Взносы на капремонт растут, а здания ветшают

Любое сооружение в конечном итоге ветшает, и для его восстановления до первоначального состояния может потребоваться капитальный ремонт – совокупность существенных объемных работ. Не зря ведь ремонт так назван – словом “капитал” обозначают что-то большое, весомое и значительное. Чтобы поддержать состояние здания, периодически проводятся планово-предупредительные ремонты, но не только капитальные, а и текущие. Какая разница между обоими этими понятиями, и чем отличается капитальный ремонт сооружения от текущего?

Капитальный и текущий ремонт сооружений: определение, законы, правовые акты

• Проведение ремонта (капитального и текущего) является необходимой мерой по содержанию и обслуживанию многоквартирных домов (МКД) и прямой обязанностью товариществ собственников жилья, недвижимости, кооперативов и жильцов, управляющих МКД.
• Также обязаны заботиться о своевременном проведении ремонта, согласно закону об ипотеке (залоге), залогодатели, то есть все те, кто выплачивает кредит банку, у которого находится залог (ипотечная квартира).

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт сооружения – комплексные работы, проводимые в целях устранения износа, конструкционных изменений здания, замены оборудования и систем. Цель – модернизация, улучшение технических параметров и эксплуатационных характеристик строения. Ремонт не должен изменить назначение сооружения, его главные функции.

Законы и акты о капитальном ремонте

• Капитальному ремонту общего имущества МКД в жилищном кодексе посвящена гл. 15, ст.166 – 174.
• Также этот вопрос освещен в постановлении Госкомитета Совмина СССР по строительству №279 “О планово-предупредительном ремонте…” (здесь содержится все не только о капитальном, но и о текущем ремонте).

Общие положения: перечень работ и взносы

Финансирование капремонта МКД происходит за счет фонда капитального ремонта (ФКР), образованного из взносов жильцов. Перечень работ и размеры минимального взноса устанавливаются НПА (нормативно-правовыми актами) субъектов РФ. Согласно ст. 166 ЖК РФ, в капремонт могут быть включены следующие работы:

• ремонт фундамента, подвальных помещений, фасада и крыши;
• ремонт инженерных систем, оборудования и коммуникаций (газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, подача тепла и электричества);
• ремонт или замена лифта, шахт, машинных помещений.

Помимо этого, по НПА могут в качестве капитальных рассматриваться дополнительные виды работ:

• по утеплению фасада;
• оборудование вентиляции на крыше;
• установка и замена общедомовых счетчиков и узлов управления и пр.

В капработы также входит восстановление или замена несущих конструкций, проведенная в соответствии с требованиями ГрК РФ.

Если собрание собственников МКД решает установить ежемесячный взнос выше минимального, то оставшаяся часть фонда на капремонт может быть использована на другие нужды и оплату иных услуг.

(Как на самом деле используются средства на капремонт в ЖСК, ТСЖ, ТСН – весьма болезненная тема).

Своевременное проведение ремонта

За своевременностью ремонта следят органы госструктур, принимающих НПА, которые:

• устанавливают min размер взносов на капремонт;
• разрабатывают правила слежения за состоянием МКД;
• создают региональные операторы и программу их действий;
• устанавливают правила оказания господдержки;
• контролируют целевое использование фонда и т.д (полный перечень функций НПА – в ст. 167 ЖК РФ).

Предельные сроки капремонта, очередность их проведения в МКД устанавливается региональными программами по капитальному ремонту. Программа содержит списки домов, из которых могут быть исключены дома в аварийном состоянии и подлежащие сносу. Она пересматривается ежегодно и может изменяться. Для внесения корректировок, а также для реализации оставшихся средств в ФКР, в границах действующей региональной программы разрабатываются краткосрочные планы (ст. 168 ЖК).

