Посчитайте сами, выгодно ли переоформлять кредит

Рефинансирование кредита – это погашение ранее взятой ссуды и выдача новой на более приемлемых для заемщиков условиях:

• под более низкий процент;
• на больший срок;
• с возможностью объединения нескольких кредитов в один (например, ипотечного и потребительского).

Выгода при рефинансировании бывает далеко не всегда, поэтому важно уметь рассчитать заранее, следует ли его проводить. Сегодня существует много калькуляторов кредитования и рефинансирования, которые позволяют произвести расчет сразу нескольких кредитов и сравнить их между собой. Калькулятор рефинансирования учитывает остаток непогашенной суммы, изменение процентной ставки и оставшийся период кредитования. Проведем обзор работы одного из несложных калькуляторов рефинансирования (КР).

Стоит ли переоформлять кредит – ответ даст калькулятор

Процедура переоформления кредита сегодня упростилась до минимума. В большинстве случаев не требуется даже брать разрешения и справку об остатке долга у предыдущего кредитора. Банки готовы рефинансировать как свои собственные займы, так и чужие. Однако делают они это не из-за человеколюбия, а в первую очередь из-за выгоды, поэтому здесь могут скрываться свои подводные камни.

Цели рефинансирования

Рефинансирование проводится с целью уменьшения ежемесячного платежа. Есть два пути его уменьшить:

• открыв кредит по более низкой ставке;
• увеличив срок кредитования.

К увеличению срока кредитования лучше прибегать во второй половине кредитования, когда проценты банку фактически выплачены. Плюс – уменьшение месячных выплат. Зато кредитное ярмо будет тянуться дольше.

Прежде чем рефинансировать кредит, изучите все условия

• Так, несмотря на то, что многие кредитные организации не берут комиссию за открытие кредита, выгодную ставку рефинансирования можно ожидать только в том случае, если заемщик застрахует свою жизнь и здоровье.
• Понадобится вновь заключение эксперта по оценке объекта залога, проверка банком недвижимости и подготовка документации, электронная регистрация договора, а это все не бесплатные процедуры. В итоге оформление нового договора вместе со страховкой может вылиться в приличную сумму.
• Нужно помнить, что банк не выдаст кредит больше 80% от стоимости недвижимости.

Внимание: Рефинансирование кредита может привести к утрате заемщиком права на имущественный вычет, если он уже к нему прибегнул. Как известно, имущественным вычетом при покупке недвижимости и по банковским процентам можно воспользоваться только один раз. Чтобы не произошла потеря права на налоговый вычет, в договоре нужно обязательно указать цель займа – рефинансирование старого кредита (ипотечного или потребительского).

Если в договоре будет фигурировать просто “ипотека” или “потребительский кредит”, то налоговая инспекция откажет в имущественном вычете, если заемщик успел воспользоваться им при заключении первого договора. Это большие деньги для налогоплательщика, и эту потерю может не покрыть перекредитование.

Данное предупреждение актуально для тех, кто официально трудоустроен и выплачивает налоги.

Рефинансирование лучше проводить пораньше

Еще одна причина, по которой к рефинансированию следует относиться с осторожностью, это сама схема начисления ежемесячных аннуитетных платежей: банк стремится в первую очередь забрать свой доход, поэтому первую половину срока платеж будет включать в основном одни проценты, а выплаты по телу кредита будут минимальны. Во второй половине кредитного периода банки охотно идут на рефинансирование, так как львиная часть переплаты по кредиту уже осуществлена, поэтому кредитор немного потеряет на снижении процентной ставки. Для заемщика же перекредитование в поздний срок становится бессмысленной процедурой, если только он не поставлен в сложное материальное положение.

В итоге может получиться так, что снижение банковской ставки на один-два процента будет поглощено расходами на добровольно-принудительное личное страхование, потерей имущественного вычета и т.д. Поэтому все эти моменты нужно учитывать при расчете выгоды рефинансирования

Читайте о рефинансировании кредита подробнее в этой статье.

