Какие расходы на ремонт может возместить налоговая

Граждане России, одновременно являющиеся налоговыми резидентами (то есть плательщиками НДФЛ), могут рассчитывать на денежную компенсацию от ФНС своих расходов, связанных с приобретением недвижимости:

• готовой квартиры или дома;
• земельного участка под стр-во ИЖД*;
• недостроенного жилого объекта (квартиры в новостройке или дома).

Данная компенсация называется имущественным налоговым вычетом. Не все знают, что покупая квартиру у застройщика в “чёрном” или “сером” варианте, в которой порой есть только голые стены, можно получить налоговый вычет на ремонт квартиры в новостройке.

Налоговый вычет на ремонт в новостройке: что это такое?

Отдельного вида имущественного вычета на ремонт не существует, то есть найти такое определение в кодексе нельзя. Ошибочно считать, что всякие затраты на ремонт будут возвращены, и нужно лишь только прийти за компенсацией в налоговую.

Ремонт с точки зрения налогового кодекса

Под ремонтом понимаются строительно-отделочные работы, необходимые для завершения строительства – вот эти расходы и являются частью имущественного вычета, связанного с приобретением недвижимого объекта.

• Если строится дом, то налоговый вычет положен за все расходы, связанные со строительством (разработка проекта, строительные материалы и сметы, договоры с подрядчиками, подключение коммуникаций и т.д.). К этому может добавиться стоимость земельного участка. Подробнее в статье Возврат налога при строительстве.
• Приобретение ОНС* в виде недостроенного дома потребует дополнительные расходы на завершение строительства, то есть все перечисленные выше расходы без технического проекта, в зависимости от стадии готовности дома.
• Квартира в новостройке как правило приобретается в неполной готовности разных степеней, чаще всего с так называемой черновой отделкой. При самой низкой степени готовности собственнику придётся возводить перегородки, самостоятельно делать бетонную стяжку полов, штукатурить, устанавливать межкомнатные двери, разводить электричество от приборного щитка, монтировать водопроводные и канализационные трубы и т.д.

Вот эти отделочные и инженерные работы на простом языке и называются ремонтом. Хотя на самом деле это не ремонт, а завершении строительства, расходы на которое являются составляющей часть имущественного налогового вычета (пп.5 п.3 ст. 220 НК РФ).

Завершение строительства – на языке закона это доведение объекта до состояния соответствия строительным и санитарным нормам. Не может считаться помещение полноценно жилым без внутренней отделки поверхностей, подключения электричества, водоснабжения, водоотведения и прочего. Но отсутствие сантехники, мебели, бытового оборудования – это не основание считать объект незавершенным, так как в обязанность строителей не входит их приобретение и установка.

За какой ремонт не положен вычет

• Если приобретена квартира или дом в полностью готовом виде, и новый хозяин, как это водится обычно, тут же начнёт все перестраивать и переделывать, никакого возврата налога не положено. Ремонт как чья-то личная прихоть не может быть поводом для имущественного вычета.
• Также не возможен НВ* при дежурных ремонтах жилья, неважно какого – капитального или косметического. Настала пора перепланировки, полного апгрейда или просто захотелось поменять обои и освежить потолки – этого никто не возместит.
• А вот налоговый вычет на ремонт квартиры в новостройке вполне возможен, так как она может быть незавершённым строительным объектом.

Внимание! Если застройщик сдаёт квартиру под ключ, то есть в ней проведены внутренние отделочные работы, установлены финишные покрытия стен, потолков и полов, двери и окна, проведено электричество, водопровод и канализация, то налоговый вычет на ремонт не положен.

Не компенсируются собственнику следующие расходы:

• стоимость строительных инструментов;
• перепланировка (за исключением варианта, когда перегородок первоначально не было);
• утепление и остекление балконов лоджий (если только строительный проект не включает закрытые лоджии/балконы);
• снятие и замена существующих покрытий;
• демонтаж окон с установкой стеклопакетов;
• замена распределительного щита и электропроводки, установка дополнительных автоматов, реле и т.д (за исключением случаев некачественного или неправильного подключения и разведения электропроводки застройщиком, из-за чего возникла угроза аварийной ситуации);
• приобретение и установка сантехники и сантехнического оборудования;
• покупка мебели, техники, предметов интерьера;
• услуги дизайнеров, юристов, нотариусов и пр.

