Задумываясь об улучшении жилищных условий или расширении жизненного пространства, огромное количество наших соотечественников стремится покинуть тесные и шумные города. Ведь за те деньги, на которые в городе можно купить только небольшую квартирку, за его пределами можно купить земельный участок и возвести на нем собственный просторный дом. Земельный участок не будет разрушен природными катаклизмами, его невозможно украсть, поэтому делать вложения в землю выгодно, ведь она дорожает, так же как и недвижимость.
Соответственно покупка земли – это выгодное капиталовложение, к тому же сегодня стало возможным ипотека на земельный участок. Однако это относительно новый продукт на рынке кредитования, который вызывает много вопросов у потенциальных заемщиков. Одна из первых проблем: на первом этапе найти землю, а потом обратиться в кредитную организацию, или, наоборот, сначала получить одобрение по кредиту, а потом искать участок? Большинство экспертов рекомендуют сначала обратиться в банк, так как необходимо учитывать, что к земельному участку банк предъявляет строгие требования.
Не зная особенности ипотеки земельных участков, потенциальный заемщик рискует впустую потратить время, силы и нервы на поиск земли, а потом получить отказ по ипотеке. Займы на покупку земельных участков обойдутся заемщику дешевле, чем обычный потребительский кредит, так как в этом случае банк за счет залога минимизирует свои риски. Ипотека под залог земельного участка обладает своими достоинствами: длительные сроки кредитования, низкая процентная ставка, большой размер займа.
Особенности ипотечного кредита на земельный участок
Данный вид кредитования, являясь займом на покупку и залог недвижимости, предполагает использование земельного участка, полученного заемщиком по ипотеке под залог приобретенной земли банку. То есть данный вид кредитования представляет собой некий договор ипотеки и дальнейшего использования земельного участка, согласно данному соглашению. Ипотека на земельный участком может также предполагать ипотеку на строительство, согласно которой строительство дома на данном земельном участке является обязательным.
Поэтому главной особенность данного займа является тот факт, что заемщик может использовать свою землю по своему усмотрению. Однако при этом существуют и другие важные особенности ипотеки земельных участков, устанавливающиеся не только кредитными организациями, но и законодательством РФ. Таким образом, к основным особенностям земельной ипотеки можно отнести следующие положения:
- Заемщик может возводить на участке, который находится в залоге у банка, любые постройки, не уведомляя о строительстве кредитную организацию, за исключением, если данные правила, предусмотрены в договоре об ипотеке с банком
- Банк имеет право залога на все здания, постройки и сооружения, расположенные на земле, находящейся в залоге у кредитора, независимо от желания заемщика
- Земельный надел может стать объектом ипотеки только в случае, если он относится к земле, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного или индивидуально жилищного строительства
- Невозможно взять ипотеку только на часть участка. То есть в случае, когда земля находится в долевой или совместной собственности, то заемщик должен предоставить банку подтверждение согласия на передачу всех долей в залог от каждого собственника
- Прежде чем оформить ипотеку на земельный участок, он должен находиться в собственности у заемщика, то есть кредита непосредственно на покупку земельного надела как такового не существует. Если заемщик все же хочет взять кредит на покупку участка и дальнейшую постройку недвижимости на нем, то ему стоить оформить ипотеку на строительство
- Данный вид ипотеки предлагают не все банки, поэтому заемщик должен быть готов к тому, что ему придется потратить еще и время на поиск и выбор кредитных организаций, предлагающих своим клиентам подобные программы.
Процедура получения ипотеки под залог земельного участка такой же, как и при получении других ипотечных кредитов.
Что предусматривает договор залога земельных участков?
Рассматривая договор ипотеки (залога) земельного участка, необходимо, прежде всего, прояснить, какие земельные участки могут претендовать стать объектом ипотечного кредита, а потом уже можно рассказать и об особенностях договора ипотеки на земельный участок. Итак, в данном случае объектом ипотеки НЕ могут быть следующие категории земель:
- Участки, которые были ограничены в обороте или исключены из него в соответствии с законодательством РФ
- Земля, находящаяся в муниципальной или государственной собственности, за исключением участков, на которые государственная или муниципальная собственность не разграничена, и они предназначены для строения жилья
- Надел, общая площадь которого менее того размера, который установлен нормативными документами субъектов РФ и органов местного самоуправления.
Данные ограничения вводит государство, однако коммерческие банки вводят еще ряд требований к земельному участку.
Банки несут собственные риски, соглашаясь кредитовать земельные участки, поэтому финансовые учреждения и выдвигают ряд условий, чтобы обезопасить свои капиталовложения. В случае если земля не будет соответствовать требованиям кредитной организации, то банк вправе отказать заемщику в предоставлении ипотечного кредита. Вот несколько случаев, когда финансовое учреждение категорически откажет в предоставлении ипотеки под залог земельного участка:
- Участок уже заложен или сдан в аренду
- Земля находится в составе запрещенной категории, которая редактируется и корректируется регулярно
- Надел расположен на территории заповедной или охраняемой зоны
- Документация на землю содержит неточности или грубые ошибки.
А теперь рассмотрим особенности самого договора.
Итак, договор ипотеки или, другими словами, залога земельного участка должен быть заключен в письменной (печатной) форме, удостоверен нотариально, а также пройти обязательную регистрацию в местных органах юстиции. К договору прилагается копия чертежа, на котором отмечены границы данного участка. В соглашении об ипотеке между заемщиком и банком указывается предмет кредитования, его существо, оценка, размер, а также должны быть указаны сроки исполнения обязательств по ипотеке.
Объект ипотечного кредита в договоре определяется указанием его существа, то есть наименованием, также указывается место его нахождения, целевое назначение, кадастровый номер и другие данные, которые помогут идентифицировать данный надел среди его аналогов. Согласно договору ипотеки участки земли могут стать объектом залога, если данные наделы не были исключены из оборота или не ограничены в использовании на основании федерального закона. Список всех ограниченных или изъятых из оборота земель указан в ст. 27 ЗК РФ.
Таким образом, объектом договора об ипотеке могут являться наделы, которые находятся в собственности у физических и юридических лиц, и которые предназначены для животноводства или садоводства, гаражного, индивидуального жилищного или дачного строительства, земли фермерского или личного подсобного хозяйства, участки с постройками, строениями, зданиями или сооружениями. Следует отметить, что ипотека построек допустима исключительно с одновременным залогом всего участка, на котором они возведены, по тому же договору.
Итак, если заемщик все же решился на ипотеку под залог участка земли, то он должен обратить внимание на тот факт, что процентные ставки в отличие от других видов ипотеки будут несколько выше, зато немного меньше, чем при обычном кредите наличными. К тому же кредитор потребует первоначальный взнос не менее 35% от общей стоимости предполагаемой покупки. При этом кредитная организация рассматривать заявку на получение кредита и принимать решение о его выдаче или отказе будет заметно дольше.
