Апартаменты могут быть хуже обычной квартиры

Слово “апартаменты” (appartement) вошло в нашу жизнь давно из французского языка. Однако в разных странах этот термин в настоящее время толкуется несколько по-разному. В международном определении – это помещение, расположенное в отеле, имеющее минимум одну комнату, отдельную кухню и санитарный узел. С гостиничными апартаментами мы сталкивались в своей жизни и раньше, но в последние десятилетия появилась их другая разновидность с возможностью приобретения такого жилья в собственность. Чем отличаются апартаменты от квартиры, и стоит ли покупать такую недвижимость?

Апартаменты и квартира – в чем разница

Апартаменты получили широкое распространение в России примерно с 2000 г., когда многие столичные инвесторы, вложившие свои деньги в коммерческую недвижимость (в основном торговые и офисные центры) стали массово разоряться. Ниша оказалась до предела заполнена: те, кто планировал открыть свой бизнес, давно это сделал, и не нуждался в аренде помещений. В то же время на рынке как всегда существовал спрос на жилую недвижимость, поэтому инвесторы массово стали продавать помещения под офисы, магазины, рестораны и пр. как апартаменты. Первая недвижимость такого рода была продана в Москва-Сити.

Апартаменты – нежилое помещение, но жить в них можно

Многие наверно удивятся, но апартаменты не относятся к жилым помещениям.

В Российской Федерации апартаментами считается коммерческая недвижимость нежилого фонда, которая годна для проживания. Она должна состоять не менее из двух жилых комнат и иметь вспомогательные отдельные помещения (кухню, санузел, коридор).

В Казахстане к апартаментам относят и жилые, и нежилые помещения.

Такая недвижимость чаще всего приобретается в коммерческих целях, например, для сдачи в аренду, но может покупаться и в качестве второго жилья. Закройщики целенаправленно строят сегодня апартамент-комплексы гостиничного типа в духе последних веяний.

Часто непонятен именно этот момент: если жить в помещении можно, есть все необходимые удобства (а порой и элементы роскоши), то какая разница в конце концов – апартаменты или квартира. Не лучше ли жить в комфортных просторных “номерах”?

Почему апартаменты все-таки не квартира: найти 10 различий

Если на первый взгляд разница между обоими типами помещений не чувствуется, то в законодательном плане она ого-го какая!

Постоянно прописаться не получится

В апартаментах невозможно постоянно прописаться как на ПМЖ: это правило распространяется для всех нежилых помещений. Возможна лишь временная регистрация, максимально – на 5 лет, и то если здание предназначено под отель. Назначение помещения под офисы, торговые помещения, склады, рестораны исключает возможность не только постоянной, но и временной прописки.

Коммерческая недвижимость может не соответствовать СНИП

Вторая очень существенная разница: жилые квартиры строятся со строгим соблюдением всех строительных норм для индивидуальных помещений (СНИП), санитарно-технических норм и противопожарной безопасности. Для нежилых помещений соблюдения многих норм не требуется. Это значит, что инвестор не сможет предъявить претензии к застройщику, как это может сделать простой дольщик жилого МКД. Это может привести:

• к использованию некачественных, звукопроницаемых, легковоспламеняющихся строительных материалов (вспоминается сразу пожар в ТЦ “Зимняя вишня”);
• неудобной планировке дома и придомовой территории;
• отсутствию вблизи удобных подъездных дорог и необходимых объектов инфраструктуры.

Платить за коммунальные услуги придется больше

Ещё одно отличие апартаментов от квартиры – это стоимость коммунальных услуг. Коммунальные услуги жильцу апартаментов обходятся значительно дороже, чем владельцу простой квартиры, так как рассчитываются по тарифам для нежилых помещений:

• разница в цене на воду достигает 15%;
• электроэнергию – все 100%;
• добавляются специальные услуги: уборка квартир, стирка и глажка белья, содержание технического персонала, охрана и т.д.

Другие неудобства

• Невозможно создать ТСЖ и ЖСК, ответственные за эксплуатацию общественной собственности, в апартаментном жилищном комплексе. Их роль выполняют управляющие компании (УК), образованные самими застройщиками. После сдачи здания в эксплуатацию роль УК в управлении имуществом дома часто становится символической. Создание же сообществ жилищных собственников в МКД, состоящих из жилых квартир, возможно.
• Произвести перепланировку в апартаментах не так просто: понадобится еще больше разрешений, чем при капремонте в квартире.
• Взять государственную субсидию или воспользоваться другими льготами для приобретения апартаментов, как это могут сделать собственники обычных квартир, нельзя.
• Комфорт и покой в апартаментах, несмотря на название, не гарантирован: за соседней стеной может оказаться офис с 30 сотрудниками, а на первом этаже ночной бар.
• Стоят апартаменты изначально дешевле, но только на первичном рынке.
• Налоги на апартаменты установлены более высокие, чем на недвижимость жилого фонда. Невозможно также получить налоговый вычет при продаже коммерческих помещений.

О последних двух пунктах поговорим отдельно.

Что дороже – апартаменты и квартира

Если сравнить по цене эти два объекта, то ситуация странная:

• Цена 1 м² апартамента у застройщиков в среднем на 20% дешевле, чем аналогичная стоимость простой квартиры.
• Купить же готовые апартаменты по дешевой цене не удаётся, и нередко они оказываются дороже обычного жилья.
• Аренда апартаментов однозначно дороже аренды жилого помещения.

На самом деле все объяснимо:

• Себестоимость коммерческой недвижимости обходится застройщикам намного дешевле из-за низких нормативных требований и малой ответственности.
• Покупая апартаменты по ДДУ и вкладывая затем свои немалые средства в ремонт, покупку имущества, дольщик продаёт помещение вторично уже намного дороже.
• Аренда в апартаментах заведомо дорогая, так как они с этой целью и приобретаются: как правило собственник обустраивает их более комфортно под элитное жильё, приобретая дорогое оборудование и технику.

Апартаменты и налоги

Величина налога на недвижимость зависит от её кадастровой стоимости и площади.

Налог на жилую квартиру обычно варьируется в пределах от 0,1 до 0,3%. Налог на коммерческую недвижимость – от 0,3 до 2%.

• Минимальный налог устанавливается только для апартаментов гостиничного типа (не под офис или торговые помещения), кадастровая стоимость которых не более 300 тыс. руб. Теоретически это небольшое 2-комнатное помещение.
• Если в площадь апартамента включена территория, прилегающая к дому, места общего пользования, то налог будет соответственно больше.

Что покупать – апартаменты или квартиру

Ответ зависит от цели приобретения:

• Для спокойного проживания с пропиской и удовлетворенным чувством собственника лучше приобретать квартиру.
• Несмотря на то, что внешне квартира может выглядеть попроще, она на самом деле больше соответствует нормам проживания, например, в ней обычно лучше звуко- и теплоизоляция, нормальная высота потолков, тщательней рассчитываются нормы освещения и т.д.
• Немаловажны меньшая стоимость коммунальных услуг и налогов.

Для инвестиций в недвижимость апартаменты – прекрасный выбор, так как окупаемость расходов достигается благодаря высокой цене апартаментов на вторичном рынке и дорогой аренды.

Если бизнесмен желает приобрести ещё одно жильё, расположенное близко к работе, и ему не нужна прописка в нем, то почему бы ему не приобрести коммерческое помещение? В этом случае отличие апартаментов от квартиры играет весьма малую роль.