Что можно компенсировать при ремонте

Компенсируется все то, что входит в объём завершающих строительных работ:

• возведение межкомнатных перегородок, если они, согласно договору, отсутствуют;
• бетонная заливка пола;
• оштукатуривание поверхностей (начальное и финишное);
• штробление стен и прокладка кабеля и электропроводов;
• отделка стен, полов, потолков покрытиями;
• столярные и плотницкие работы (установка оконных рам и дверных коробок, встроенных шкафов, кладовок и остальных конструкций, предусмотренных проектом);
• монтаж стояков и трубопроводов водопроводной и канализационной системы.

В компенсируемые расходы входит также стоимость:

• строительных материалов для черновой отделки (бетона, штукатурных смесей, строительных маяков, цемента, гидроизоляционных средств, звукоизоляционных материалов);
• материалов для подготовительных работ перед отделкой: деревянного бруса, металлического профиля, крепежных элементов, шпатлевки, грунтовки и др.)
• отделочных материалов (красок, лаков, гипсокартона, ламината, обоев, керамической плитки, деревянной или пластиковой вагонки, сайдинга);
• материалов для крепления отделки (клея, цементных смесей, металлических крепежных элементов и пр.);
• электрических кабелей, проводов, труб, запорной арматуры и т.д.

Что обязательно должно быть в квартире по ДДУ

Договоры долевого участия дают сегодня большую свободу застройщику, который может сдавать “сырые, только что испеченные” квартиры примерно с такой же скоростью, с какой пекут пирожки. Вид голых бетонных стен с арматурой, плит перекрытий на потолке и полу уже давно перестал удивлять. Но есть пределы даже для самого малозатратного чернового варианта квартиры в новостройке:

• В каждой квартире должны быть вход подключения к общедомовой системе водоснабжения и водоотведения, а также вентиляции (вентиляционной шахте).
• Система тепло- и газоснабжения (трубы горячего отопления, батареи, ответвление газопроводной трубы к газовой плите) устанавливается в квартире любой степени готовности, так как этого требуют градостроительный регламент, строительные стандарты и правила безопасности. Самостоятельно демонтировать их и производить реконструкцию без ведома соответствующих служб нельзя.
• Если в доме предусмотрены электроплиты, то квартира в новостройке, сдаваемая по приемо-передаточному акту, должна иметь уже проведённую проводку к плите, выполненную из высоковольтного провода соответствующего стандарта, с заземлением и установленной розеткой.

Без соблюдения всех этих норм дом не будет введён в эксплуатацию.

Важно! Если долевой собственник подпишет приёмо-передаточный акт без выполненных застройщиком необходимых по стандарту минимальных требований, и сам проведёт работы, которые должны были сделать строители, ему могут не возместить затраты.

Почему? Хотя бы потому, что невозможно будет доказать факт невыполнения данных работ застройщиком. Надеяться на приемную комиссию сильно не стоит: она проверяет в основном общедомовые системы и оборудование, но не ходит по каждой квартире.

Размер налогового вычета за ремонт

Разберёмся теперь, сколько денег можно вернуть за завершение строительных работ (или ремонт).

Так как затраты на завершение строительства входят в перечень общих затрат на недвижимое имущество, на их покрытие обычно остаётся остаток налогового вычета, положенного на приобретение готовых или недостроенных жилых объектов, земельных участков под ИЖС* или участков с жилым домом (готовым или недостроенным).

Первая половина вычета обычно уходит на покупку земельного участка или не до конца достроенного объекта. Если объект достроен, вопрос о налоговом вычете на ремонт квартиры снимается сам собой.

Но есть возможность получения и вычета на ремонт в полном размере: в том случае, если собственник не воспользуется правом на него на этапе приобретения жилья.

Максимальный размер имущественного вычета

Имущественный вычет на приобретение недвижимости представляет из себя возврат выплаченного налогоплательщиками НДФЛ от суммы фактических расходов, связанных с суммарными затратами на приобретение недвижимых объектов, не превышающих 2 млн. руб. Максимальная сумма возврата таким образом составит 13% от 2 млн., то есть 260 тыс. руб.

