Как рассчитать ипотеку с учетом банковских реалий

Ипотечные кредиты в большинстве случаев долгосрочные. Поэтому перед взятием кредитной ссуды на ипотеку важно просчитать заранее:

• общую переплату по кредиту;
• размер ежемесячного платежа;
• график выплат в течение всего периода кредитования.

Эту информацию можно быстро получить, используя ипотечный калькулятор. Предлагаем вашему вниманию простой универсальный калькулятор, который можно использовать как для расчета ипотеки, так и любого потребительского кредита.

Ипотечный калькулятор: простотой и быстрый расчет кредитной ссуды

Ипотечный калькулятор (ИК) позволяет:

• рассчитать кредит по одной из двух схем: аннуитетные или дифференцированные (классические) платежи;
• учитывать банковские комиссии (единоразовые, ежемесячные и ежегодные);
• получить и распечатать подробный график всех выплат по месяцам за полный период кредитования.

Если комиссии кредитором не указаны, поля под них не заполняются.

Например, рассчитаем кредит в размере 2700000 руб., взятый на 20 лет под 10% годовых с первоначальным взносом 15%, без учета комиссий.

• Заполняем соответствующие поля калькулятора и нажимаем кнопку “Рассчитать”.
• Первоначальный взнос указываем не в процентах, а в рублях (405000 руб.).
• Срок займа можно указать как в годах, так и месяцах.
• Схема погашения в большинстве банков аннуитетная.

Ипотечный калькулятор   

Получаем такие результаты расчета:

• первый платеж – 28687 руб. (для аннуитетного платежа эта сумма представляет постоянный ежемесячный платеж, который нужно будет осуществлять на протяжении 20 лет);
• ежемесячная комиссия 0;
• общая переплата (проценты банку) – 3020337.62 руб.;
• переплата в процентном отношении – 131.6%;
• сумма возврата по кредиту – 5315337.62 руб.

Если необходимо узнать подробную схему погашения кредита, нажимаем “Построить график”.

Анализ полученного результата

Ипотечный калькулятор не только дает подробные сведения о займе, но и позволяет:

• проверить платежеспособность заемщика: по правилам сумма ежемесячного платежа не может превышать 40% от суммарного ежемесячного дохода совершеннолетних членов семьи (в идеале ее размер не должен выходить за рамки 30%);
• реально оценить размер общей переплаты при взятии ипотеки и подумать над альтернативным вариантом;
• сравнить условия в различных банках и выбрать наиболее выгодные.

Давайте на практике проанализируем выгодность ипотеки в рассмотренном примере, при зарплате заемщика 50000 руб.

Проверка платежеспособности и выгоды

Если заемщик единственный работающий представитель семьи, то его зарплаты 50000 руб. не вполне достаточно, для того чтобы выплачивать кредит в сумме 2700000 руб.

• порог платежеспособности составляет 20000 руб. (40% от 50000);
• ежемесячный платеж превышает порог на 8687 руб.

Аннуитетная схема платежа, к которой прибегают фактически все банки, невыгодна для плательщика: несмотря на то, что сумма долга ежемесячно уменьшается, это никак не отражается на ежемесячной выплате.

Для сравнения рассчитаем тот же кредит по классической дифференцированной схеме:

• Общая переплата 2304562.80 руб. или 100.4%.
• Размер выплаты в первый месяц 28687 руб., но затем она будет ежемесячно снижаться и на 10-й год кредитования преодолеет порог 20000 руб. (Это значит уменьшение налогового бремени, возможность без особого напряжения оплачивать кредит при общем доходе 50000 руб. в течение второй половины периода займа).

Альтернатива – накопления

Используя калькуляторы накоплений и арендной платы, сравните переплату по кредиту с выгодой, которую можно получить за 20 лет, положив на долгосрочный банковский депозит 400 тыс. руб. Из суммы накоплений при этом нужно вычесть:

• расходы на оплату съемного жилья;
• потери из-за инфляции;
• банковскую комиссию;
• налоги (если процент рублевого вклада превышает ключевую ставку ЦБ, увеличенную на 5%).

Сравнение условий в различных банках

Пора перестать верить в сказки про дешевые кредиты и добрых банкиров – меньше будет разочарований. Анализ по обычному калькулятору уже дает понять, что кредитование происходит по весьма невыгодной схеме для клиента.

Но калькулятор не показывает всего – на самом деле займы еще более невыгодны!

Оформляя кредит, важно внимательно ознакомиться со всеми банковским условиями. В рекламных целях ради привлечения клиентов банки часто обещают самый низкий процент, который выделяется большими цифрами. Но на практике оказывается, что в реальности  кредит оказывается дороже на 2 – 3 %. Почему так происходит? В первую очередь, потому что перед величиной процента обычно стоит предлог “от”, на который заемщик почему-то внимания не обращает. И зря, так как “от” означает, что процент не меньше минимального, но может быть и больше (верхнего ограничения обычно нет).

Скрытая комиссия

Согласно постановлению арбитражного суда № 8274/09 от 17 ноября 2009 г., взимание комиссии за открытие кредита является незаконным, так как ссудный счет не открывается по желанию клиента, подобно обычному банковскому счету. Условие его открытия – только взятие ссуды, это несамостоятельный счет. Он необходим самому банку для начисления выплат.

Взимание комиссии за открытие кредита также нарушает права потребителя, на основании ст.16 закона “О защите прав потребителя”.

В связи с этим, банки сейчас взимают комиссию не открыто, а в завуалированном виде:

• например, маскируют ее под “обслуживание кредита”, “сбор информации”, “техническую обработку данных” и т.д.
• предлагают клиенту уменьшить банковский процент на 0.5 – 1 %, при условии внесения некоторой суммы в банк:
  • допустим, при размере кредита в 2700000 руб. заемщику могут предложить уплатить 81000 руб., чтобы уменьшить процент с 10 до 9;
  • клиент рассчитывает по калькулятору выгоду (за 10 лет – 270000 руб.) и соглашается;
  • заемщик даже не подозревает, что его просто раскрутили на уплату комиссии, причем в размере 3%, в то время как обычная комиссия – 1 – 1.5%.

Но самое обидное – ставка в течение последующих лет может понизиться и стать ниже 9%. Выходит, были напрасно выброшены на ветер 81000 руб.

Уменьшить потери по кредиту можно при помощи рефинансирования по новой более низкой ставке, рассчитав выгоду на калькуляторе. Но и здесь таится опасность попасться на крючок кредиторов и уменьшить экономию до нуля и даже отрицательного результата, не прочтя всех условий перекредитования.

Другие способы повышения процентов

Указывая процент “от минимального”, банки обычно повышают его:

• если отсутствует зарплатная карта;
• нет справки о доходах НДФЛ-2;
• вносится небольшой начальный взнос (за небольшую ставку по кредиту некоторые банки требуют внесение половины суммы);
• клиент отказывается от страхования жизни, здоровья и прав собственности.

В итоге процент может вырасти с 9 до 11 – 12%.

Переплаты по страхованию

Итак, вы убедились, что заявленная выгодная ставка с 9%, благодаря банковским хитростям, выросла аж до 12%. Некоторые банки за отказ страховаться пугают еще более суровыми драконовскими мерами. В результате приходится соглашаться на страхование.

Из всех видов страховок обязательной является лишь страхование недвижимости, но заемщика обычно раскручивают на комплексный страховой полис, куда входят и все остальные виды страхования. В сумме размер страховки составляет от 0.7% до 2% от стоимости кредита, то есть за кредит в 2700000 руб. придется заплатить дополнительно за весь период кредитования около 200000 руб.

Подведем итоги

Чтобы подвести итог по общим затратам, нужно сложить:

• суммарную переплату по кредиту, которую выдал ипотечный калькулятор (вести расчет нужно по реальной ставке после  ознакомления со всеми условиями;
• все комиссии банка (скрытые и явные);
• размер страховки.