Стоит ли сегодня инвестировать в аренду жилья

Заработать на недвижимости не так просто, как иногда об этом рассказывают в сети. Самое главное препятствие – это наличие начального собственного капитала. Инвестиция в аренду с целенаправленной покупкой недвижимости под этот бизнес также требует определенного количества денег.

Сколько нужно денег для инвестиции в аренду

Чтобы внести внятность сразу и не обнадеживать маниловскими планами доверчивых «буратин»:

Денег для инвестиции в аренду нужно много. И вообще образ инвестора в недвижимость мало сопоставим с тем, кто старается до бесконечности растянуть последнюю «тыщщу» до зарплаты. Поэтому нужно воспринимать с юмором все уверения гуру мастер-классов всевозможных курсов «Про то, как можно разбогатеть на недвижимости, вложив в нее аж пяцсот рублей», или «Про то, как буквально каждый может стать ынвестором – а надо всего лишь побежать взять кредит в банк, а желательно в два». Ну что с них взять, с этих Остапов Бендеров нашего времени? Зарабатывать ведь тоже надо как-то всем этим мастерам-гуру.

А кто-такой вообще инвестор?

Определимся, наконец, с понятием инвестор. Называть инвестором мелкого спекулянта, зарабатывающего на повторной сдаче в аренду, риэлтора или бабушку, сдающую одну комнату студенту, неправильно. Если занимающегося коммерческим наймом с натяжкой еще можно отнести к инвесторам (хотя бы из-за того, что тот первоначально вносит свои деньги в аренду, то ни риэлтора, ни бабушку считать инвесторами нельзя.

Инвестор – это человек или группа лиц, целенаправленно, вкладывающих свой капитал в что-либо, с целью получения прибыли.

Ни заработок на комиссии, ни получение дохода за счет ухудшения собственных условий жизни в единственном жилье, не относится к инвестиционной деятельности, так как здесь нет начальных вложений.

Надо иметь в виду, что прибыль никогда и никем не гарантируется, и инвестор, может потерять капитал. Поэтому инвестировать всегда рискованно.

Вложение не должно быть обязательно большим:

• Например, доверившего свою тысячу долларов брокеру, чтобы он совершал с нею торговые операции на валютном рынке, взамен получая проценты с прибыли, формально можно считать инвестором.
• Депозитного вкладчика банка, положившего ту же самую тысячу в отечественный банк, также можно считать инвестором.

Но для недвижимости тысячи долларов для инвестиции – это мало, потому что сама недвижимость дорога, как и все затраты, с ней связанные. Даже если снять за 500 $ помещение, то оставшихся денег не хватит на переоборудование этого помещения под более дорогую аренду.

«Много» и «мало» для недвижимости

Понятие «много» – относительное:

• Например, наличие 2 – 3 млн собственных рублей достаточно, чтобы стартовать начинающему инвестору, желающему купить квартиру в одном из регионов России.
• Но для Москвы и Московской области таких денег недостаточно – здесь необходимо иметь хотя бы 4 млн. руб. стартового капитала.
• Для того, чтобы чувствовать себя более уверенно на рынке, занимаясь одновременно и перепродажей недвижимости, и сдачей ее в аренду, необходимо иметь средства хотя бы на две небольшие квартиры, а это – порядка 10 млн. рублей.
• Но на рынке коммерческой недвижимости инвестора с 10 миллионами засмеют, хотя и на эти деньги можно все-таки что-то купить для начала и на коммерческом рынке:
  • небольшие офисы второго класса;
  • более просторные помещения (до 200 м²) полуподвального и подвального типа.

Почему аренда жилых помещений пока малорентабельна

Сегодня инвестиции в аренду притормозились и в данный момент не очень выгодны:

• Цена на аренду квартир во многих регионах падает.
• При такой высокой депозитной ставке (10% и выше) деньги выгоднее положить на долгосрочный депозит.

Подтвердим это на простом примере.

• С суммы 6 000 000 руб., положенной на депозит, можно заработать от 600 000 руб. в год.
• За 6 млн. руб. в г. Москве в районе Центральное Чертаново можно сегодня приобрести неплохую однокомнатную квартиру до 40 м2., не требующую ремонта.
• Подсчитаем стоимость аренды такой квартиры, при условиях:
  • в ней есть необходимый набор мебели в комнате и на кухне;
  • есть телевизор, стиральная машина, телефон;
  • подключен интернет и есть домофон;
  • расположение – 10 мин пешком до метро, две остановки до кольца.
• Расчет проведен по калькулятору аренды, и он показывает результат – 34000 руб.
• Это соответствует суммарному годовому доходу 408 000 руб. или 6,8% годовых.

