На землях под заселение разрешение на ИЖС брать не надо

Земля, которая приобретается в собственность или аренду, может быть использована только по своему назначению. Земельный кодекс РФ (ст. 7) выделяет различные семь категорий земель: сельхозначения, населённых пунктов, промышленного значения, особо охраняемые, лесного и водного фонда, запаса. В пределах каждой категории разрешены свои виды использования:

• так с/х земли используются для садоводства, огородничества, фермерства, животноводства, пчеловодства, разведения рыбы и т.д.;
• земли промышленного значения – для строительства промышленных, энергетических, транспортных, космических и оборонных объектов, информационных связей, телерадиовещания и пр.

Но часто приходится сталкиваться ещё с таким понятием, как “земли ИЖС”. Что это такое?

Что такое ИЖС: расшифровка и законодательная база

Расшифровка аббревиатуры ИЖС буквально означает: индивидуальное жилое строительство.

Что означает ИЖС в ГрК РФ

Градостроительный кодекс определяет в качестве объекта ИЖС отдельное частное домовладение для одной семьи (жилой дом, хозяйственные пристройки, мансарды и прочие объекты приусадебного хозяйства) в пределах выделенного под строительство земельного участка. Дом для проживания должен иметь максимум три этажа.

Как расшифровывается ИЖС в Своде правил

СП 30-102-99 дает своё определение:

ИЖС – способ обеспечения собственным жильём граждан путём индивидуального строительства. При этом граждане либо сами участвуют в строительстве, либо оно ведётся за их счёт.

Какая земля предназначена под ИЖС

Индивидуальное жилое строительство разрешено вести в землях населённых пунктов (городов, посёлков и сел).

• На землях сельскохозяйственного значения можно строить сооружения и строения, необходимые для выращивания, обработки и хранения сельхозпродукции, содержания животных, рабочей техники, инвентаря и т.д.
• Жилые дома на с/х землях также возводятся на дачных, садовых и огородных участках, но это некапитальные строения, предназначенные для отдыха и сезонного пребывания. Если их еще можно зарегистрировать как собственность, например, по дачной амнистии, то прописаться в них нельзя.
• Еще один вариант получить землю под ИЖС на не предназначенных для этого угодьях – это перевод земли со старой категории в новую – “под заселение”: сделать это можно, например, если ЗУ расположен на расстоянии не более 30 км от города, и участок находится вне границ публичного сервитута.

Нужно ли брать разрешение на индивидуальное жилое строительство

Изначально в ГрК РФ в ст. 51 части 9 установлен следующий регламент получения разрешения на строительство, ремонт или реконструкцию объектов ИЖС:

• Заявление индивидуального застройщика с просьбой разрешить строительство в уполномоченные исполнительные органы (РФ, субъектов РФ, ОМСУ*).
• Правоустанавливающие документы на землю.
• Градостроительный план ЗУ*, сделанный не позднее, чем три года назад до подачи заявления на застройку.
• Планировка ЗУ с указанием объекта ИЖС на нем.
• Описание внешнего вида ОИЖС* (использованные стройматериалы, цветовой дизайн, архитектурные особенности, графическое описание), в случае, если строительство будет вестись в границах федеральных или региональных исторических поселений (кроме случаев, указанных в п. 10.2 ст. 51 ГрК РФ).

Согласно п. 9.1 ст. 51 правоустанавливающие документы и градостроительный план застройщики могут не предоставлять, так как уполномоченные органы запрашивают их в соответствующих федеральных, региональных, местных органах или подведомственных организациях – там, где находятся эти документы.

Разрешение на ИЖС выдаётся сроком на 10 лет.

*Примечание:

• ОМСУ – органы местного самоуправления.
• ЗУ – земельный участок.
• ОИЖС – объект индивидуального жилого строительства.

В 2018 году разрешение на ИЖС брать на надо

В августе 2016 г. Федеральный Закон N 372 упростил индивидуальное строительство, внеся изменения в градостроительный кодекс. Это значит, что теперь разрешение на ИЖС брать на надо, а нужно просто известить уполномоченные исполнительные органы о планируемом строительстве. Нововведение основывается на том, что собственник имеет право использовать землю в пределах её прямого назначения по своему усмотрению. А одно из предназначений земли под заселение – это ИЖС.

Обращение в уполномоченные органы с просьбой дать разрешение на строительство жилого дома необходимо только в том случае, если ЗУ находится на землях других категорий. При этом необходимо ходатайствовать о переводе земли в категорию “земли населенного пункта”.

Что из себя представляет индивидуальный жилой дом

Индивидуальное жилое строение должно соответствовать сводам правил 55.13330.2011, санитарным нормам проектирования СНиП и градостроительному регламенту.

Минимальные требования по количеству помещений для жилого дома:

• одна жилая комната;
• помещение для кухни или столовой;
• ванная либо душевая кабина;
• туалет;
• кладовка или встроенные шкафы;
• котельная с генератором тепла (при отсутствии центрального отопления).

В доме должны быть водо- и теплоснабжение, электричество, канализация, а также вентиляция.

Размеры помещений и высота потолка:

Минимальное расстояния ЗУ от границ других территорий (красных линий):

• улиц – 5 м;
• проездов – 3 м;
• других участков ИЖС – 3 м.