• Если сумма вычета не израсходована полностью, её можно использовать на подобные расходы в будущем (в том числе и на отделку помещений).
• Налогоплательщик может получить свои 2 млн. налогового вычета только один раз.

Понять это можно на примерах.

Возврат налога за ремонт квартиры на примерах

За квартиру в строящемся доме дольщик внёс 1200000 руб. Имущественный вычет за приобретение составит 13% х 1200000 = 156000 руб. Однако сумма вычета была потрачена не полностью, и осталось ещё 800000 руб.

Этот остаток, но не больше, можно израсходовать на ремонт:

• например, на ремонт ушло 1500000 руб., а это больше чем остаток вычета;
• возврат налога за ремонт квартиры в новостройке составит 13% х 800000 = 104000 руб.

Вычет на ремонт для супругов

Используем данные предыдущего примера, и посчитаем, какой вычет на ремонт будет для семейной пары. Если квартира находится в общей совместной собственности, каждый из супругов имеет право получить полный имущественный вычет в 2 млн., то есть 4 млн. руб. на семью. И тогда на ремонт останется не 800 тыс., а 2800000 (по 1400000 на каждого из супругов), а возврат налога в сумме для обоих будет равен 364000 руб. Но это ещё не предел.

Добавляем вычет на проценты по кредиту

Пусть квартира в новостройке приобретена в ипотеку, а значит можно рассчитывать на дополнительный вычет на проценты в размере фактических затрат, не более 3 млн. руб.

• Предположим супруги взяли кредит на 20 лет. Переплата по нему составит 2400000 руб. Размер вычета: 13% х 2400000 = 312000 руб.
• Если посчитать сумму имущественного вычета, остатка из него на ремонт и вычета на проценты, то семейная пара в общем получит: 156000 + 364000 + 312000 = 832000 руб.
• Для сравнения: максимальный вычет для одного субъекта при покупке квартиры в ипотеку составляет 650 тыс руб.

Вот один из примеров, когда брак может быть выгоден.

Условия представления налогового вычета

Все бы хорошо, но плохо то, что налоговый вычет нельзя забрать сразу, поэтому рассчитывать на него как на некую предварительную помощь или кредит доверия не приходится. Условия же следующие:

Налоговый вычет выплачивается в размерах, не превышающих годовой НДФЛ.

Например, если в год в среднем налогоплательщик выплачивает НДФЛ в год 50 тыс. руб., то чтобы получить весь возврат налога в размере 260 тыс., понадобится пять лет с хвостиком:

• в первый год будет возвращено на счёт налогоплательщика 50 тыс., а остаток 210 тыс. перенесут на последующий период;
• затем возвратят еще 50, а 160 тыс. перенесут и т.д .

Фактически все пять лет просто возвращается уплаченный налог (на шестой год вернётся остаток 10 тыс.).

Когда возникает право на вычет

• Право на вычет на ремонт квартиры в новостройке возникает с момента подписания приемо-передаточного акта.
• Если покупается квартира с частичной отделкой на вторичном рынке – с момента подписания договора.
• В акте или договоре должны быть перечислены все произведённые застройщиком или первым собственником работы: без этого налоговый вычет не назначат.
• Все расходы на ремонт необходимо фиксировать документально в договорах, сметах, сохранять все квитанции и чеки.
• Возврат денег начинается не в тот же год, когда появилось основание для вычета, а со следующего года.

Какие документы нужны для налогового вычета

Список довольно внушительный:

• паспорт;
• справка НДФЛ-2 о доходах;
• договор ДДУ, купли-продаже либо акт о приёме и передаче жилья;
• налоговая декларация НДФЛ-3;
• заявление на НВ.

Время рассмотрения документов в налоговой – 3 месяца.

Таким образом получить налоговый вычет на ремонт квартиры не так уж сложно. Нужно просто официально работать, подавать ежегодно налоговую декларацию и знать все законы о возврате налога.

____________

*Сокращения:

• ОНС – объект незавершенного строительства;
• ИЖД – индивидуальный жилой дом;
• ДДУ – договор долевого участия;
• НВ – налоговый вычет.