А ты минимизировал все РИСКИ при покупке жилья?!

Риски при покупке квартиры или дома всегда существуют.  Их масса, от банальной подделки документов до шантажа и угроз. Но можно значительно снизить всевозможные риски при покупке недвижимости, если заранее изучить информацию и «знать врага в лицо».

Давайте разберем основные шаги, как избежать проблем, если вы решили стать собственником своей квартиры или дома с участком.

Всегда проверяйте даты в документах!

Самые распространенные риски, на которые обращает ваше внимание эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Евгений Марьин, это недействительность документов и нарушение законодательства при переходе прав собственности от продавца к покупателю.

Начнем с документов. Проверить недвижимость перед покупкой и подтвердить, кто собственник может только свежая выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН). Заказать и получить такую выписку можно на сайте кадастровой палаты или Росреестра. В ней вы найдёте основные характеристики объекта недвижимости и зарегистрированные на него права.

Какие проблемы и риски при покупке квартиры возможно обнаружить на этом этапе?

Самая типичная схема обмана: у продавцов на руках имеются старые документы, их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке.

Да, перепродать уже проданную недвижимость еще раз не получится, но часто таким образом с нескольких покупателей собираются задатки, а потом продавцы исчезают.

Что имеется в виду под недействительностью? До 2016 года документом, подтверждающим право собственности, являлось свидетельство, оно имела вид бланка с печатью и подписью уполномоченного лица.

С 2016 года сведения, которые в нем содержатся, могут быть неактуальными, поэтому надежнее будет обратиться к выписке из ЕГРН, но не забывайте, что и в ней сведения будут актуальны только на момент её выдачи.

Необходимо проверить соответствуют ли данные из выписки информации, указанной в правоустанавливающих документах. Малейшее несовпадение может стать серьезным опасением по поводу подлинности документов. Прочем, это может просто техническая ошибка, но проверить стоит.

Изучите «историю» недвижимости!

На что обратить внимание, изучая «историю» недвижимости, чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры или дома?

1. Во-первых, на обременение, например, недвижимость находилась в залоге. Также обратите внимание на возможные аресты и запреты, некоторые из них могут стать основанием для приостановки государственной регистрации вашей сделки, либо усложнят дальнейшее пользование и распоряжение вашей собственностью.
2. Во-вторых, обратите внимание есть ли «особые отметки». В 2017 году две информационные базы государственного кадастра недвижимости и Реестра прав были слиты воедино. В итоге образовался ЕГРН. При слиянии баз все расхождения информации поместили в раздел «Особые отметки» и присвоили статус «актуальные незасвидетельствованные».

Это значит, что в госкадастре недвижимости произошли изменения, которые не отразились в реестре прав. Например, не оформленные реконструкции и перепланировки или приобретение жилья в новостройке от застройщика.

Разночтения обычно касаются площади и этажности. Если сведения реконструкции и перепланировки были ранее внесены в кадастр недвижимости и не были актуализированы в реестре прав, то им и будет присвоен тот самый статус «актуальные незасвидетельствованные».

Поэтому до заключения сделки покупки-продажи рекомендуем уточнить, какие именно изменения были осуществлены в вашем конкретном случае.

Узнайте о наличии заявлений о правопритязаниях!

Присутствие различных сведений о правопритязаниях и выписки ЕГРН свидетельствует о том, что на этот момент в Росреестр подано заявление о совершении каких-то регистрационных действий по отношению к данному объекту недвижимости.

Особую бдительность при проверке объекта недвижимости перед покупкой следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника по доверенности. Такую схему часто выбирают мошенники. Бывает, что даже честный посредник только после такой проверки узнает, что доверенность потеряла силу.

Кроме того, постарайтесь побеседовать с правообладателем лично. Самые банальные проблемы в этом случае – жильё или часть жилья продается по поддельной доверенности, а потом выясняется, что есть настоящий собственник, который ничего продавать не собирался.

Проверить доверенность на подлинность и факт её выдачи, и не отозвана ли она, вы можете на сайте Федеральной Нотариальной палаты https://notariat.ru. Заходите на сайт палаты, переходите во вкладку «Проверить доверенность» и вводите реквизиты документа, который необходимо проверить, нажимайте кнопку найти.

Далее, проверяем всех лиц, указанных прямо или косвенно в документах на объект. Перед покупкой недвижимости запросите у продавца нотариальное заверенное согласие его супруга или супруги на продажу. Зарегистрируют переход права и без такого документа, в реестр будет внесена запись об его отсутствии, но в ваших интересах лучше подстраховаться.

Также стоит уточнить не для зарегистрированных прав на недвижимость у бывших супругов или иных родственников, и не нарушает ли продажа конкретного объекта права несовершеннолетних. Рассмотрим возможные проблемы.

