Как выгодно переоформить кредит, и как спасти пострадавшего заемщика

При взятии ипотечного кредита у заемщика часто возникают две основные проблемы:

• Первая – это сожаление о том, что он поторопился, ведь банковский процент непрерывно падает, и сегодня на финансовом рынке другие, более выгодные предложения.
• Вторая – невозможность погасить кредит из-за изменений в жизни (утрата работы, понижение зарплаты, рождение детей, болезнь и т.д.).

Начинаются подсчеты, переживания, метания, стрессы. Можно ли рефинансировать ипотеку на более выгодных для заемщика условиях? И что делать, если рассчитаться с банком нет возможности, и он грозится отобрать квартиру?

В первом случае волноваться заемщику совершенно не стоит: практически каждый банк производит рефинансирование ипотеки других банков по более выгодному проценту. Ситуация с задолженностью более серьёзная, особенно если заёмщик не сразу ставит в известность кредиторов о своей неплатёжеспособности, и каждый новый месяц повышает долг почти на 1% от стоимости жилья (большинство кредитов по состоянию на июнь 2018 г. выдаются под годовую ставку от 9,25%). Но и здесь положение не безвыходное, так как продолжает действовать в этом году реструктуризации ипотеки с помощью государства (она работает в рамках АИЖК), а также существует возможность реструктурировать долг непосредственно в банке, выдавшем кредит.

Рефинансирование и реструктуризация ипотеки – в чем разница

Рефинансирование и реструктуризация – это не одно и то же:

Рефинансирование – обычная банковская процедура, цель которой – погасить старый кредит за счёт нового с более выгодными условиями.

Например, заём взят несколько лет назад под 12%, но сегодня есть возможность сделать перекредитование ипотеки под 9,5%. А для семей с детьми, попадающими под действие нового закона, принятого в январе с.г., существует льготное право оплачивать кредит в течение трёх или пяти лет по тарифу от 6%. Значительная экономия для семейного бюджета, и просто грешно не воспользоваться такими заманчивыми предложениями.

Реструктуризация ипотеки – это не безвозмездная помощь, оказываемая с помощью государства или банка заемщику, цель которой избежать продажи залога по ипотеке (квартиры, на покупку которой предоставлен кредит). То есть это спасительная программа, к которой прибегают в критической ситуации, предоставляющая новый дополнительный кредит заемщику, обычно на год, позволяющий рассчитаться с долгами. Предусматриваются и другие меры: отсрочка платежа по телу кредита или процентам, замена жилья более дешевым и т.д.

Как рефинансировать ипотеку

Прежде чем начать раздумывать о рефинансировании, нужно решить, для чего мы это делаем, и стоит ли овчинка выделки.

Так, необходимость рефинансирования может быть продиктована следующими причинами:

• Снизился существенно банковский процент, из-за чего ипотека стала невыгодной.
• Слишком велико отношение платежей к доходу, что увеличивает нагрузку на семью: здесь выходом может быть удлинение срока кредитования.
• Клиент решил погасить часть кредита досрочно, или наоборот решил, что взятой суммы ему мало и нужно взять побольше.
• Возникла потребность поменять валюту ипотеки: например, кредит был взят в долларах по низкому курсу, а затем заемщик дождался подорожания доллара и решил перевести кредит в рубли.
• В другом банке более выгодные условия (например, там у заемщика открыт счёт и имеется клиентская зарплатная карта), или есть льготные программы, которых нет в первой кредитной организации.

Как узнать, выгодно ли рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки однозначно выгодно:

• если сумма кредита велика, а ставка упала на несколько пунктов;
• если банк, осуществляющий перекредитование ипотечного кредита, не навязывает в отместку дополнительное страхование, комиссии, штрафные проценты (обычно банковский процент повышают на 0.5% за отказ застраховать здоровье и жизнь).

Минусы рефинансирования ипотеки в том, что оформление документов стоит денег:

• платная экспертиза оценки стоимости недвижимости (уповать на то, что сгодится старая оценка не стоит: а вдруг вы за это время испортили имущество?);
• комиссия за заключение ипотечного договора (как ни странно, во многих банках её по-прежнему снимают) и обслуживание кредита;
• стоимость личного страхования (если уступите просьбе банка, придется платить за страховку вновь; если не уступите, банк повысит на полпроцента ставку).

