Приобретение жилья в ипотеку для россиян, по сравнению с Западом, непривычно, что выступает одной из причин медленного развития ипотечного кредитования в России. Логика ипотеки такова, что в этой сделке участвуют три стороны: государство, заемщик и банк. Поэтому сегодня мы рассмотрим ипотечное кредитование с позиций кредитной организации, государства и заемщика.
Ипотека – это не просто решение жилищного вопроса, о и некие долговые обязательства. Чтобы быть уверенным, что каждая из сторон выполнит свои обязательства в полной мере перед двумя другими, нужно убедиться, что эта сделка выгодна для каждой из сторон:
- государство берет на себя разработку и обеспечение правовой поддержки реализации программ кредитования ипотеки
- банки должны создать более доступные условия предоставления ипотечного кредита
- население, которое заинтересовано в разрешении жилищного вопроса, должно быть готово исполнять возложенные на него обязанности.
Почему государству выгодна ипотека?
Решение жилищной проблемы граждан страны – одна из основных задач власти. Россия не первое государство, которое предпринимает реальные действия для решения этого вопроса. Превратить желаемое в реальность возможно только при условии объединения совместных усилий государства, населения и банков. Ипотека – это один из способов, позволяющих решить проблему модернизации экономики России в короткие сроки.
Проект модернизации экономики РФ при помощи широкого внедрения системы ипотечного кредитования получил название Доступное жилье. С момента реализации этого проекта рынок выдачи ипотечных кредитов вырос вдвое. С одной стороны, государством принимаются меры для развития ипотеки, вносятся поправки в законы. С другой стороны эти самые законы несколько тормозят ипотечный рынок. Но в целом, ипотека оказывает благоприятное влияние на экономику России.
Совместная работа банка и государства, позволяет вывести «черные» и «серые» доходы граждан из тени, поскольку собирая сведения о доходах заемщиков, кредитные организации, устанавливающие доступные условия и щадящие проценты, учитывают только официальную зарплату по справке N 2-НДФЛ, заверенную налоговыми службами. При этом от ипотеки отсекается значительная часть тех, кто и сегодня вполне мог бы ею воспользоваться, но не хочет «светить» свои доходы.
К тому же заемщиком ипотеки может стать, только гражданин Российской Федерации, достигший и не превысивший определенный возраст, который имеет стабильную занятость и заработную плату или предпринимательский доход. Также заемщик должен иметь собственные накопления в размере, которые колеблются от 10% до 50% стоимости жилья, в зависимости от конкретной программы ипотечного кредитования.
Таким образом, роль государства в развитии ипотечного рынка очень велика. С этой целью было принято решение о создании АИЖК, на формирование уставного фонда которого было выделено около 450 млрд. рублей. В некоторых регионах уже наблюдается успешный опыт ипотечного кредитования, а в отдельных субъектах Российской Федерации начали работать региональные агентства ипотечного жилищного кредитования.
Почему заемщику выгодна ипотека?
Главная выгода заемщика – это решение жилищной проблемы. Безусловно, жилье, приобретенное ипотечной схеме, в итоге будет стоить на 70% дороже по сравнению с его рыночной стоимостью, однако только на момент получения займа, но на момент выплаты ипотеки его стоимость также возрастет в два-три раза, и соответственно цена на недвижимость выровняется или даже возрастет.
К другим выгодным моментам ипотеки можно причислить: сравнительно низкий процент и первоначальный взнос, отсутствие необходимости трат на аренду квартиры, налоговый вычет, возможность получения различных государственных льгот и субсидий при покупке недвижимости в ипотеку. При этом повышение рыночной стоимости жилья согласно индексу инфляции в сочетании с налоговыми льготами уравновешивает, а иногда даже превышает объем процентных выплат по ипотеке.
Почему банкам выгодна ипотека?
Известно, что основной доход банков – это проценты, получаемые с заемщиков долгосрочных или краткосрочных кредитов. И если краткосрочные займы – это относительно мгновенная прибыль для кредитной организации, то при долгосрочном кредите все проценты «съест» инфляция. Поэтому банки стремятся к тому, чтобы деньги, получаемые с ипотеки, работали. Кредиторам выгодно выдавать займы, а, значит, выгодно и развитие ипотеки.
Ипотечное кредитование – это мощный стимул для того, чтобы кредиты на покупку жилья уже в ближайшее время стали обычным делом в России. Ни один банк не может формировать кредитный портфель из долгосрочных займов, при этом опираясь на краткосрочные кредиты. Поскольку несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам поздно или рано приведет к потере ликвидности и банкротству банка.
В конечном итоге, коммерческие банки, предоставляющие именно ипотечные кредиты, рискуют меньше всего. Так как убытки кредитная организация может понести только в случае, если одновременно упадут цены на недвижимость, и когда заемщик прекратит выполнять обязательства за полученный ипотечный кредит.
Кому еще выгодна ипотека?
Еще одна категория тех, кому выгодна ипотека, – это риелторы или ипотечные брокеры, оказывающие услуги по подбору подходящего для ипотеки жилья и предоставлению заемщику данных на продаваемые объекты недвижимости. Эта сфера услуг наиболее проблемная и требует определенной специализации. Данные специалисты отвечают не только за подбор клиенту квартиры, подходящей по техническим параметрам, но и за чистоту сделки и правильность оформления документов.
Ипотечный брокер содействует заемщику в выборе и получении лучшего кредитного продукта любого банка. В рамках данного ему поручения он устанавливает деловые контакты между клиентом и кредитором, предпринимает необходимые действия для того, чтобы обеспечить совершение сделки на наиболее выгодных для клиента условиях. При необходимости брокер может вести переговоры с банком по всем вопросам, относящимся к его компетенции.
Таким образом, риелтор, работающий с ипотечными сделками, помогает заемщику ипотеки наиболее эффективно распорядиться денежными средствами, оценить конкретную ситуацию и совершить правильный выбор. Его действия распространяются на все этапы сделки, однако услуги, брокера, естественно, платные. А его доход зависит от того насколько выгодны условия банковского ипотечного кредита для его клиента.