По какой схеме проходит рефинансирование

Напомним, что в качестве залога чаще всего выступает сам объект недвижимости, который находится у предыдущего кредитора. Поэтому рефинансирование осуществляется  по следующей схеме:

• Вначале проводится консультация в банке, в котором намечается перекредитование, и подается заявка.
• После одобрения заявки проводится полный мониторинг недвижимого объекта, его оценка, и подготавливаются документы.
• Проводится проверка объекта и выдается кредит на погашение оставшейся ссуды в других банках.
• Снимается старое обременение с квартиры в первом банке, подписывается ипотечный договор и проводится его электронная регистрация (по желанию клиента, но если он откажется регистрировать договор, процент могут увеличить).
• После оформления нового кредитного договора, принятия страховых обязательств заемщиком на объект кредитования накладывается новое обременение как на залог уже со стороны второй кредитной организации.

Фактически получается, что банк, проводящий рефинансирование кредита, должен выделить сумму на погашение предыдущего займа еще до заключения договора. Поэтому многие КО, не желая рисковать, могут временно потребовать другой залог, который не является объектом кредитования.

Рефинансирование внутри самого банка, то есть переоформление кредита на новых условиях, происходит обычно без всяких затруднений и быстрее. Однако в любом случае требуется время и полный комплект документов, как и при открытии первичного кредита.

Теперь на практике продемонстрируем работу калькулятора рефинансирования.

Как пользоваться калькулятором рефинансирования

Чтобы рассчитать пользу от рефинансирования, заемщику необходимо ввести в поля калькулятора:

• свой ежемесячный платеж по кредиту;
• текущую процентную ставку;
• срок погашения кредита;

Остаток непогашенной ссуды (она же сумма рефинансирования) определится автоматически по размеру платежа и оставшемся сроке кредитования. (Если он не совпадает с вашими данными, возможно банк рассчитывает кредит по другой программе).

Всего можно ввести данные по кредитам в трех разных банках, сравнив их выгоду.

Пример расчета без учета фактических затрат

Протестируем работу калькулятора на простой задаче:

• Допустим, ежемесячный платеж составляет 25000 руб.
• Текущая процентная ставка – 10%.
• Срок погашения кредита – январь 2024 г., т.е. 5 лет.
• Сумма рефинансирования (остаток долга 1176634 руб.).

Перекредитование по ставке 8% процентов изменит условия кредитования:

• размер платежа  уменьшится до 23858 руб.;
• общая экономия составит 68520 руб.

В калькуляторе можно выбрать дату рефинансирования (в этом месяце либо через несколько месяцев – до полугода).

Расчет с учетом затрат на открытие кредита

Калькулятор не показывает всех дополнительных затрат, например, комиссионные сборы.

Важно! Комиссия за открытие кредита сейчас взимается редко, так как это противозаконно. Банки учитывают это и маскируют скрытую комиссию под разнооборазные дополнительные услуги. Например, могут обещать премию в размере понижения стаки на 0.5 – 1%, если вкладчик внесет одноразово сумму, составляющую от 1.5 до 3% остатка.

Из чего складываются затраты

На размер выгоды при перекредитовании влияют такие дополнительные расходы:

• комплексное страхование (обязательное страхование, личное и титульное) – оно может увеличить расходы на 0.65 – 1% от суммы рефинансирования;
• стоимость проверки недвижимости банком и ее оценка экспертом (около 5000 руб.);
• стоимость электронной регистрации (выписка из ЕГРН, госпошлина – от 5 до 10 тыс руб.);
• другие расходы, например, повышение процентной ставки на 0.5 – 2% в период между снятием старого обременения и наложением нового.

А главное – не забываем о налоговом вычете, если вы добропорядочный налогоплательщик. Если банк открыто предупреждает вас, что вычет вы потеряете, это значит, что он готов оформить договор не как рефинансирование предыдущего кредита, а как новый кредитный займ. Готовьтесь считать сумму потери:

• всего по имущественному вычету можно сэкономить 650 тыс. руб. (13% от 2 млн. руб + 13% от 3 млн. руб.);
• от этой суммы нужно будет вычесть деньги, которые были получены по первому договору – остаток будет потерян.

