Красивое розовое свидетельство заменено виртуальной выпиской

Права собственника защищаются на законодательном уровне. Приобретая в собственность недвижимость, человек должен быть уверен в том, что её у него не отнимут ни под каким предлогом. Речь идёт не о неправомерных преступных сделках, совершенных противозаконным путём, а о тех рутинных операциях с недвижимостью, которые совершаются обычными людьми ежедневно на законных основаниях. К сожалению, простой человек у нас остаётся не защищён, и вполне может пострадать от рук сознательно действующих аферистов и коррупционеров, вооружённых до зубов знаниями законов. Как защитить себя и только что приобретенную собственность? Одним из способов защиты является свидетельство о государственной регистрации права собственности. Этот документ подтверждает права собственности его обладателю.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности в 2018 г.

По закону все права собственников в РФ до недавнего времени регистрировались в едином госреестре ЕГРП. Кадастровые планы составлялись в МБТИ.

Начиная с 13.07.2015 г., регистрация и прав, и составление планов недвижимости происходит в ЕГРН, на основании закона о Государственной регистрации недвижимости N 218-ФЗ.

Изменения коснулись и самого свидетельства:

• До 2015 г. оно выдавалось на цветной особой бумаге с гербовой печатью и водяными знаками, штампом-подписью регистратора. В самом низу указывались серия и номер свидетельства о государственной регистрации права собственности.
• С 2015 г. свидетельства прав собственника стали выпускать на обычной бумаге, формата А 4, заполненной теми же данными, что и раньше.
• С 15.06.2016 г. выдача свидетельств была прекращена – её заменила выписка из ЕГРН (так называемый титул).
• Все ранее выпущенные до 15.06.2016 г. и находящиеся на руках свидетельства не утратили своё действие и по-прежнему являются правоподтверждающими документами.

Так выглядело свидетельство до 2015 г.

Отмена свидетельства породило недовольство собственников и разноречивые толкования среди юристов и должностных лиц.

Зачем необходимо свидетельство о регистрации права собственности

Свидетельство собственности важно для обеих сторон: для продавца – это доказательство его прав, для покупателя – вся важная информация о недвижимости.

При выборе квартиры важно убедиться в том, что покупка будет небезопасной:

• покупается именно тот объект, который указан в свидетельстве;
• обладатель свидетельства действительно является её полным собственником: если в документе будет указана долевая собственность, это означает, что продавцу принадлежит не вся квартира, а лишь её часть, а значит продажа объекта без согласия других собственников будет недействительна;
• назначение помещения – жилое;
• у квартиры отсутствует обременение: она не является залоговым предметом в ипотеке, не находится под арестом, не отобрана по суду;
• имеется правоустанавливающий документ: договор купли/продажи, завещание, договор дарения, ренты с пожизненным содержанием и т.д.

Все эти сведения можно было найти в бумажном свидетельстве.

Сегодняшняя выписка из ЕГРН, которая производится из электронной базы данных, также предоставляет по запросу всю необходимую информацию, но отсутствие красивой гербовой или хотя бы обычной бумаги на руках, незыблемо хранящейся в сундуке дома, породило много сомнений и неуверенности.

Так выглядит выписка из ЕГРН. Взять ее можно на сайте Росреестра.

Отмена свидетельства о праве собственности: мнения “за” и “против”

Итак, зачем нужно было отменять свидетельство? Рассмотрим мотивы обеих сторон.

Те, кто инициировали отмену свидетельства или поддерживают её считают:

• Бумажные свидетельства давно изжили себя, и электронная выписка – это веяние времени и общепринятая повсюду методика.
• Свидетельство может не содержать в себе самых свежих сведений: например, квартира неделю назад была заложена или перепродана, но этот факт в документе, выданном несколько лет назад, не отражается.
• Мошенничество с регистрацией собственности существовало и раньше, то есть и бумажные документы всегда подделывались.
• Выписка удобна тем, что всю информацию об объектах и субъектах собственности можно взять в одном месте – ЕГРН.

Основной правоустанавливающий документ – договор о переходе прав собственности, поэтому собственникам не стоит волноваться.

Противники отмены свидетельств уверены:

• Отмена бумажных свидетельств ущемляет права собственников: нет никакой гарантии, что реестр не взломают хакеры, не произойдёт технический сбой, или не будет подкуплен регистратор.
• Мошенникам, связанным с коррупционерами стало теперь значительно проще, так как электронные документы подделать значительно проще, а главное появилась мобильность – возможность, не вступая при этом в контакт с самим собственником, в течение короткого времени внести фальшивую запись в реестр. Наши правоохранительные органы, увы, работают медленными, прежними, не электронными способами: пока клубок начнут медленно раскручивать, преступники украдут чью-то квартиру, заметут следы и исчезнут.
• Но самая главная опасность, перед которой меркнет все остальное – это полный электронный коллапс системы с потерей всех информационных данных.