Например, кредит на 1 млн. рублей вряд ли есть смысл рефинансировать при изменении ставки всего на один-два процента, если условием перекредитования выступает личное страхование. Докажем это в простом расчете:

• Предположим, процент упал с 10 до 9%. Это значит, что после рефинансирования выплаты за год по процентам будут составлять не 100000 руб., а 90000, то есть за 10 лет кредитования можно сэкономить 100000 руб.
• Но при этом вы за переоформление документов заплатили 30000 руб., и ещё около 200000 руб. – за страхование жизни и здоровья (полная страховка на 10 лет с годовым тарифом 1.99%). То есть новые затраты составили 230000 руб., а общий минус – 130000 руб.
• При падении ставки с 10 до 8%, при рефинансировании такого же кредита на прежних условиях получается минус в 30000 руб.

Общий итог: вместо выгоды, в обоих случаях минус. Так стоит ли в этом случае проводить рефинансирование?

• И только изменение ставки с 10 до 7% уже принесет небольшую, но выгоду, в 70000 руб.
• Если же сумма кредита – не 1 млн., а 10 млн., то экономия уже ощутимая и составит почти 1 млн. руб.: 3000000 – 2000000 – 30000 = 970000 руб.

Обязательно нужно калькулировать сам кредит, свои расходы по оформлению договора и сопоставлять их. Но при этом необходимо знать:

Отказываясь от личного страхования, заемщик подвергает себя и свою семью дополнительным рискам в случае утраты своего здоровья или гибели. Заплатив же за страховку примерно 2% от суммы кредита, он получает гарантию полного возмещения взятого им займа страховой компанией в случае болезни, приведшей к утрате трудоспособности, или несчастного случая.

Поэтому если вы для себя в любом случае решили застраховаться, то выгода от рефинансирования будет уже при разнице ставок более, чем на один процесс. Нужно только не забыть вернуть не израсходованную часть страховки при погашении первого кредита.

Ещё один подводный камень – переоформление закладной в другом банке, при котором возникает ситуация: новый кредит нельзя взять, пока не заключён залоговый договор, а в старом банке не отдают залог, пока не произведен полный расчет. Приходится брать дополнительные гарантии и обязательства и бегать туда-сюда между двумя банками.

Как происходит рефинансирование ипотеки пошагово

• В первую очередь нужно попробовать предложить провести рефинансирование ипотечного кредита в банке или КО, его выдавшем. Кредиторы не очень охотно на это идут и вначале отговаривают, однако если клиент проявляет настойчивость и решает провести рефинансирование в другом банке, то как правило, уступают.
• Если банк или КО все же на это не пойдет, то тогда необходимо вначале взять кредит в новом банке, и затем погасить его в старом.
• Перед процедурой рефинансирования следует подготовить нужные документы.

Какие нужны документы для рефинансирования ипотеки

Даже если рефинансирование ипотеки происходит в том же банке, необходимо будет заново собирать полный набор документов для оформления ипотеки, включающий заявление в банк, паспорт, справки о доходах НДФЛ, СНИЛС, ИНН, трудовую книжку, военное удостоверение и свидетельство НИС, документацию на квартиру, подтверждение дополнительных льгот и пр. (Какие документы нужны для рефинансирования, необходимо уточнять заранее в банке).

Банк по новой будет все это проверять, ведь за прошедшее время могли произойти изменения в платежеспособности заемщика, изменение его семейного положения, истории квартиры (с ней, например, могли осуществить неправомерную сделку).

Вся процедура рефинансирования будет протекать в форме заключения нового кредитного договора, в котором нужно будет обязательно указать цель кредита – рефинансирование предыдущего займа. Если этого не сделать, невозможно будет получить налоговый вычет по рефинансированию (13% от всех затрат заемщика при погашении кредита), если он не получен был ранее.