Несмотря на то, что калькулятор показывает экономию при рефинансировании, в реальности она может оказаться ниже при невыгодных условиях кредитной организации:

• например, КО требует обязательное личное страхование, в то время как старый кредит был открыт пусть по более высокому проценту, но без обязательства страхования жизни и здоровья;
• банк может не согласиться оформлять кредит как рефинансирование, в результате чего будет потерян остаток налогового вычета, оформленного при взятии первой ипотеки.

Пусть затраты на рефинансирование кредита в размере оставшейся суммы в 1176634 руб. составляют:

• комплексное страхование (недвижимость + жизнь и утрата нетрудоспособности)  – около 10000 руб. (расчет произведен по страховому калькулятору при кредитовании в Сбербанке);
• стоимость оценки недвижимости – 5000 руб.;
• регистрация договора и госпошлина – 7000 руб.;

Дополнительные расходы составят 20250 руб., а значит экономия от рефинансирования снизится до 48270 руб. Нужно учесть, что за страховку придется платить ежегодно, то есть общая выплата за 5 лет по страховому полису составит больше 41250 тыс. руб. (из расчета заведомо вычтена стоимость обязательного страхования залога).  В итоге получится, что экономия будет урезана до несчастных 7 тыс. руб.

Расчет с учетом скрытой комиссии

А что, если у банка дополнительное “суперпредложение” – снизить процентную ставку рефинансирования с 8 до 7.5%? А взамен клиенту требуется заплатить сумму в размере 1.5% от оставшегося долга, то есть в нашем случае – 17650 руб. Не поддавайтесь на подобную уловку! На самом деле вас раскручивают на уплату комиссии, а вы об этом даже не подозреваете. Заемщик обычно считает экономию от общего остатка долга, а ее надо считать от оставшейся суммы процентов (в нашем случае из 1176634 руб. выплатить в виде процентов осталось всего около 240000 руб.). То есть сэконмится в реальности примерно 6400 руб.

Разовая комиссионная выплата приведет таким образом к дополнительной потере 11250 руб., таким образом получится вместо выгоды минус 4250 руб.

Расчет с учетом потери имущественного вычета

Но предположим, банк оформляет рефинансирование без всяких дополнительных условий, но как новый кредит, не указывая в цели займа перекредитование. И тогда клиент утрачивает право на имущественный вычет. Если заемщик имеет право на налоговый вычет, то этой ситуации ему следует бояться больше всего:

• Если первичная ипотека была оформлена на 10 лет, и заемщик рассчитывал получить по ней налоговый вычет в размере 390000 руб., то при зарплате 25 тыс. руб. он успеет получить за 5 лет 195000 руб.
• Остальные 195 тыс. руб. будут потеряны.
• Получится, что в реальности выгода от рефинансирования резко отрицательная, то есть это прямой убыток, который составит -126750 руб. (195000 – 68520).

Потеря имущественного вычета при неправильном оформлении договора превращает рефинансирование в откровенно убыточное мероприятие.

Калькулятор рефинансирования показывает далеко не все, поэтому принимать решение о перекредитовании нужно, полагаясь не только на механический расчет, но и на собственный ум и внимательность при ознакомлении с условиями рефинансирования в банке.

Калькулятор рефинансирования 

Как увеличить экономию при рефинансировании

Если хотите сократить срок кредитования и увеличить экономию, в этом также поможет калькулятор рефинансирования. Просто увеличьте свой месячный платеж, передвинув ползунок напротив ежемесячной платы вправо: например, при месячном платеже в 30352 руб. срок кредитования сократится до 15 месяцев, а экономия по кредиту возрастет до 134160 руб.

Подобным образом можно увеличить срок и снизить экономию, если подвинуть ползунок месячной платы влево.