Выгода инвестиций в коммерческую недвижимость

Инвестиция в коммерческую недвижимость более выгодна, чем в жилую:

Она приносит доход 10 – 12 % годовых.

Но у аренды коммерческих помещений есть свои большие минусы:

• Для покупки такой недвижимости требуется солидный капитал.
• Она облагается большими налогом на собственность.
• Неудачный выбор объекта, района приносит инвестору большие потери.

Часто случается, что помещение покупается в расчете на строящийся поблизости еще более крупный объект (рынок, жилой комплекс, ветка метро). Если вдруг строительство объекта привязки тормозится, то инвестор также терпит простой и несет убытки, ведь он мог вложиться в несколько квартир, которые уже приносили бы ему прибыль.

Инвестиции в аренду привлекательны для долгосрочного инвестора

Понятно, что вложение в аренду на данный момент не всегда выгодно.

Однако, такая ситуация не может длиться вечно. Вспомним, почему в Россию в предпоследние годы валом пер зарубежный инвестиционный поток.

• Дело в том, что депозитные ставки за рубежом крайне малы, а ныне во многих европейских банках они и вовсе отрицательны.
• Не рассматривая наши банки с высокой ставкой как надежное вложение средств, западный инвестор с удовольствием вкладывался в нашу недвижимость, ведь получить с аренды около 7% для него было пределом мечтаний.
• Рано или поздно, банковские ставки в России упадут, так как не может существовать бесконечно такая диспропорция между отечественными ставками и внешними.
• И вот когда ставки упадут хотя бы до 5%, вкладывать в аренду недвижимости станет опять выгодно.

Когда это случится, неизвестно, но инвестор опытный продолжает вкладываться в недвижимость, так как привык не доверять банкам:

• Понижение ставки ведется спонтанно, а не по договоренности с клиентами, поэтому предсказать, какой она будет весь срок депозита невозможно.
• Банки часто разоряются, лишаются лицензии, реорганизуются.
• Деноминация, девальвация, денежная реформа, инфляция – все это обесценивает бумажные деньги.

Настоящие инвесторы, располагающие большими средствами, и не ищущие сиюминутной выгоды, все равно вкладывали и будут продолжать вкладывать деньги в недвижимость.

Как правильно инвестировать в аренду

Инвестиции в аренду отличны от обычной инвестиции в недвижимость, которую инвестор покупает просто для вложения избытка денежной массы, по принципу «купил и позабыл», либо с целью быстро-быстро перепродать и что-то заработать.

1. Для инвестиции в аренду малопригоден вариант с покупкой жилья на стадии закладки фундамента:
   • Сами инвестиции будут долго окупаться, а тут еще ждать придется, пока дом построят (а если не построят вовсе?)
2. Инвестору в целях будущей аренды желательно покупать недвижимость на вторичном рынке:
   • если же в новостройке, привлекающей более дешевой ценой, то покупать следует практически достроенную, а еще лучше введенную в эксплуатацию квартиру.
3. Покупка одних лишь стен (черный или серый вариант) также удлиняет процесс окупаемости инвестиций:
   • Придется вкладывать дополнительные средства на капитальный ремонт.
   • Некоторые инвесторы самостоятельно проводят ремонт, справедливо считая, что так будет потрачено меньше средств.
   • Но более серьезный инвестор, сознательно вкладывающий свои деньги в аренду, договаривается заранее со строителями о проведении дополнительных отделочных работ, вплоть до установки сантехники и меблировки квартиры – все это сегодня возможно решить на этапе строительства.
4. Инвестировать лучше в одно- или двухкомнатные квартиры, а не в 3-хкомнатные, так как последние хуже сдаются, а плата за наем примерно одинакова.
5. В выборе объекта нужно ориентироваться и на качество, и на количество:
   • Когда покупаются стены с целью через время продать эти же стены и заработать, здесь может играть роль количество.
   • Инвестору же в аренду важно, чтобы его жилье сдавалось, и плата за аренду была как можно больше, поэтому ему может быть выгодно инвестировать в два объекта, вместо одного, или в один объект, но лучшего качества.

Рассмотрим этот пункт подробнее.

Лучше две, и поменьше, чем одна, но большая?

Миллионер-инвестор с суммой в 10 млн. рублей сегодня в печали и раздумьях, что купить из жилых помещений, чтоб заработать себе на коммерческую недвижимость:

• одну средненькую 3-комнатную квартиру в центре Москвы;
• одну очень хорошую 3-х – 4-х комнатную в ближнем Подмосковье;
• хорошую двухкомнатную, с инфраструктурой, близкой от метро, в районах Москвы;
• две неплохие двухкомнатные в Подмосковье;
• две квартиры студии в Москве в отдаленных районах, с плохой инфраструктурой.
• Сегодня стоимость аренды жилья класса эконом в Москве примерно такая:
  • однушка – 34 – 35 тыс. руб.;
  • двушка – около 42 тыс. руб. (для квартир бизнес-класса арендная плата около 50 тыс. руб.)
  • трешка – порядка 48 тыс. руб.