Что ещё нужно знать о налоговом вычете при рефинансировании

• Если кредит был взят ранее 2014 г., то важно, чтобы документы на недвижимость и закладная при рефинансировании были оформлены на тот же объект, что и в первом договоре.
• Новый закон о налоговом вычете, принятый в 2014 г., допускает наличие нескольких объектов недвижимости, но суммарный налоговый вычет на них не должен превышать 13% от 2 млн. руб. Поэтому если вы допустим уже получили вычет в размере 260 тыс. руб. по предыдущим кредитам, то при рефинансировании последнего займа, вычет не положен.
• Помимо вычета по кредиту, положены также 13% вычета от банковских процентов, но не более, чем от 3 млн. руб. (по новому закону), то есть не более 390 тыс. Здесь есть тонкость: вычет не может быть больше 13% от дохода. Если, например, официальная зарплата заемщика – 20 тыс. руб., а он взял кредит – 3 млн. руб. под 10% на 10 лет, то за один год кредитования он не может получить вычет больше 31200 руб. Налоговый вычет по процентам, положенный ему за 10 лет, составит не 390, а 312 тыс. руб.
• Вычет нельзя получить в виде наличных денег, он просто вычитается из НДФЛ заемщика и рассчитывается ежегодно на основании поданной налоговой декларации.

Важно! Налоговый вычет нужно оформлять не при погашении ипотеки, а сразу при заключении ипотечного договора или договора на рефинансирование. В противном случае, его выплата растянется на годы, после того как кредит по ипотеке будет погашен.

Какие банки рефинансируют ипотеку

Лидером по наличию всевозможных программ, в том числе и программы рефинансирования, является как всегда Сбербанк. Помимо того, эта организация удобна наличие разветвленных сетей филиалов и банкоматов, поэтому производить перекредитование и осуществлять платежи по нему в Сбербанке удобно и легко.

Условия рефинансирования в Сбербанке:

• тариф по кредиту – от 9,5%;
• сумма кредита начальная – 300000 руб., максимальная зависит от стоимости залога (80% от всей стоимости залога);
• срок кредитования – до 30 лет.

Рефинансировать ипотечный кредит можно сегодня во многих банках.

Рассмотрим лучшие предложения 2018 года – топ ведущих банков:

• ВТБ рефинансирует ипотеку от 8,8%, предоставляет кредиты до 15 – 30 млн. руб.
• Газпром – от 9,2%, сумма – до 60 млн, срок – 30 лет, сумма – 15 – 85% стоимости квартиры.
• Россельхозбанк – от 9%, кредиты до 20 млн. руб сроком до 30 лет.
• Тинькофф – здесь самое выгодное пока предложение по ставке – от 8.25%, сумма – до 100 млн. руб., срок – 25 лет.
• Райффайзенбанк – от 9,5%, срок погашения – до 30 лет, максимальная сумма – до 85% от залога.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

Рефинансирование – это не реструктуризация долга, а перекредитование на новых условиях. Поэтому никаких ограничений по количеству данной процедуры обычно не устанавливается, Рефинансируйте сколько душе вашей угодно, если конечно выдержите бесконечные переоформления и расходы по ним.

Что такое реструктуризация долга

Программа реструктуризации ипотеки вначале осуществлялась исключительно с помощью государства, когда в 2008 – 2009 г. до нас стали доходить отголоски ипотечного кризиса, разразившегося в мире. В эти же годы было создано АРИЖК – агентство по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования.

За два года работы агентство помогло 80% заемщиков рассчитаться с банками.

До появления агентства заемщику-должнику банки фактически не оставляли ни одного шанса погасить долг, перепродавая его коллекторам или начиная сразу же судебную процедуру взыскания залога. В результате попавший в трудную ситуацию заёмщик оставался без квартиры, которая являлась залогом ипотеки.

Такой бесчеловечный подход был исправлен законом, запрещающим отнимать у должника единственное жилье. Похожие программы ранее были разработаны за рубежом, с той разницей, что там нельзя сразу же отнимать жильё, даже если оно не единственное, и их заёмщики имеют юридическое право на реструктуризацию (наши по-прежнему должны просить разрешение у кредиторов, то есть без согласия банка долг не реструктурируют).

