Перед оформлением ипотеки обязательно нужно рассчитать ежемесячный платеж, чтобы знать на что надеяться перед походом в банк. Ипотечный кредит отдадут без лишних трудностей, если сумма возврата займа не превысит 40% ежемесячного дохода семьи заемщика. Ошибочно полагать, что ежемесячный платеж по ипотеке можно рассчитать по простой формуле: (сумма займа + ставка по кредиту)/12 месяцев. К примеру, если взять 100 000 рублей под 10% на 12 месяцев, то в месяц нужно будет платить 9 166, 66 рублей.
Такой расчет абсолютно неверный. Прежде всего, необходимо учитывать вид платежа: аннуитетный или дифференцированный. Помните, что аннуитет предполагает неизменную сумму выплат на протяжении всего периода кредитования, а дифференцированный подход позволяет периодически уменьшать сумму платежа. При условии аннуитетного способа выплат, возвращать придется 12 месяцев по 8791,59 рублей.
А если выплаты будут дифференцированными, то размер выплат будет ежемесячно сокращаться: 1 месяц – 9 166, 67 рублей, 2 месяц – 8 402, 78 рублей и т.д. В этом случае погрешность происходит за счет того, что каждый платеж по ипотеке сокращает сумму долга, а процент начисляется на остаток. Из-за снижения размера долга уменьшается сумма ежемесячной оплаты займа.
Разберем формулы, с помощью которых можно рассчитать помесячный платеж по ипотеке при каждом виде выплат.
Как рассчитать дифференцированный платеж?
Дифференцированные выплаты в самом начале срока ипотечного кредитования заметно больше, однако со временем он сокращается. Они включают в себя фиксированную сумму долга и убывающую процентную часть, которая ежемесячно пересчитывается, в зависимости от размера задолженности по ипотеке. Рассчитать размер долга, который осталось возвратить, можно очень просто, используя следующую формулу кредитного калькулятора Сбербанка:
Другие банки вместо 12 месяцев, используют коэффициент – количество дней в году. Тогда расчет процентов по кредиту более точный. Размер выплат за каждый месяц в этом случае определяется по формуле:
Разберем на примере:
Задаем параметры займа:
- Сумма кредита – 100 000 рублей
- Срок кредитования – 12 месяцев
- Процентная ставка – 20%
Рассчитаем график дифференцированных платежей:
| № платежа | Долг по займу | Проценты | Основной долг | Сумма выплаты |
| 1 | 100 000 | 1 698.63 | 8 333 | 10 031.96 |
| 2 | 91 666.67 | 1 506.85 | 8 333 | 9 840.18 |
| 3 | 83 333.33 | 1 415.53 | 8 333 | 9 748.86 |
| 4 | 75 000.00 | 1 232.88 | 8 333 | 9 566.21 |
| 5 | 66 666.67 | 1 132.32 | 8 333 | 9 465.65 |
| 6 | 58 333.33 | 988.16 | 8 333 | 9 321.49 |
| 7 | 50 000.00 | 792.35 | 8 333 | 9 125.68 |
| 8 | 41 666.67 | 705.83 | 8 333 | 9 039.16 |
| 9 | 33 333.33 | 546.45 | 8 333 | 8 879.78 |
| 10 | 25 000.00 | 423.50 | 8 333 | 8 756.83 |
| 11 | 16 666.67 | 273.22 | 8 333 | 8 606.56 |
| 12 | 8 333.33 | 141.17 | 8 333 | 8 474.50 |
| Итого: | ___ | 10 856.88 | 100 000 | 110 856.88 |
Как рассчитать аннуитетный платеж?
Структура аннуитета состоит из суммы погашения основного долга и процентов за использование заемных денежных средств. Соотношение этих величин со временем меняется: увеличивается сумма погашения основного долга, а размер процентов, начисляемый на остаток долга, напротив, увеличивается. Однако в итоге размер выплаты все равно остается одинаковым. Так первые несколько месяцев заемщик выплачивает в основном проценты по ипотеке.
Размер аннуитетной ежемесячной выплаты определяется по классической формуле, которую использует Сбербанк:
Разберем на примере:
Задаем параметры займа:
- Сумма кредита – 100 000 рублей
- Срок кредитования – 12 месяцев
- Процентная ставка – 20%
Рассчитаем график аннуитетных платежей:
| № платежа | Долг по займу | Проценты | Основной долг | Сумма выплаты |
| 1 | 100 000 | 1 667 | 7596 | 9 263 |
| 2 | 92 403 | 1 540 | 7723 | 9 263 |
| 3 | 84 680 | 1 411 | 7852 | 9 263 |
| 4 | 76 828 | 1 280 | 7983 | 9 263 |
| 5 | 68 845 | 1 147 | 8116 | 9 263 |
| 6 | 60 729 | 1 012 | 8251 | 9 263 |
| 7 | 52 477 | 875 | 8389 | 9 263 |
| 8 | 44 089 | 735 | 8529 | 9 263 |
| 9 | 35 560 | 593 | 8671 | 9 263 |
| 10 | 26 889 | 448 | 8815 | 9 263 |
| 11 | 18 074 | 301 | 8962 | 9 263 |
| 12 | 9 112 | 152 | 9111 | 9 263 |
| Итого: | ___ | 11 156 | 100 000 | 111 156 |
При расчете возможны погрешности при округлении.
Какие платежи выгоднее: аннуитетные или дифференцированные?
Если сравнить данные виды ежемесячных выплат по ипотеке, то очевидно следующее:
- При аннуитете размер постоянной оплаты кредита неизменен, а при дифференцированной схеме размер помесячной выплаты со временем уменьшается
- По дифференцированной схеме сначала приходится платить больше, а в конце меньше
- Взять ипотеку с дифференцированными платежами сложнее, ввиду повышенных первоначальных выплат, требуется примерно на 25% больший размер дохода заемщика, зато общий размер выплат по ипотеке будет заметно меньше
- Размер основного долга по аннуитетным расчетам убывает крайне медленно, а общий объем начисленных процентов значительно больше. Если заемщик решит досрочно погасить свой кредит, то уже выплаченные проценты «сгорают». При дифференцированных платежах такие потери отсутствуют.
Подводя итоги, стоит отметить: всегда нужно обращать внимание не только на процент по кредиту, но и на способ его погашения!