Если жильё было куплена в браке, то оно является совместно нажитым имуществом, независимо от того, на кого оформлено. Если нотариального заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне может оспорить сделку через суд. Не упускайте этот момент из виду.

Ещё одна важная деталь – права несовершеннолетних. Они нарушаются сразу из-за низких причин, самый распространённый вариант при приватизации дети не были включены в число собственников жилья.

Обычно такие проблемы возникают с недвижимостью, приватизированной до 1994 года, потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации. Спустя много лет став совершеннолетними, эти дети могут через суд заявить свои права на долю перепроданной недвижимости.

Материнский капитал? – насторожитесь!

И еще вариант, жильё, который покупалось с использованием средств материнского капитала.

Если вы участвуете в подобной сделке, где продавцы такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться из-за того, что на неё не дали согласия органы опеки или семье с детьми отказали в ипотеке на то жильё, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

Также считаем возможным включение в риски информацию о том, что недвижимость куплена в ипотеку и материнский капитал был использован для частичного погашения ипотечного кредита.

Жильё, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат его супруга/супруги и детей, в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей.

Так как недвижимость в ипотеке, то выделить доли на детей, родившихся после получения мат капитала, возможно будет только после погашения ипотеки. Для того, чтобы узнать, использовался ли материнский капитал для ипотеки, не стесняйтесь попросить продавца предоставить соответствующие справки из банка.

Также внимательно изучите выписку из ЕГРН на предмет выделения долей. Возможно, имеется договор дарение долей, или нотариально заверенное соглашение об их разделении. В противном случае, в будущем дети, на которых был получен материнский капитал, используемый в потеке, или участник долевой собственности могут отсудить часть квартиры, которая им причитается.

Как избежать проблем в будущем, если обнаружены такие лица в документах? Очень просто, во всех перечисленных случаях просите написать нотариально заверенный отказ от доли в квартире или доме этими лицами, либо их законными представителями.

Риски при покупке квартиры значительно снизятся, если заранее узнать о зарегистрированных в ней лицах.

Запросите у собственника недвижимости выписку из домовой книги, чтобы посмотреть, кто на данный момент зарегистрирован в этом жилом помещении. Иначе, вы покупаете квартиру или дом, право пользования которыми есть у третьих лиц. Конечно, их можно принудительно выписать из жилья через суд, но это займет много сил, времени и нервов.

Имейте в виду, что кроме физических лиц в квартире или доме могут быть зарегистрированы и юридические лица. Во избежание подобных неприятных сюрпризов, проверьте адрес на массовость на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

Аварийность и ограничение пользования

Затем стоит проверить сам объект недвижимость, к примеру, на предмет его изъятия для муниципальных либо государственных нужд. Такие сведения тоже можно найти в выписке ЕГРН. Если таковые имеются, то это серьезный риск, а значит стоит отказаться от сделки купли-продажи жилья, поскольку в регистрации перехода прав Росрерстром будет отказано.

Также сразу обращайте внимание, какие есть ограничения, связанные с пользованием недвижимости, особенно в случае, если объект считается объектом культурного наследия. К примеру, в некоторых квартирах запрещено устанавливать кондиционеры с наружным блоком, в каких домах запрещено менять окна и т.д.

Важно также владеть сведениями о возможном сносе дома.

Планируется в ближайшее время информацию о сносе жилья вносить в реестр недвижимости. Тогда информация станет систематизированной и общедоступной, что позволит получателю выписки оперативно ознакомиться с данными сведениями. Однако в настоящее время проверить эту информацию можно только на сайте отдельного муниципалитета, отыскав список домов, подлежащих сносу.

Конечно, по программе реновации вам выделят альтернативное жилье, но это может быть недвижимость в совершенно другом районе города, что устроит не всех собственников.

А если дом призван аварийным, то на сайте муниципалитета нужно найти и изучить утвержденный властями список домов, признанных аварийными. Интересующий вас объект, вы можете проверить также на сайте Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства https://fondgkh.ru.

Таким образом, проверка истории недвижимости очень важна, так она даст вам представление о всевозможных рисках. Изучив информацию, вы сможете составить перечень дополнительных проверок объекта, а также список документов, которые стоит запросить у владельца жилья.

Проверить достоверность указанных сведений, вы можете попросить собственника заказать выписку ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Риски при покупке участка земли

А теперь давайте разберемся с ситуацией, если вы хотите приобрести участок. Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа. Это правоустанавливающий документ, он указывает на каком основании нынешний собственник владеет землей.

Правоустанавливающим документам на землю могут быть постановление о выделении земли, договор купли продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда. Вторая необходимая бумага, это опять же выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок конкретного лица.

Особое внимание обращаем на категории земель, так как земля имеет различное целевое назначение и разрешенное использование.

Например, техническая проверка ответит на следующие вопросы: можно ли подключить инженерные коммуникации, относится и земельный участок охранной зоне или нет, сколько на участке деревьев, возможно ли их вырубить.

Градостроительная проверка даст оценку какую конструкцию можно возвести на земельном участке. Очень важный момент, акцентируйте внимание на месте расположения земельного участка, территория не должна входить в особую зону.

С исчерпывающим списком таких зон, вы можете ознакомиться в статье 105 земельного кодекса Российской Федерации. Перечислять, мы их не будем. Обязательно обратите внимание на наличие скрытых коммуникаций, при осмотре объекта убедитесь, что на участке не проходят инженерные коммуникации. Если они есть, перенести их будет довольно-таки сложно.

Земля под обременением?

Приобретаемый участок с домом не должен находиться под каким-либо обременением. Ещё один важный совет не спешите во время осмотра, это может дорогого стоить. Например, можно уточнить, исходя из публичной кадастровой карты на сайте Росреестра про упомянутые особые зоны, не входит ли участок в заповедную зону, не располагается ли дом под охранной зоной.

Вы можете проверить это самостоятельно следующим образом: с помощью сайта Росреестра https://rosreestr.gov.ru.

Необходимо зайти на данный ресурс, далее листайте вниз и выбирайте сервис «Публичная кадастровая карта». В открывшемся окне вводите адрес земельного участка или его кадастровый номер. Поиск начнется после клика на кнопку «Найти объект».

Если участок находится на землях лесного фонда, то он может быть приобретен в аренду, а не собственность, это также нужно учитывать. Достаточно осторожно необходимо относится к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона.

В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается получено ли наследство по завещанию или по закону. Внимательно необходимо изучать объекты, полученные в наследство менее трех лет назад.

Проверьте адрес и конфигурацию участка

Ещё одна ситуация, которая должна вас насторожить это, если нынешний владелец сам приобрел участок недавно, опять же сроком менее трех лет назад. В этом случае нужно настоять, чтобы владелец дополнительно предъявил расширенную выписку из ЕГРН. При получении выписки из ЕГРН убедитесь, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка.

Также необходимо сверить конфигурацию участка по чертежу из выписки. Если приобретается жилой дом, то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом.

То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов и иметь разрешенное использование индивидуального жилищного строительства, называемого ИЖС, или личные подсобные хозяйства ЛПХ, либо на землях сельскохозяйственного назначения, разрешённого в использовании дачное строительство или для садоводства.

Также убедитесь, что в бумагах на участок корректно указаны его характеристики. Нередко бывает, что не совпадает площадь участка, указанная правоустанавливающем документе и выписки из ЕГРН. При этом, необходимо ориентироваться на выписку. Кроме того, изучая выписку, необходимо понимать, было ли проведено межевание участка.

В выписке из ЕГРН есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь, уточненная, это означает, что межевание проведено, либо о проведении межевания скажет число в соседней колонке – если там рядом с числом стоит знак «±» еще столько-то, например, 320 ±4, это свидетельствует о том, что участок прошел межевание.

Впрочем, независимо от давности межевания, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и уточнить фактическое местонахождение участка, это позволит подстраховаться от ошибок, допущенных при подготовке межевого дела.

Бывает, что приобретаемый участок занимает большую площадь, чем указано в документах. Если собственник продажи дома подошел со всей ответственностью, то он заранее поставил объект на кадастровый учет и оформил право собственности на него.

В этом случае у продавца на руках есть выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, либо свидетельство или выписка из реестра прав, если продавец оформил и зарегистрировал свое право на объекты до 1 января 2017 года и за это время больше не вносил в ЕГРН каких-либо изменений.

Этот документ подтверждает право собственности на дом. В выписке, в частности, указаны ФИО собственника, кадастровый номер, адрес, этажность и площадь дома.

Кадастровая стоимость имеет значение!

Особое внимание следует обратить на кадастровую стоимость объекта, так как она повлияет на размер налогов. Если дом был построен до 1999 года, то он скорее всего был зарегистрирован в БТИ, то есть в Росреестре могут отсутствовать сведения как о самом доме, так, и его владельце.

Понятно, что в этом случае у владельца-продавца не будет на руках выписки из ЕГРН, но тогда у него должен быть документ, который подтверждает его право на дом, то есть правоустанавливающий документ.

Это может быть техпаспорт из БТИ, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и так далее. Но даже если владелец дома не оформился и права на дом, он, тем не менее, может продать этот дом.

