Покупка-продажа – самая распространенная сделка в недвижимости, скрепляемая договором. Это не обычная устная договоренность, после которой следует вручение ключей. Договор купли-продажи является основным правоустанавливающим документом и должен быть составлен в письменном виде, с учетом всевозможных нюансов, а их в жизни может быть сотни.
Договор купли-продажи: нужна ли регистрация
Регистрация самого договора и поход в нотариальную контору сегодня не обязательны, но крайне важна сама регистрация факта перехода собственности от продавца к покупателю – без этого последний не обладает правами собственника, даже если будет жить в квартире всю свою жизнь и проведет в ней не один ремонт.
Такую квартиру новый хозяин не сможет ни продать, ни сдать в аренду, ведь собственником ее формально будет прежний владелец. Таким образом купля-продажа фактически будет ничтожной.
Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости
Сегодня продать и купить можно любую недвижимость – жилую и нежилую. Наименование объекта недвижимости, с описанием, адресом, общей площадью – неотъемлемая часть любого договора (ст. 554, ЖК РФ).
- Имейте в виду, что жилым является помещение, предназначенное исключительно для постоянного проживания – это дома, квартиры, дачи, коттеджи и т.д. Оно должно обладать стандартным набором технических и санитарных качеств, определенным п.2, ст.288 Гражданского Кодекса.
- Гостиницы, апартаменты, офисные помещения, магазины – не являются жилыми, несмотря на то, что там всегда много народа.
Казалось, какая разница – жилое помещение или нежилое, ан нет:
- налог на нежилую недвижимость намного больше;
- нежилую недвижимость приобретают под коммерческую деятельность.
Покупка дома на земельном участке
Значение имеет, продается ли квартира, либо дом на земельном участке. Правила продажи недвижимости на участке содержатся в ст.552 ГК РФ.
Одновременно с продажей дома обычно продается и участок, на котором он находится и все хозяйственные постройки.
При покупке дома на участке важно, является ли собственник также владельцем участка:
- Если да, то права на земельный участок переходят к покупателю.
- Если участок принадлежит другому собственнику, то покупатель дома прав собственности на участок также иметь не будет.
Объекты, тесно связанные с участком, следуют, согласно Земельному Кодексу за ним: нельзя, например, купить участок без дачного домика, на нем расположенного.
Договорная цена купли-продажи
В договоре купли-продажи обязательно указывается цена недвижимости – или общая или одного квадратного метра.
В цену недвижимости входит и цена части земельного участка, на которой та расположена (ст.555 ГК).
Права других собственников
Важно знать, что если продается недвижимость (жилой дом, квартира, часть дома), в которой проживают люди, имеющие права на жилое помещение (или его часть), то после перехода прав собственности на эту недвижимость к новому собственнику, права пользования этих лиц не теряются. Все они должны быть перечислены в договоре (ст. 558, ГК).
- Например, купив многоквартирный дом, собственник не может выселить из него проживающих там людей;
- По умолчанию правом пользоваться жилым помещением имеют члены семьи собственника.
Правоустанавливающий договор купли-продажи подписывается в трех экземплярах.
Также должен быть заранее подготовлен и подписан передаточный акт.
Государственная регистрация прав собственности
Необходимость такой регистрации сделки купли-продажи содержится в ст. 551, ГК РФ.
Регистрация прав собственности осуществляется в Росреестре, в соответствии с Федеральным законом с № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Какие документы подаются в Росреестр
В Росреестр подаются такие документы:
- Заявления обеих сторон, которые пишутся вручную:
- В заявлении содержится просьба зарегистрировать переход прав собственности.
- Каждая из сторон может участвовать в регистрации через доверенное лицо, при условии, что у этого лица имеется заверенная нотариально доверенность на право проведения регистрации.
- Интересы несовершеннолетних – детей до 14 лет, или лиц, признанных недееспособными, в сделке купли-продажи представляют опекуны или родители. При этом им доверенность не нужна.
- Документ о уплате государственной пошлины.
- Регистрация – это платная процедура:
- Размер пошлины:
- 2000 руб. – для физических лиц;
- 22000 – для юридических.
- Документ права собственности на отчуждаемую недвижимость продавца:
- свидетельство прав собственника, о праве на наследство и т.д.
- План продаваемого помещения с описанием, составленный кадастровыми органами (также платная процедура).
- Выписка в форме справки из домовой книги обо всех лицах, имеющих право пользоваться помещением.
Если правоустанавливающий документ содержал дополнительные условия (например, об обязательстве собственника провести ремонт помещения перед продажей), то при регистрации сделки на основании подтверждающих документов, проверяется выполнение этого условия.
Все указанные выше документы предоставляются в двух экземплярах (подлинник и копия).
Обе стороны и их представители должны иметь паспорта и другие документы, удостоверяющие личность (для несовершеннолетних – свидетельства о рождении
Для юридических лиц, помимо перечисленных документов, также в двух экземплярах нужны еще:
- учредительные документы;
- документы полномочных представителей, если они участвуют в регистрации как доверенные лица.
Денежный расчет при купле-продаже
Запомните: Передачу денег лучше производить после регистрации прав собственника, а не после заключения договора, как это обычно делается.
Это идеальный вариант для покупателя, но сомнительный – для продавца: а вдруг покупатель сразу после регистрации исчезнет?
При оплате наличными полную гарантию безопасности расчета дает банковская ячейка, которую покупателю надлежит арендовать заранее.
Каким образом происходит расчет при купле-продаже читайте здесь.
Видео: Договор купли-продажи.
Примерный договор купли-продажи жилого помещения
