Как рассчитать ипотеку с учетом банковских реалий

Ипотечные кредиты в большинстве случаев долгосрочные. Поэтому перед взятием кредитной ссуды на ипотеку важно просчитать заранее:

  • общую переплату по кредиту;
  • размер ежемесячного платежа;
  • график выплат в течение всего периода кредитования.

Эту информацию можно быстро получить, используя ипотечный калькулятор. Предлагаем вашему вниманию простой универсальный калькулятор, который можно использовать как для расчета ипотеки, так и любого потребительского кредита.

Ипотечный калькулятор: простотой и быстрый расчет кредитной ссуды

Ипотечный калькулятор (ИК) позволяет:

  • рассчитать кредит по одной из двух схем: аннуитетные или дифференцированные (классические) платежи;
  • учитывать банковские комиссии (единоразовые, ежемесячные и ежегодные);
  • получить и распечатать подробный график всех выплат по месяцам за полный период кредитования.

Если комиссии кредитором не указаны, поля под них не заполняются.

Например, рассчитаем кредит в размере 2 700 000 руб., взятый на 20 лет под 10% годовых с первоначальным взносом 15%, без учета комиссий.

  • Заполняем соответствующие поля калькулятора и нажимаем кнопку «Рассчитать».
  • Первоначальный взнос указываем не в процентах, а в рублях (405 000 руб.).
  • Срок займа можно указать как в годах, так и месяцах.
  • Схема погашения в большинстве банков аннуитетная.

Ипотечный калькулятор

Стоимость квартиры:
Первоначальный взнос:
Срок кредита:
Процентная ставка:
Схема погашения
Единоразовая комиссия
Ежемесячная комиссия
Ежегодная комиссия
Получаем такие результаты расчета:

  • первый платеж — 28 687 руб. (для аннуитетного платежа эта сумма представляет постоянный ежемесячный платеж, который нужно будет осуществлять на протяжении 20 лет);
  • ежемесячная комиссия 0;
  • общая переплата (проценты банку) — 3 020 337.62 руб.;
  • переплата в процентном отношении — 131.6%;
  • сумма возврата по кредиту — 5 315 337.62 руб.

Если необходимо узнать подробную схему погашения кредита, нажимаем «Построить график».

Анализ полученного результата

Ипотечный калькулятор не только дает подробные сведения о займе, но и позволяет:

  • проверить платежеспособность заемщика: по правилам сумма ежемесячного платежа не может превышать 40% от суммарного ежемесячного дохода совершеннолетних членов семьи (в идеале ее размер не должен выходить за рамки 30%);
  • реально оценить размер общей переплаты при взятии ипотеки и подумать над альтернативным вариантом;
  • сравнить условия в различных банках и выбрать наиболее выгодные.

Давайте на практике проанализируем выгодность ипотеки в рассмотренном примере, при зарплате заемщика 50 000 руб.

Проверка платежеспособности и выгоды

Если заемщик единственный работающий представитель семьи, то его зарплаты 50 000 руб. не вполне достаточно, для того чтобы выплачивать кредит в сумме 2 700 000 руб.

  • порог платежеспособности составляет 20 000 руб. (40% от 50 000);
  • ежемесячный платеж превышает порог на 8687 руб.

Аннуитетная схема платежа, к которой прибегают фактически все банки, невыгодна для плательщика: несмотря на то, что сумма долга ежемесячно уменьшается, это никак не отражается на ежемесячной выплате.

Для сравнения рассчитаем тот же кредит по классической дифференцированной схеме:

  • Общая переплата 2 304 562.80 руб. или 100.4%.
  • Размер выплаты в первый месяц 28 687 руб., но затем она будет ежемесячно снижаться и на 10-й год кредитования преодолеет порог 20 000 руб. (Это значит уменьшение налогового бремени, возможность без особого напряжения оплачивать кредит при общем доходе 50 000 руб. в течение второй половины периода займа).

Альтернатива — накопления

Используя калькуляторы накоплений и арендной платы, сравните переплату по кредиту с выгодой, которую можно получить за 20 лет, положив на долгосрочный банковский депозит 400 тыс. руб. Из суммы накоплений при этом нужно вычесть:

  • расходы на оплату съемного жилья;
  • потери из-за инфляции;
  • банковскую комиссию;
  • налоги (если процент рублевого вклада превышает ключевую ставку ЦБ, увеличенную на 5%).