Из-за чего это может случиться (техногенная катастрофа, новый вирус, чьё-то преднамеренное преступление), неважно, но это рано или поздно произойдет, считают противники отмены бумажных свидетельств о регистрации прав собственности. И тогда в одну секунду миллионы людей лишатся подтверждения факта своей собственности, так как информационный портал недвижимости просто исчезнет.

Неважно, бумажное свидетельство или выписка

Если подытожить оба мнения: есть доля правоты у каждой стороны. Возможно, это и впрямь была бы хорошая идея с отменой бумажной свидетельств, но все перечёркивается даже одним случаем мошенничества. Введение электронной выписки, к сожалению, не исключило неоднократные преступления с недвижимостью, в которых замешаны и должностные лица. А значит эта мера не защищает в полной мере права собственника в несовершенном обществе, где такое возможно. Неизбежно плодами прогресса в первую очередь будут пользоваться преступники. Но в то же время и бумажные свидетельства не станут преградой на пути мошенников.

Поэтому каково свидетельство (бумажное или электронное), на самом деле неважно, а важен уровень развития человеческого общества, в котором все права населения в реальности, а не на бумаге, защищены законом, и где людям просто в голову не может прийти в мысль, что свою должность удобно использовать в преступных целях.

Будут ли возвращены свидетельства?

Работники правоохранительных органов уже столкнулись с неудобствами, порожденными отменой бумажных документов:

• В экстренном случае без него трудно вскрыть квартиру по просьбе её собственника без наличия правоподтверждающего документа. Пока будет взята выписка из ЕГРН, может быть уже поздно.
• В конфликтной ситуации, когда на одну квартиру сразу два претендента с титулами (выписками из ЕГРН), преимущество у человека, на руках которого бумажное свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В 2017 г. коллегия адвокатов обратилась к председателю Госдумы Володину с просьбой возвратить выдачу свидетельств в прежней консервативной бумажной форме, так как люди полностью зависят от электронной базы, форс-мажорного случая или от чьего-то возможного злого умысла. Но пока инициатива осталась без ответа.

Как защитить свои права собственности

Уменьшить степень риска предстоящей сделки поможет только юридическая грамотность и осмотрительность:

• Выписку из ЕГРН необходимо брать как можно ближе к предстоящей сделке (возможно, её придётся заказывать не один раз).
• Все пункты свидетельства или титула нужно изучить и сопоставить с реальными данными, касающимися объекта (недвижимости) и субъекта (собственника). Малейшее несоответствие (другой адрес, несоответствие помещения кадастровому плану, старые паспортные данные субъекта, появление других собственников, не указанных в документе) – основание для того, чтобы отказаться от сделки.
• Недееспособность собственника, наличие обременения, прописанных несовершеннолетних, также должны стать причиной к тому, чтобы не торопиться с покупкой.
• Своеобразным индикатором осторожности может быть продажа собственником полученной в наследство или купленной квартиры раньше соответственно трехлетнего или пятилетнего срока с момента регистрации прав, так как обычно недвижимость стараются не продавать раньше этого времени, чтобы не платить налоги.
• Любая срочная или многократная продажа может быть тревожным сигналом и требует более тщательной проверки недвижимости: возможно, жилое помещение “добыто” черными риэлторами, и они от него хотят быстрее избавиться.

При неуверенности в собственных силах можно прибегнуть к помощи юристов или риэлторов по жилью, однако нужно помнить, что они тоже люди, которые редко берут на себя ответственность за какие-то упущения. Поэтому надеяться нужно все же в первую очередь на самого себя.

Дата госрегистрации прав может освободить от уплаты налога

Играет большую роль в необходимости платить или нет налоги, дата регистрации прав собственника:

• Если квартира была получена в наследство, подарена близким родственником, приватизирована, получена по договору ренты не менее трёх лет назад, ее продавцу не нужно будет платить налоги с продажи.
• В остальных случаях (для всех тех, кто купил жилье после 2016 г.) с момента покупки до момента продажи с правом не выплачивать налог, должно пройти не менее пяти лет.
• Если недвижимость куплена до 2016 г., на нее распространяется старый 3-летний ограничительный срок безналоговой продажи

Сколько стоит выписка из ЕГРН

Отмена свидетельства о праве собственности не отменила плату за взятие выписки:

• Выписка на один объект для физического лица стоит 750 руб., для юридического – 2200 руб.
• Выписка о ДДУ (договоре долевого участия) для физлица – 1500 руб., юрлица – 3000 руб.