов недвижимости, в т. ч. и земельных участков, но не более, чем на 2 млн. руб. (пп.1 п. 3 ст. 220 НК).

• Размер НВС* определяется как налоговая ставка НДФЛ, умноженная на сумму вычета, то есть 13% х 2000000, что составляет 260000 руб.
• Получить налоговый вычет могут только налогоплательщики-резиденты, то есть граждане России, ежегодно декларирующие свои доходы.
• Получить НВ на руки нельзя – налог просто уменьшают на сумму расходов в указанных пределах.
• Если на стр-во затрачено меньше 2 млн., то остаток средств можно пустить на другие объекты, в рамках тех, что разрешены в пп. 3 п. 1 ст. 220, то есть новое строительство, покупку ЗУ, жилого дома или квартиры.

Внимание! Если право на налоговый вычет появилось до 2014, то им можно воспользоваться исключительно для одного объекта. Если сумма не использовалась полностью, остаток сгорает.

После 2014 г. получить НВ* можно для нескольких объектов, но каждый налогоплательщик имеет право только на один имущественный вычет в жизни, то есть дважды предоставить 2 млн. руб. для уменьшения налоговой базы одному и тому же субъекту нельзя.

Пример применения НВС

Налогоплательщик Соколов в 2015 г. приобрёл земельный участок в Костромской области под ИЖС, затратив на приобретение 500000 руб. В марте 2018 г. он завершил строительство, понеся расходы в общей сумме 2 млн. руб. Жилой дом был зарегистрирован в мае 2018 г. Какие права на налоговый вычет имеются у гр. Соколова, в каком размере, и когда он может их реализовать?

Соколов затратил деньги на приобретение земельного участка и на ИЖС, то есть в обоих случаях у него имеются права на реализацию НВС. Но несмотря на то, что ЗУ был куплен ещё в 2015 г., право на вычет в размере фактических расходов, то есть 500000 руб., возникло у Соколова лишь в марте 2018 г. после регистрации ЖД. Оставшиеся 1,5 млн. НВС он может применить на покрытие расходов на строительство, то есть полностью компенсировать затраты в 2 млн. руб. при помощи остатка НВС не получится.

Другой вариант: можно оформить налоговый вычет только на возведение жилого дома и сразу использовать всю его сумму, а НВС на приобретение земельного участка не применять. По деньгам результат будет тот же, плюс – меньше документов нужно подавать.

Несмотря на возникновение у Соколова права на НВС в марте 2018 г., возврат подоходного налога на стройку начнётся только с 2019 г. В декларации, поданной в 2019 г., Соколову нужно будет заполнить поле для налогового вычета, и посчитать его предельный размер за налоговый период (2018 г.), начиная с мая месяца.

Как определить предельный размер вычета за один налоговый период

Мысль о том, что можно получить всю сумму возврата налога сразу, зарабатывая 30 тыс. руб. в месяц, большое заблуждение.

Предельный размер налогового вычета не может превышать сумму выплаченных за период его полного погашения НДФЛ, то есть 13 % от налогооблагаемых доходов. Вернуть больше того, что было уплачено в виде НДФЛ, нельзя.

Отсюда ясно, что возврат налога будет происходить не один год: например, фактические расходы на стр-во в р-ре 2 млн. руб. при доходе 30 тыс. руб./мес. будут возвращать 5,5 лет:

• Размер налогового вычета: 2000000 х 0,13 = 260000 руб.
• НДФЛ за год: 30000 х 12 х 0.13 = 46800 руб.
• Кол-во налоговых периодов, в течение которых произойдёт полное погашение НВС: 260000/46800 = 5,5.

Выплаты происходят следующим образом:

Остаток НВ с вычетом НДФЛ за один налоговый период переносятся на последующие периоды, то есть налогоплательщик будет освобождён от уплаты налога на период полного погашения налогового вычета.

Расходы, получение и распределение налогового вычета

В налоговый вычет при строительстве дома (либо его приобретение) входят следующие расходы:

• разработка проектной документации, составление сметных ведомостей и пр.;
• расходы на приобретение жилого дома на участке, в т. ч. ОНЖС;
• стоимость всех стройматериалов;
• оплата строительных и инженерных работ (закладка фундамента, возведение стен и кровли, отделочные работы внутри помещений, достраивание объекта, подведение электричества, водопровода, газопровода, канализации и т.д.).

В расходы на приобретение готового жилья в виде квартиры или комнаты включаются:

• стоимость квартиры (доли, в т. ч. по договору ДДУ в новостройке);
• стоимость отделочных материалов и затраты на ремонт (в т. ч. и составление смет на отделочные работы).

Если договор предусматривает получение недостроенного жилого дома или частично готового жилья, например, с черновой отделкой помещений, то в фактические расходы должны быть включены расходы на завершение строительных работ, доведение жилого помещения до общепринятых стандартных норм (отделочные работы, разводка электричества, труб водопроводной и канализационной систем и др.).