В Подмосковье цены следующие:

• 22 – 30 тыс. руб. (однокомнатные);
• 28 – 37 тыс. руб. (двухкомнатные);
• 36 – 43 тыс. руб. (трехкомнатные).

Судя по ценам, можно видеть:

Аренда двух однокомнатных квартир или, например, одной двухкомнатной и одной однокомнатной выгоднее инвестору, чем аренда одной трехкомнатной:

• с двух однокомнатных в Москве можно заработать до 70 тыс. руб., а с 3-комнатной – около 50 тыс.
• даже две средние по качеству однокомнатные квартиры в Подмосковье принесут больший доход, чем двухкомнатная аналогичная по типу квартира в столице (50 – 60 тыс. руб. против 40 – 45 тыс.).

В то же время, класс жилья, его расположение повышает его стоимость, и продумав тщательней, можно не размениваться, и приобрести одну квартиру, но более высокого класса, вместо двух более низкого:

• с аренды двух однокомнатных квартир эконом-класса в Подмосковье можно иметь доход примерно такой же, как и с одной хорошей двухкомнатной квартиры бизнес-класса в приличном районе Москвы.

Золотое правило инвестиции в аренду

Как видим, можно выгадать на аренде и дорогих, и дешевых квартир. Но частая ошибка начинающего инвестора – это покупка дешевой квартиры плохого качества. Плохое качество – это слишком убитая квартира, без необходимого набора мебели и техники, или невыгодно расположенная.

Считающий на он-лайн калькуляторах инвестор будет неприятно поражен, когда купив две дешевенькие квартиры где-то у «черта на куличках», он вместо 30 000 руб. с каждой, едва сможет заработать по 17 000. Ведь цены всюду настолько разные, и они приводятся на более-менее востребованные районы. Поэтому, выбирая варианты инвестиций, нужно придерживаться такого «золотого» правила:

Выбирая более дешевый вариант для инвестиции в аренду, можно экономить на метрах, но не на качестве недвижимости.

Если вместо одной квартиры, инвестор планирует приобрести две, то желательно, чтобы эти две квартиры были, пусть меньшей площади, но не худшего качества:

• как минимум, в нормальном районе;
• не в ветхом здании;
• оборудованные всем необходимым.

Самые выгодные для инвестиции районы Москвы

Конечно, хотелось бы приобрести что-то в Центральном округе, в пределах третьего транспортного кольца. Однако за 10 млн. руб. там вряд ли что-то толковое купишь. («Ах, Арбат, мой Арбат…»)

Сегодня ценятся при аренде не те квартиры, что расположены прямо в центре: все знают их дороговизну, и мало кто рассчитывает на них.

Главные требования к жилью:

• Близость станций метро – даже на конечных станциях стоимость аренды отталкивается от 30000 руб.
• Многообразие и удобство транспортных маршрутов.
• Хорошее состояние дома.
• Комфортность жилья и его положения (большой плюс, когда все нужные инфраструктуры рядом).

По ценам, самые выгодные для инвесторов районы после ЦАО:

• Юго-Западный и Западный округа (ЮЗАО и ЗАО).
• Красногорск и Реутов:
  • в Реутове стоимость найма в среднем – около 32000 руб. (однокомнатная), 40000руб (2-х комнатная), 50000 руб. (3-комнатная).
• Химки:
  • соответственно – 32 тыс., 38 и 43.
• Мытищи:
  • 8, 37 и 38.
• Одинцово.
• Королево.

Где именно совершать инвестиции в аренду – в Москве или Подмосковье, решать инвестору.

Принцип выбора зависит не только из соображений выгоды или качества, но и определяется здравым смыслом и предпочтениями инвестора.

Если разница в размере аренды небольшая, а сам инвестор живет в Москве, то ему выгоднее купить одну-две квартиры в Москве, чем в Подмосковье, куда придется бесконечно мотаться для ведения бизнеса.

Кстати, шанс, для тех, у кого нет денег на инвестиции. Этот гуру из видео подскажет вам, как заработать и с чего начать.

Зарабатывают на аренде недвижимости ведь не только инвесторы, а и мелкие предприниматели, сдающие, например, помещения в посуточную аренду. Для этого вида бизнеса не нужен такой большой начальный капитал.

Как заработать на посуточной аренде – об этом пойдет речь в последующих статьях.

Видео: Инвестиция в аренду.