Что значит реструктуризировать ипотеку?

Долг при реструктуризации, как порой ошибочно считают, не уменьшают и не прощают, и процедуру взыскания не отменяют, но давление с должника снимается, ему даётся возможность рассчитаться посильными методами.

Целями государственной программы по реструктуризации были следующие намерения:

• Защитить социально уязвимых заёмщиков от банковского произвола.
• Уменьшить социальную напряженность в обществе.
• Стабилизировать рынок ипотеки.
• Обеспечить банковскую ликвидность.

Программа АИРЖК в целом свою работу выполнила, за все время 8,5 тыс. заёмщиков воспользовались ею и смогли сохранить жилье. Реструктуризация ипотеки в 2018 году проходит в рамках АИЖК (переименовано в этом году в Дом. РФ). Инициированы подобные программы также непосредственно в самих банках и кредитных организациях.

Принципы реструктуризации

Есть три важных принципа – возвратность, платностью и срочность, по которым реструктуризируется кредит.

• Все займы (основной кредит и выделенная дополнительная сумма) подлежат возврату.
• Не происходит освобождение от процентных выплат (возможна лишь отсрочка), то есть не отменяется плата ни за сам кредит, ни за реструктуризацию. Реструктуризации проводится под процент, не превышающий тариф по основному кредиту.
• Срок выдачи дополнительного кредита ограничивается сроком (в большинстве случаев, это 12 месяцев).

Как проходит реструктуризация

Заемщику, как только он попал в трудное положение, сразу же необходимо написать заявление в банк с просьбой реструктуризировать долг. В банке вначале проанализируют, почему это случилось, а затем выберут методику реструктуризации.

Возможны несколько вариантов:

• Должнику выдаётся дополнительный кредит, которые позволяет оплатить накопившиеся долги, а на период реструктуризации предоставляется отсрочка по платежам (либо по телу кредита, либо по процентам). Отсрочка позволяет заемщику немного снять напряжение, даёт ему время для улаживания своих дел, например решить вопрос с поиском новой, более выгодной работы.
• Проводится рефинансирование по меньшему проценту, с изменением срока кредитования, заменой ипотечного объекта (например, заёмщик меняет двухкомнатную квартиру на однокомнатную) и т.д. То есть выдаётся новый кредит, идущий на покрытие старого, и заключается новый кредитный договор.
• Заемщику помогают подыскать работу в другом регионе страны, где нужны данные специалисты.
• АИЖК или кредитная организация выкупает квартиру у должника и разрешает ему временное проживание в ней до того времени, пока государственные или региональные органы не предоставят ему другое жильё.

Если в результате первичной реструктуризации, заемщику не удалось улучшить свое положение, может быть проведена вторичная реструктуризация.

В каких случая разрешается реструктуризация

Требования к заёмщику предъявляются следующие:

• У него не должно быть другой недвижимости, кроме той, на которую оформлена ипотека.
• Ипотечная квартира не является элитной.
• Должник не имеет никаких дополнительных средств и активов (депозитные накопления, ценные бумаги и т.д.), при помощи которых можно было бы погасить кредитный долг.

Заключительные выводы

Подводим итоги:

• Рефинансирование ипотеки происходит чаще всего по желанию клиента сделать условия кредитования более выгодными, при этом оно не связано с потерей платежеспособности.
• Реструктуризация ипотеки – это вынужденная мера, вызванная невозможностью заемщика рассчитаться полностью с долгами. Она требует взаимного согласия между банком и заемщиком и является компромиссным вариантом между немедленным судебным взысканием (продажей залога банком на аукционе) и посильными для клиента условиями погашения банковского кредита.
• Если от рефинансирования могут быть как плюсы, так и минусы (при неграмотном расчете), и критически важного значения она не имеет, то от реструктуризации одна только польза: заемщик не лишается квартиры, а банк в итоге возвращает свои долги, пусть с небольшой отсрочкой, зато без денежных потерь, которые могли бы у него быть при продаже залога.