Кто платит за ремонт

С 2012 года собственники квартир МКД обязаны ежемесячно уплачивать взносы на капитальный ремонт здания, кроме некоторых случаев:

• аварийное состояние или грядущий снос здания;
• решение изъять дом в государственный или муниципальный жилищный фонд;
• достижение возраста 80 лет неработающими одинокими собственниками, инвалидами, пенсионерами, а также семьями, состоящими из вышеназванных лиц (для тех же категорий в возрасте от 70 до 80 лет предусматривается компенсация 50%) (ст. 169 ЖК РФ).

ФКР может формироваться не только из взносов жильцов, но также от доходов ЖСК, ТСЖ и других организаций, полученных от использования общего имущества МКД и от иной хозяйственной деятельности.

Как формируется фонд капитального ремонта

ФКР образуется не только из взносов, но также из пеней за ненадлежащее исполнение жильцами ежемесячной оплаты взносов.

• По решению общего собрания, жильцы могут договориться платить взносы не на счет регионального оператора, а на специально созданный счет (ст. 170 ЖК РФ). При этом устанавливается размер счета, его владелец и банк, где будет открыт счет.
• Собственники обязаны начать производить отчисления в ФКР не позднее, чем спустя 5 лет после утверждения региональной программы.
• Размер минимального ФКР не должен быть больше 50% оценочной стоимости капремонта МКД, определенной по рекомендациям федеральных исполнительных органов.
• Оставшиеся в фонде после проведения капремонта деньги жильцы могут использовать на решение коллективных вопросов по содержанию общего имущества на свое усмотрение.

Что такое текущий ремонт здания

Понятие текущий ремонт по ГОСТУ 18322-78, ст. 38 означает частичную замену или восстановление отдельных частей, в целях улучшения работоспособности изделия.

Применимо к объектам недвижимости – зданиям (помещениям), при подготовке и проведении текущего ремонта используются рекомендации постановления Минстроя №276 (Раздел 3, подраздел А “Текущий ремонт”).

• Текущий ремонт проводится регулярно по графикам или внепланово. Аварийные ситуации устраняются в первую очередь.
• В отличие от капитального ремонта, средства на текущий  берутся не из специально созданного фонда, а из эксплуатационных расходов.

В организациях, объединяющих собственников жилья, взносы на текущий ремонт могут включаться в отдельную графу расходов в квитанциях оплаты (текущие, эксплуатационные расходы).

Скачать подраздел “Текущий ремонт”.

Размер взноса на капитальный ремонт сооружения в 2019 г.

• Каждый регион устанавливает свой размер минимального взноса, на основании НПА, принятого региональными властями.
• Оплата взносов на капремонт МКД может производиться жильцами вместе с остальными коммунальными платежами. В квитанции указывается отдельная графа – капитальный ремонт.
• Взносы поступают на счет регионального оператора или на специальный счет, созданный по инициативе жильцов дома.

Размер минимального взноса на капремонт в г. Москве на 2019 г равен 18.2 руб на м².

Оплачивать взнос на капремонт нужно не позднее установленной даты.

О чем говорит неумолимая статистика

Несмотря на то, что взносы на капремонт с жильцов регулярно берутся, за 20 лет капитальный ремонт был проведен только в 10% зданий.

• В 2015 г. из 97 млрд. руб. на капремонт было пущено только 25 млрд.;
• в 2016 из собранных почти 200 млрд. осталось нереализованными около 130 млрд. руб.;
• по статистике госкорпорации “Реформа ЖКХ” в 2018 г. собираемость взносов составила 92.6%; собрано в ФКР около 129 600 млн. руб.; стоимость проведенных капитальных работ  – 87400 млн. руб. (Здесь же можно узнать статистику по каждому региону).

Процент специальных счетов в 2018 г. составил 12.4% (в 2015 г. жильцами МКД было открыто около 10% спецсчетов ФКР).

Статистика подтверждает неэффективное расходование средств, собранных с жильцов МКД, на капитальный ремонт, и объясняет плачевное состояние жилищного фонда во многих регионах.