Сравнение условий в различных банках

Пора перестать верить в сказки про дешевые кредиты и добрых банкиров — меньше будет разочарований. Анализ по обычному калькулятору уже дает понять, что кредитование происходит по весьма невыгодной схеме для клиента.

Но калькулятор не показывает всего — на самом деле займы еще более невыгодны!

Оформляя кредит, важно внимательно ознакомиться со всеми банковским условиями. В рекламных целях ради привлечения клиентов банки часто обещают самый низкий процент, который выделяется большими цифрами. Но на практике оказывается, что в реальности кредит оказывается дороже на 2 — 3%. Почему так происходит? В первую очередь, потому что перед величиной процента обычно стоит предлог «от», на который заемщик почему-то внимания не обращает. И зря, так как «от» означает, что процент не меньше минимального, но может быть и больше (верхнего ограничения обычно нет).

Скрытая комиссия

Согласно постановлению арбитражного суда № 8274/09 от 17 ноября 2009 г., взимание комиссии за открытие кредита является незаконным, так как ссудный счет не открывается по желанию клиента, подобно обычному банковскому счету. Условие его открытия — только взятие ссуды, это несамостоятельный счет. Он необходим самому банку для начисления выплат.

Взимание комиссии за открытие кредита также нарушает права потребителя, на основании ст. 16 закона «О защите прав потребителя».

В связи с этим, банки сейчас взимают комиссию не открыто, а в завуалированном виде:

  • например, маскируют ее под «обслуживание кредита», «сбор информации», «техническую обработку данных» и т. д.
  • предлагают клиенту уменьшить банковский процент на 0.5 — 1%, при условии внесения некоторой суммы в банк:
    • допустим, при размере кредита в 2 700 000 руб. заемщику могут предложить уплатить 81 000 руб., чтобы уменьшить процент с 10 до 9;
    • клиент рассчитывает по калькулятору выгоду (за 10 лет — 270 000 руб.) и соглашается;
    • заемщик даже не подозревает, что его просто раскрутили на уплату комиссии, причем в размере 3%, в то время как обычная комиссия — 1 — 1.5%.

Но самое обидное — ставка в течение последующих лет может понизиться и стать ниже 9%. Выходит, были напрасно выброшены на ветер 81 000 руб.

Уменьшить потери по кредиту можно при помощи рефинансирования по новой более низкой ставке, рассчитав выгоду на калькуляторе. Но и здесь таится опасность попасться на крючок кредиторов и уменьшить экономию до нуля и даже отрицательного результата, не прочтя всех условий перекредитования.

Другие способы повышения процентов

Указывая процент «от минимального», банки обычно повышают его:

  • если отсутствует зарплатная карта;
  • нет справки о доходах НДФЛ-2;
  • вносится небольшой начальный взнос (за небольшую ставку по кредиту некоторые банки требуют внесение половины суммы);
  • клиент отказывается от страхования жизни, здоровья и прав собственности.

В итоге процент может вырасти с 9 до 11 — 12%.

Переплаты по страхованию

Итак, вы убедились, что заявленная выгодная ставка с 9%, благодаря банковским хитростям, выросла аж до 12%. Некоторые банки за отказ страховаться пугают еще более суровыми драконовскими мерами. В результате приходится соглашаться на страхование.

Из всех видов страховок обязательной является лишь страхование недвижимости, но заемщика обычно раскручивают на комплексный страховой полис, куда входят и все остальные виды страхования. В сумме размер страховки составляет от 0.7% до 2% от стоимости кредита, то есть за кредит в 2 700 000 руб. придется заплатить дополнительно за весь период кредитования около 200 000 руб.

Подведем итоги

Чтобы подвести итог по общим затратам, нужно сложить:

  • суммарную переплату по кредиту, которую выдал ипотечный калькулятор (вести расчет нужно по реальной ставке после ознакомления со всеми условиями;
  • все комиссии банка (скрытые и явные);
  • размер страховки.
Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сайт о жилищном и гражданском законодательстве
Логотип
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: