Большинство заемщиков наивно полагают, что когда они берут ипотечный кредит, то им нужно будет заплатить только первоначальный взнос и проценты по займу. Однако еще на стадии оформления стоимость ипотеки может существенно возрасти. Как показывает практика, около 90% заемщиков не в курсе того, какие расходы по ипотеки они должны будут понести. Это приводит к ошибкам, когда они пытаются рассчитать полную стоимость ипотечного займа, что в итоге приводит к проблемам с выплатой кредита. Поэтому стоит учитывать, что переплата за такие услуги, как оценка, госрегистрация и прочие расходы, может достигать 10% от стоимости жилья.
Так какие показатели определяют полную стоимость ипотечного кредита? Конечно, на первом месте – годовая процентная ставка. Именно от ее размера, в большей степени, зависит, сколько заемщик в итоге заплатит. Однако помимо годовой ставки необходимо учитывать такие расходы, как плата за ежегодную страховку, оценка недвижимости, оплата за рассмотрения заявки на получение ипотечного займа, комиссия за выдачу кредита и за снятие денежных средств со счетов, также может понадобиться аренда банковских ячеек, за что тоже придется платить заемщику.
В конечном счете, дополнительные расходы и переплаты значительно влияют на конечную стоимость ипотеки. А у каждого финансового учреждения свои условия выдачи ипотечного займа, проценты и комиссии, то нужно учитывать все расходы, чтобы выбрать наиболее выгодный кредит и не просчитаться.
Учитывая многие жалобы от заемщиков на то, что они не рассчитывали на такой размер переплат, Центробанк в 2008 году обязал все ипотечные банки заранее информировать своих клиентов о полной стоимости займа, включая все дополнительные расходы, а также высчитывать для заемщика эффективную ставку. Кредитная организация должна включить в расчеты: плату по возврату ипотеки, платежи по процентам, комиссии за ведение и обслуживание клиента, оценка оптимальной программы. Так, сегодня заемщик может потребовать у банка рассчитать полную стоимость жилищного займа.
Процентная ставка – основная составляющая стоимости ипотеки
Выбирая ипотечную программу, заемщик, в первую очередь, уделяет внимание размеру процентной ставки, так как итоговая стоимость ипотечного кредита напрямую зависит от годовой ставки. Разница даже в 1% при пересчете на 10-20 лет обернется очень ощутимой переплатой. А размер годовой процентной ставки, которую может предложить тот или иной банк, зависит от следующих важнейших показателей:
- Вид приобретаемой недвижимости (первичная или вторичная)
- Срок ипотеки – чем он больше, тем ставка выше
- Размер первого взноса – чем он больше, тем процент ниже
- Надежность и платежеспособность заемщика
- Способ расчета ежемесячных выплат (дифференцированный или аннуитетный).
На последнем пункте остановимся подробнее. Чтобы сэкономить, заемщику выгоднее взять кредит с дифференцированной платой, то есть с изменяющейся. Данный способ расчета ежемесячных выплат предполагает их ежемесячное снижение, поскольку будет уменьшаться основной долг. Плюс этого типа платежей – меньший размер переплаты, а минус заключается в том, что первое время (2-5 лет) придется выплачивать достаточно крупные суммы каждый месяц. Поэтому ипотека с дифференцированной платой подходит не каждому заемщику.
Аннуитетная плата одинакова на протяжении всего срока погашения ипотечного займа, она может уменьшиться только при частичном досрочном погашении ипотеки. Плюс аннуитета заключается в удобстве, он позволяет рассчитать размер выплат на многие годы вперед, а платежи вполне посильны даже в первые годы. А главным минусом этого способа расчета ежемесячных выплат является то, что переплата больше, чем при дифференцированной плате. Однако не каждый банк предлагает дифференциацию, большинство работает с аннуитетом.
Расчет конечной стоимости ипотечного кредита банком
Итак, Центробанк обязал кредитные организации рассчитать окончательную цену ипотеки, учитывая все «скрытые» расходы. Оценка полной стоимости ипотечного кредита предполагает расчет следующих платежей:
- Плата процентной ставки по займу
- Выплата основного долга по кредиту
- Комиссия за рассмотрение заявки
- Комиссия за анализ документации заемщика
- Плата за выдачу ипотеки (в среднем 1% от суммы кредита)
- Оплата за обналичивание денежных средств (от 0,5% до 3%)
- Плата за банковскую карту и ее обслуживание.
При этом оценка полной стоимости жилищного займа банком не предполагает расчет следующих расходов:
- Штрафы и пени в случае просрочки ежемесячного платежа
- Комиссия за конвертацию валюты
- Аренда банковской ячейки
- Оценка и страховка недвижимости.
Таким образом, полная стоимость ипотеки от кредитной политики каждого отдельного банка. Чтобы сэкономить деньги, заемщику будет полезно ознакомиться с законодательством об ипотеке, так как некоторые комиссии банков ВАС признал незаконными. Однако и это еще не окончательная цена ипотечного кредита, существуют еще дополнительные расходы, которые кредиторы в своих расчетах не учитывают.
Дополнительные платежи по оформлению ипотеки
Все услуги различных организаций в ходе оформления ипотечного кредита оплачивает заемщик. К ним относятся:
- Независимая оценка залогового жилья
- Страхование – частичное или комплексное
- Услуги нотариальной конторы
- Государственная регистрация договора ипотеки
- Комиссия риелтора или ипотечного брокера.
Таким образом, готовясь оформить ипотечный кредит, необходимо рассчитать все затраты, так как оценка окончательной стоимости ипотеки показывает, что расходы на получение кредита могут доходить до 10% от суммы всего займа. Расчет дополнительных трат поможет объективно оценить итоговую стоимость недвижимости, которую планируется приобрести за счет ипотеки. Необходимо подсчитать, сможет ли заемщик вернуть долг в срок. Специалисты также рекомендуют не вносить все имеющиеся наличные средства в качестве первоначального взноса. Лучше оставить 40-50 тысяч рублей на оформление сделки.