В этом случае в Росреестр подается два заявления –  о регистрации права собственности и о регистрации перехода права. К заявлениям прилагают правоустанавливающие документы на землю и на дом.

При изучении выписки из ЕГРН, а также правоустанавливающего документы, надо убедиться в том, что данные из документов совпадают с характеристиками реального дома. Обратите внимание на расчеты по предыдущим сделкам, если таковые были.

Запросите у собственника документы, которые подтверждают финансовые расчеты, совершенные по предыдущей сделке. Отсутствие такого документа будет очень рискованно для покупателя, в особенности если недвижимое имущество покупалось менее, чем три года назад, то есть до момента истечения общего срока исковой давности.

Если на момент регистрации перехода права сторонами сделки не представлен факт полного расчета, например, по договору купли-продажи, то государственным регистратором в ЕГРН вносится запись о возникновении ипотеки в силу закона.

Таким образом, если такая запись отсутствует в выписке из ЕГРН, то можно сделать вывод, что расчет по таким сделкам произведен был полностью.

Долги и взносы за капремонт

Еще очень важный момент, долги по оплате коммунальных услуг и взносам за капитальный ремонт. По закону, ответственность за неоплату коммуналки несет предыдущий собственник жилья, но часто управляющие компании по незнанию или намерено подают иски на текущего владельца.

В отношении капитального ремонта ситуация складывается по-другому. Полную ответственность за неоплату предыдущих взносов несет в полной мере уже новый собственник недвижимости.

Напоминаем, что покупка недвижимости с незарегистрированной перепланировкой чревата потерей большого количества денег и времени в дальнейшем.

Много жилья подвержено перепланировке, в основном, это касается квартир. Эту информацию можно найти в техническом паспорте помещения, поэтому его тоже нужно запросить у владельца жилья.

Сравните данные из техпаспорта его с информацией из выписки ЕГРН и правоустанавливающих документов, а также на соответствие с фактическим состоянием недвижимости. Так вы сможете убедиться в отсутствии неузаконенной перепланировки.

Личность и вменяемость продавца

Также необходимо проверить информацию о личности продавца. Если квартиру или дом продает банкрот, то это высокий риск, поскольку сделка по продаже объекта недвижимости, совершенная в течение пяти лет до признания собственника несостоятельным, находится под серьезной угрозой.

Судебная система вправе признать такую сделку недействительной по заявлению конкурсного управляющего. Проверить эту информацию о владельце жилья можно на официальном сайте Арбитражного суда https://arbith.ru в картотеке арбитражных дел, или же на портале «Коммерсант» в соответствующем разделе.

Также обязательно убедитесь в действительности паспорта собственника квартиры. Сделать это можно на сайте МВД. В противном случае сделка с использованием недействительного паспорта в лучшем случае не будет зарегистрирована. Худшим итогом станет, если сделку зарегистрируют, а в последствии она будет признана недействительной.

Кроме того, важно проверить личность собственника на предмет постановки на учет в психоневрологические или наркологические диспансеры. Следует настоять на том, чтобы продавец предоставил справки из указанных учреждений.

Совершение сделки гражданином, признанным судом недееспособным, влечёт за собой риск признания её недействительной.

Значение имеют и судебные дела в отношении недвижимости.

1. Во-первых, информация об исполнительных производствах. Если у собственника жилья есть долг свыше 300 тыс. рублей, то его могут признать банкротом. Проверить непогашенные долги продавца собственника можно на портале Федеральной службы судебных приставов https://fssp.gov.ru.
2. Во-вторых, судебные тяжбы в отношении собственника и его жилья. Внимательно изучите наличие такой информации на сайте районного суда по месту регистрации продавца, а также по месту нахождения недвижимости.

Наличие судебных исков, это тоже риск и повод не спешить с выходом на сделку. Рекомендуем подробно разобраться в данной ситуации и оценить всевозможные риски.

Конечно, юридическую проверку недвижимости, вы можете заказать в агентстве недвижимости. Итоговая сумма такой услуги зависит от количества проверяемых документов. В среднем, по рынку, сегодня, это 25-30 тыс.  рублей.

Однако ни риелтор, ни нотариус, ни регистратор, в действительности, не несут никакой материальной ответственности за неблагоприятные последствия, если только эти последствия не являются следствием грубо неквалифицированных или противоправных их действий.

Необходимо помнить, что задача риелтора — это свести покупателя и продавца, выступить посредником, взять, естественно, за это деньги. Да, они действительно проверяют объекты, но это, как правило, касается только последней сделки, в то время как бывают скрытые факторы, которые появились намного раньше.

Поэтому еще раз самостоятельно проверьте все документы и изучите возможные риски при покупке квартиры или дома на участке земли, чтобы отметить новоселье без проблем.