Максимальные размеры участков:

• в городской зоне – 0.1 Га;
• ПГТ (поселках городского типа) – 0.15 Га;
• сельской местности – 0.25 Га.

Требования к несущим конструкциям домов и фундаменту

• Несущие конструкции должны выдерживать нормативную нагрузку. Если участок находится в сейсмической или оползневой зоне, требования ужесточаются и регулируются соответствующими правилами.
• Фундамент проектируется в соответствии с характеристиками грунтов, режима гидрогеологии, наличия грунтовых вод.

Требования к пожарной безопасности жилых домов

Индивидуальные жилые дома должны быть построены в соответствии с регламентом о требованиях пожарной безопасности (класс опасности Ф.1).

• Расстояние между жилыми домами должно быть выдержано в соответствии с вышеупомянутым регламентом.
• Смежные блоки должны быть разделены огнестойкими стенами (огнестойкость не менее REI 45).
• Конструкции 3-этажных домов должны иметь третью степень огнестойкости (для домов не более 150 м2 допускается четвертая степень огнестойкости). Дома должны быть оборудованы оптическими пожарными датчиками.
• Из жилых блоков должны быть предусмотрены отдельные эвакуационные выходы.
• Допускается при отсутствии центрального отопления использование только заводских газовых или жидкотопливных теплогенераторов, установленных в помещениях, соответствующих стандартным нормам безопасности СП 61.13330, СП 62.13330.
• Газобалонные установки можно устанавливать только за пределами дома. В помещениях разрешено использовать газовый баллон объемом не более 50 л.
• Газовые камины также должны быть только заводского изготовления.
• Установка электрооборудования должна быть проведена с использованием устройств защитного отключения (УЗО).
• Для электропроводки необходимо использовать кабель или провода с противопожарной изоляцией.

Санитарно-эпидемиологические требования

В помещениях постоянного пребывания температура воздуха должна быть не менее 20, в кухонном помещении и туалете – 18, в ванной – 24.

• Система вентиляции для очистки воздуха используется естественная (форточки, окна), механическая и комбинированная.
• Удаление загрязненного воздуха происходит через вентиляционные каналы.
  Производительность вентиляции:
  • жилые комнаты – один объем воздуха в час;
  • кухня – 60 м3 /час;
  • туалет – 25 м3/час;
  • другие помещения, а также в нерабочем режиме – 0.2 объема/час.
• Звукоизоляция наружных стен, внутренних перегородок, трубопроводов должна обеспечивать уровень шума в пределах норм, установленных СП 51.13330.
• Индекс звукоизоляции смежных стен блочных домов должен быть не менее 52 Дб.
• Чтобы защитить помещение от теплопотерь, проникновения холодного воздуха извне, парового конденсата изнутри, на ограждающих конструкциях устанавливают тепловую, воздушную и паровую изоляцию.
• В жилых помещениях и на кухне должны быть достаточные уровни естественного освещения (нормы установлены СП 52.13330) – площадь световых проемов должна занимать не менее одной восьмой части от площади пола помещения (для мансард уровень ЕО еще выше – 1/10).

Проект строительства и паспорт объекта ИЖС

Подготовка проектной документации при строительстве/реконструкции ОИЖС, на основании ст.48 ГрК РФ, может осуществляться самим застройщиком (в иных случаях это делают проектные организации по заказу застройщика). Государственная экспертиза такой документации не проводится (ст. 49 Грк).

Проект включает в себя:

• ситуационный, топографический, генеральный планы (с привязкой к местности);
• поэтажные планы:чертежи дома в разрезе;
• планы подвала, кровли, фундаментов;
• документы по смете;
• инженерные расчеты;
• паспорт проекта.

Полный список проектной документации в Приложении 8 СП 11-111-99.

Бланк паспорт и перечень входящих в него материалов – в Приложении 7  СП 11-111-99.

Регистрация объекта ИЖС

Чтобы зарегистрировать ОИЖС, нужно подать в ЕГРН следующие документы:

• кадастровый паспорт ЗУ (заказывается в БТИ);
• правоустанавливающие документы на ЗУ (договор купли-продажи, перехода во владение и др.).

Земля под ИЖС: достоинства и недостатки

Достоинства:

• Индивидуальное строительство на землях категории “под заселение” не требует разрешения.
• Требования к проектной документации не очень строги.
• Дом легко зарегистрировать, получить прописку и почтовый адрес.
• Инженерные коммуникационные сети подключаются бесплатно.
• Все социально значимые объекты находятся вблизи.

Недостатки:

• Высокие налоги.
• Сравнительная дороговизна земли под ИЖС.
• Дом предназначен для одной семьи.
• Размеры земельного участка и этажность дома ограничены.

Индивидуальное жилищное строительство дает возможность жить в комфорте в собственном доме. Однако это сопряжено с немалым трудом и затратами, ведь дом необходимо построить в соответствии со стандартными правилами и нормами проектирования. Иначе будет трудно его ввести в эксплуатацию. Также использовать частный дом для предпринимательской деятельности нельзя, в соответствии с правилами целевого использования земельного участка.