Не хватает на жилье – возьмите потребительский кредит

Прибегая к возможности использования кредитов для покупки своего жилья, граждане обычно останавливаются на классическом варианте – ипотеке. Однако не все знают, что существуют и иные способы приобретения недвижимости в кредит:

• Кредитование под залог имеющейся недвижимости
• Потребительский кредит

В чем отличия их между собой, и в каких случаях уместней приобретать жилье в кредит одним из этих способов?

Жилье в кредит: сравнение способов приобретения

Итак, начнем с ипотеки.

Жилье по ипотечному кредиту

Ипотека – выверенная годами операция с недвижимостью, проводимая полностью под контролем банка. Суть ее в следующем:

1. Банк выделяет заемщику крупный целевой кредит под определенный процент (плавающий или фиксированный) на длительный срок (до 30, а иногда даже до 50 лет).
2. Залогом по займу является сам предмет ипотеки – квартира первичного (в новостройках) или вторичного (старое жилье) фонда.
3. Сумма кредита – 60 – 70 % от стоимости залога.
4. Для оформления договора по ипотеке требуется:
   • первоначальный взнос (минимальная сумма – 10 %);
   • тщательный андеррайтинг (изучение заемщика, в частности, его платежеспособности и других аспектов);
   • оценка стоимости предмета ипотеки;
   • обязательное страхование ипотечного залога и, возможно, ответственности заемщика, если банк заключает договор ипотечного страхования;
   • заемщику обычно предлагают и страхование жизни, но не в обязательном порядке;
   • поручительство – наличие других ответственных лиц, к которым переходят обязательства должника при его неплатежеспособности (это требование существует не во всех банках, но, например, в Сбербанке – это одно из ключевых требований).
5. Ипотека подлежит государственной регистрации.

Взять ипотечный кредит не всегда легко, и это достаточно длительный и хлопотный процесс, требующий дополнительных расходов:

• стоимость оценки недвижимости,
• госпошлина.

Зато выплачивать ипотеку можно практически всю жизнь, если не злить банки и осуществлять исправно все платежи.

(Последнее – только кажущийся плюс: если посчитать все, что заплатите за 30 – 50 лет, можно получить инфаркт).

Еще один существенный плюс – заинтересованность банка в юридической чистоте предмета залога, что играет на руку заемщику: меньше шансов нарваться на «грязную» квартиру.

Жилье в кредит под залог имеющейся недвижимости

Этот вариант по своим условиям напоминает классическую ипотеку:

• срок обычно ограничен 30 годами;
• выдаваемая же сумма под залог имеющейся недвижимости может достигать и 90 % от ее стоимости;
• также требуется страхование залоговой собственности, регистрация договора и все связанные с этим затраты;
• процент может быть немного (на 1- 2 %) выше ипотечного.

Важные отличия – гораздо большая степень свободы заемщика и меньше хлопот в оформлении кредита:

• не нужен начальный взнос и поручительство;
• менее придирчивое изучение заемщика;
• оформление занимает на несколько дней меньше времени, чем при ипотеке.

Оформить кредит под залог недвижимости можно только при наличии прав собственности на нее у заемщика или одного из двух супругов, если сумму получает семейная пара.

Жилье по потребительскому кредиту

Потребительские займы могут быть следующих видов:

• целевые (с указанием целей, для которых он берется) и нецелевые;
• с залоговым обеспечением или без него;
• краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные;
• по типу займа – банковские и небанковские.

Если на покупку квартиру не хватает немного денег и жилье нужно срочно, то лучше всего взять банковский нецелевой кредит.

Потребительский нецелевой кредит

Потребительский нецелевой кредит можно использовать как на покупку дорогих «стратегических» товаров (недвижимость, автомобили), так и повседневных вещей (бытовой техники, мебели, мобильных телефонов, одежды и т.д.).

• Очень важные плюсы, из-за чего собственно и берут потребительские займы – это отсутствие необходимости в залоге и в начальном взносе.
• Также прельщает скорость оформления – оно занимает буквально два-три дня.
• Нет необходимости тщательных проверок банком покупаемой недвижимости и заемщика.
• Регистрировать приобретаемую недвижимость не требуется.
• Соответственно, нет дополнительных расходов на оценщиков, страхование, регистрацию.
• Никого не волнует, на что вы собрались использовать взятые деньги, и никто не будет ходить за вами по пятам.
• Заявку на кредит можно оформить в он-лайн режиме

Но плюсы на этом заканчиваются и начинаются недостатки:

1. Ограниченный максимальный размер суммы – от 500000 до 1 млн. рублей. Суммы выше выдаются только под залог другого имущества (машины, квартиры) или при поручительстве, если залог отсутствует:
   • в РосЕвроБанке максимальная беззалоговая сумма – 1 млн. руб., максимальная с залогом – 3 млн. руб.
   • в Райффайзенбанке – соответственно 800000 и 8 млн. руб.
2. Срок кредитования небольшой: от 5 до 7 лет.
3. Высокая процентная банковская ставка:
   • в бумагах минимальная ставка – 15 %, но на практике процент потребительского кредита в два раза выше ипотечного и может достигать 40 %.

Столь высокая ставка образуется из всевозможных комиссий и сборов, которые являются по сути скрытой ставкой, увеличивающей ту, что указана в договоре.

По закону, принятому в 2007 г., Центральным Банком России в интересах заемщика, банки, предоставляя кредиты, должны раскрывать эффективную процентную ставку, то есть указывать в договоре полную стоимость кредита.

Также недостатком можно считать повышенный риск нарваться на неблагонадежных клиентов и сомнительную в юридическом плане квартиру. Сделки по потребительским кредитам клиенты чаще всего осуществляют без банковского надзора и помощи страховых компаний, самостоятельно либо с помощью риэлторов проверяя всю документацию недвижимости и ее собственников.

Когда лучше использовать потребительские кредиты

Большие суммы брать под потребительский заем невыгодно из-за высокого процента и залогового требования.

Хорошо брать потребительские кредиты при преобладании собственных финансовых средств:

• Для покрытия недостающей для покупки жилья разницу.
• При совершении альтернативных сделок (например, продаются две квартиры, а покупается одна)
• На ремонт жилья в новостройке.

В некоторых банках существуют целевые потребительские кредиты на ремонт с более низкими процентами, поэтому если личных средств хватает только на приобретение жилья, то ремонт можно произвести, прибегнув к такой программе.

В некоторых ситуациях приходится также прибегать к потребительскому кредиту:

• при покупке недвижимости в другом регионе страны или за рубежом;
• отказе банка рассматривать недвижимость в качестве залога;
• покупке земельного участка или загородного дома – ипотеку на такую недвижимость банки оформляют далеко не всегда.

Краткие выводы

1. Условия кредитования в ипотеке хоть и самые выгодные в отношении сумм, процентов и сроков, однако требования, предъявляемые банками в отношении заемщиков и залога, более жесткие, чем при других способах займа.
2. Потребительские займы и кредиты под залог имеющейся недвижимости взять гораздо легче, но они обходятся дороже ипотечных и выдаются на сравнительно небольшой срок.
3. Понятие «выгода» относительна – абсолютного преимущества может и не быть, тем более если жилье в кредит куплено в основном на свои средства:
   • При ежемесячных более высоких выплатах общие выплаты за все время будут даже ниже, чем при покупке аналогичного жилья в ипотеку, благодаря небольшой сумме займа и сроку его погашения.

Видео: Неформальный взгляд на потребительский кредит.