Расходы на покупку сантехники, мебели, бытовой техники не входят в затраты, определяющие размер имущественного вычета.

Какие документы необходимо подать на оформление налогового вычета

В зависимости от того, каким образом используется НВ, собираются следующие документы:

• подтверждающие право собственности на ЗУ и на жилой дом на участке под ИЖС (при получении налогового вычета при строительстве);
• договор купли-продажи и свидетельства регистрации прав собственности (выписки из ЕГРН): при приобретении готового дома, квартиры или долей, ОНЖС;
• договор долевого участия и передаточный акт при приобретении жилья в новостройке;
• свидетельство о рождении детей (при приобретении всех выше названных объектов недвижимости (их долей) или земельного участка в собственность несовершеннолетних детей;
• документы из органов попечительства и опеки, если приобретение несовершеннолетним детям производится не родителями, а опекунами либо попечителями;
• документы, подтверждающие фактические расходы (квитанции и чеки, выписки со счётов, ордера прихода, акты на закупку стройматериалов, сметы строительных работ и т.д.)

Можно ли одновременно получить несколько имущественных вычетов

Если приобретается квартира (дом, земельный участок) в ипотеку, то помимо имущественного вычета на приобретение квартиры, можно получить ещё один вычет – на расходы, связанные с выплатой процентов банку. Сумма возврата налога составляет не более 13% от 3 млн. руб, что равнозначно 390 тыс. руб.

Но применить его можно только к одному объекту и при условии, что квартира приобретается только за счёт собственных средств и кредита, без права использовать государственную поддержку, средства материнского капитала и помощь работодателей.

Прибавив имущественный вычет (260 тыс. руб), можно получить максимальную сумму вычета – 650 тыс. руб. Но надо иметь в виду, что учитываются фактические расходы. Если куплено жильё дешевле 2 млн., и выплачены проценты в общей сумме менее 3 млн. руб, то сумма вычета будет меньше.

К сведению: если квартира в ипотеку была взята до 2014 г., расходы на проценты для определения суммы возврата налога не ограничиваются, то есть НВ будет равен 13% от фактической переплаты по кредиту, какой бы она ни была.

Пример применения двух имущественных вычетов

Супруги Алтуевы приобрели в 2017 г. квартиру стоимостью 1500000 руб., взяв кредит на её покупку в размере 1000000 млн руб. под 10% годовых сроком на 10 лет. Выплаты по процентам составляют 1000000 руб. Какой НВ должны получить Алтуевы?

• Имущественный вычет на покупку квартиры составит 195000 руб. (1500000 х 0,13);
• Вычет на проценты по займу – 130000 руб. (1000000 х 0,13).
• Суммарный НВ составит 325000 руб.

Супруги Алтуевы получили вычет применимо к одному недвижимому объекту, находящемуся в общей совместной собственности. А возможно ли получение вычета каждым из супругов в отдельности? Да, причём есть даже возможность получить каждым из супругов по 260 тыс. руб., если затраты на приобретение квартиры составят 4 млн. руб. или больше. Однако все зависит от соответствующего оформления собственности и расходов.

Возврат налога в браке

Если квартира оформлена супругами в долевую собственность, то каждый из супругов получает вычет, пропорционально доле.

• Например, при равных долях сумма вычета из налоговой базы мужа и жены при приобретении квартиры стоимостью 3000000 составит по 1500000 руб. (то есть возврат налога – 195 тыс. руб.).
• Если доля одного составляет 70%, а другого 30%, то размеры НВ составят соответственно 2100000 руб. и 900000 руб. (будут возвращены 273 и 117 тыс. руб. соответственно).
• Если квартира стоимостью свыше 4 млн. находится в общей собственности, то распределения вычета не нужно – каждый из супругов может получить НВ в сумме 2 млн. руб.
• При ст-сти квартиры менее 4 млн. супруги могут разделить НВ как пожелают.

Налоговый вычет при строительстве частного дома, приобретении квартиры или дома распределяется между супругами в соответствии с соглашением, которое вместе с декларацией необходимо направить в ИНФС.

Иногда один из супругов умышленно отказывается от возврата налога, чтобы сохранить своё право на НВ, например, с целью приобретения жилья детям.

Читайте на эту тему статьи:

Как заполнить декларацию НДФЛ-3.

Расчёт имущественного вычета при ипотеке.

Правила получения имущественного вычета в 2018 г.

________________

*Сокращения:

• ЗУ – земельный участок.
• ИЖС – индивидуальное жилое строительство.
• ОНЖС – объект незавершенного жилого строительства.
• ДДУ – договор долевого участия.
• НВ – налоговый вычет.
• НВС – налоговый вычет при строительстве.