Бремя выплат по ипотеке для многодетных семей уменьшилось

Ипотека подчас становится нереальной мечтой для многодетных семей:

• Взять кредит порой невозможно, так как чем больше детей в семье, тем более низким оказывается суммарный доход на одного человека и выше долговая нагрузка.
• Банковская процентная кредитная ставка, особенно на вторичном рынке, все еще достаточно высока (около 10% и выше), что порождает большие переплаты: помимо тела кредита, при 10-летнем сроке его погашения дополнительно выплачивается сумма, превышающая стоимость квартиры. Итогом высокопроцентной ипотеки становится переплаты в двух-трехкратных размерах, что для семейного бюджета становится непосильным бременем.

Однако в конце 2017 г. правительство России приняло постановление, значительно улучшившее условия кредитования, в связи с чем ипотека для многодетных семей в 2018 году стала гораздо доступнее. Почему решили пойти на это шаг?

Льготная ипотека для многодетных семей в 2018 году

До принятия нового постановления, надежды семей с детьми в основном возлагались:

• на существующую с 2011 г. государственную программу «Молодая семья»;
• программу «Материнский капитал»;
• государственные субсидии или пособия;
• АИЖК (агентство по ипотечному жилищному кредитованию);
• выгодные условия кредитования.

Программа «Молодая семья»

Льготы по ипотеке в 2018 г. по этой программе положены не только многодетным семьям, но молодым семьям, где пока нет детей, или имеется всего один ребенок. Также доступна программа для неполных семей, в которых один родитель и хотя бы один ребенок.

Программа «Молодая семья» предусматривает государственную помощь в виде субсидии в размере 30% от стоимости жилья для семей без детей, либо 35 % – для семей хотя с одним ребенком и неполных семей.

Требования к родителям при этом следующие:

• Российское гражданство у обеих супругов, если нет детей, или хотя бы у одного родителя – в семьях с одним и более детей и неполных семьях.
• Возраст заемщиков – не более 35 лет.
• Семья должна не быть собственником другого жилья, отвечающего стандартным нормативам и требованиям, то есть налицо имеется необходимость в улучшении жилищных условий.
• Платежеспособность созаемщиков должна быть достаточной для покрытия оставшейся после вычета субсидии суммы на выплату начального взноса и ежемесячных платежей.
• Размер жилой площади помещения, приобретаемого по программе, должен соответствовать нормативам ЖК, который составляет в 2018 г. 18 м2 на одного человека (в различных регионах нормативные показатели могут несколько отличаться друг от друга).

Программа «Материнский капитал»

Материнский капитал – это целевое пособие на второго ребенка в семье, родившегося не ранее 1.01.2007 г., выделяемое государством, которое можно потратить на образование, лечение и адаптацию ребенка-инвалида, а также, например, на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита. Размер материнского капитала в 2018 г. – 453 026 р.

Государственные субсидии

Если семья встала в очередь на жилье до 2005 г., она может попробовать получить государственную субсидию в форме компенсации трети стоимости жилья или 30 м2 жилой площади. Однако, основное условие получение субсидии при этом – отказ от материнского капитала.

Программы кредитования от АИЖК

АИЖК не имеет конкретной программы, предназначенной для многодетных семей, однако благодаря высокоразвитой партнерской сети между агентством и банками, оно может:

• Выкупить долги по кредиту.
• Рефинансировать кредит.
• Помочь получить заем на первичном рынке (новострой, долевое строительство) по самым низким процентам (в 2008 г. он составляет 6 %).

Выгодные условия кредитования

Многие семьи мечтают взять ипотечный кредит без начального взноса и под низкий процент. Однако порой это невозможные, взаимоисключающие условия:

Банк почти всегда требует внести определенный начальный взнос. Те же организации, которые кредитуют без начального взноса (например, банки Российский Капитал, Газпромбанк, Зенит и т.д.), устанавливают, компенсируя свои риски, как правило самые высокие проценты: от 9,5 до 11,5%. Помимо этого, могут быть ужесточены требования к заемщику: может быть потребован залог в виде другой недвижимости или поручительство, страхование жизни заемщика и т.д.

• Небольшой первоначальный взнос в Сбербанке (15%) и ВТБ 24, УралСиб, Газпромбанк (20%).
• Для работников государственных бюджетных организаций возможна социальная ипотека с первоначальным взносом 10%.
• Очень низкий банковский процент иногда предлагают банки, кредитующих первичный рынок жилья в своем регионе: например, банк «Русь-Бюджет» предлагает кредиты всего под 2 -3%, однако условие для его получения: заемщиками могут быть только жители Оренбургской области.

Как взять ипотеку многодетной семье

При расчете платежеспособности многодетные семьи нередко сталкиваются с той трудностью, что суммарный доход приходится делить и на детей, которые не работают. В итоге на платежи по кредиту остается сумма недостаточная, возлагающая на человека непосильное бремя: по нормативам 2018 г. ПДН (показатель долговой нагрузки) не должен быть выше 40 %. А для того, чтобы сохранялся нормальный уровень жизни, ПДН вообще желателен 15 – 30%.

К сожалению, многие банки не следуют этим требованиям, допуская ПДН порой даже до 60%. Это означает, что большая часть средств многодетной семьи уходит на погашение кредита, а на проживание остается всего 40%. Семья вынуждена не жить, а существовать. Такие заемы в основном пополняют списки невозврата платежей.

Ужесточение нормативов приводит к другой проблеме: банк отказывает в кредите, и семья старается найти лазейку:

• Одна из таких лазеек – привлечение созаемщиков, обладающих доходом. Некоторые банки допускают до шести созаемщиков, большинство, в том числе и Сбербанк – до трех. Созаемщиками могут быть другой супруг, родители, родственники, коллеги.
• Также есть возможность взять кредит при недостаточной платежеспособности заемщика под поручительством другого человека или организации.

Все соучастники кредитования (как созаемщики, так и поручители) разделяют ответственность перед кредитной организацией вместе с заемщиком.

Льготная ипотека многодетным семьям в 2018 году: новый закон

Итак, переходим к ключевому вопросу:

В чем суть принятого в конце прошлого года правительством РФ закона №1711 о правилах предоставления субсидий банкам, КО и АИЖК на жилищные займы российским гражданам, имеющим детей?

• Закон, распространяется на семьи, имеющие двух или трех детей, рожденных в период с 1.01.2018 по 31.12 2022 гг. Если дети появились (появятся) на свет ранее (позднее) этого времени, семья под закон не попадает. Также не получают льготы те, у которые родились четвертые, пятые и последующие дети.
• Государство субсидирует не заемщиков, а кредитные организации.
• Это мера правительства касается именно завышенных процентных ставок. Цель при этом – снижение ставки до желаемой комфортной величины 6% (перед этим был проведен социальный опрос о том, какую процентную ставку люди считают посильным бременем).
• Кредит можно получить только при условии покупки нового и строящегося жилья на первичном рынке, составив договор с застройщиком или компанией по долевому строительству.

Условия государственной субсидии по ипотечному кредиту

• Если в семье после 1 января 2018 г. появился второй ребенок, то в течение трех лет государство субсидирует организацию, выдавшую кредит, и процентная ставка для заемщиков будет оставаться в размере 6% три года.
• Для кредитования заемщиков, в семьях которых родился третий ребенок, субсидирование 6%-й ставки продолжится пять лет.
• Весь оставшийся период кредитования клиенты выплачивают проценты в размере ключевой ставки рефинансирования, принятый НБ РФ на текущий год. В данный момент ставка составляет 9.5%.
• Выплаты производятся в виде аннуитетных платежей по составленному банком графику. (См. Как рассчитать платежи).
• Если второй или третий ребенок родился в указанный период у бездетной семьи, уже имеющей ипотеку, то банк должен рефинансировать остаток долга под 6 %, в соответствии с принятым законом, на три или пять лет, то есть произвести перекредитование. При этом необходимо, чтобы прошло не менее полугода со времени оформления ипотеки, сам долг не был реструктуризирован, и отсутствовали просроченные более, чем на месяц платежи.

Таким образом многодетная семья, в которой дети родились в 2018 г., могут получить целых восемь лет льготного периода: при рождении второго ребенка три года послабления бремени платежей, при рождении третьего – еще пять лет.

• Договор заключается с организацией, предоставляющей кредит, при этом обязательно производится как личное страхование заемщика, так и страхование залоговой недвижимости.
• Кредит предоставляется на период 3 – 30 лет.
• Возраст заемщика: не менее 21-го и не более 65 лет на момент окончания выплат (то есть если вы решили взять ипотеку в 60 лет, то вам ее предоставят не более, чем на 5 лет).
• Оформление ипотеки стандартное (см. Как получить ипотеку) с той лишь разницей, что предоставляются документы, подтверждающие рождения детей).

Ипотека многодетным семьям в Москве

Условия кредитования многодетных семей могут различаться в разных регионах и столичных мегаполисах. Главным образом, это касается суммы предоставляемого кредита и размеров начального взноса.

Недвижимость в столицах на порядок дороже, чем в других региональных городах, поэтому столичным жителям приходится брать и кредиты большие, но зато там больше возможностей найти банки с небольшим начальным взносом, низким процентом и разными льготными ипотечными программами: в одном только Сбербанке их одиннадцать.

• В Москве, Санкт-Петербурге, а также в областях этих городов минимальная сумма кредита – 500 тыс. руб., максимальная – 8 млн. Некоторые банки не ограничивают пределы, и в них можно взять очень большие кредиты, например, Газпром, Тинькофф Банк, Проинвестбанк, банк НС.
• В регионах предельные значения соответствуют 500 тыс. (иногда 300 тыс.) – 3 млн. руб.
• Начальная сумма взноса в столичном банке может составить 10 – 15%, правда, чем она меньше, тем большим может оказаться процент.

В остальном же ипотека для многодетной семьи в 2018 г. предоставляется по одинаковым условиям и в столице, и в регионах.