Собственность далеко не единственное право на землю

Среди вещных прав на землю преимущество у права собственности, так как оно предоставляет больше возможностей. Какие формы и виды права собственности на землю существуют в Российской Федерации? Согласно гл. 3 Земельного Кодекса РФ, земля может находиться в частной собственности граждан и юридических лиц, либо являться государственной собственностью (ст. 15 – ст. 16 ЗК РФ). В свою очередь государственная собственность подразделяется на следующие виды:

• федеральную;
• муниципальную;
• собственность субъектов РФ.

Частная собственность может быть индивидуальной (правообладатель один) и коллективной (общей) – совместной или долевой. Таким образом в России существует две формы и по меньшей мере шесть типов собственности на земельный участок. Однако есть и другие виды прав на землю (далее ВПЗ), не относящиеся к собственности. В статье раскроем:

• виды прав на земельные участки (ЗУ);
• особенности права частной собственности на землю и аренды земельного участка;
• виды вещных прав на землю с обременением;
• виды прав граждан на земельные участки на земле сельскохозяйственного назначения (ЗСН) и земле населенных пунктов (ЗНП).

Виды вещных прав на землю по Конституции, Гражданскому и Земельному кодексам РФ

Право частной собственности на землю

Оно закреплено Конституцией (ст. 36 ) и Гражданским кодексом (ст. 209 ГК РФ).

Право частной собственности, на основании ст. 209 ГК РФ, дает возможность одновременно владеть, распоряжаться и пользоваться своим имуществом.

• Собственнику разрешено передавать другому лицу свой земельный участок во владение, пользование, распоряжение, залог, доверительное управление, по договору о сервитуте.
• Перехода права собственности при этом к другому лицу не происходит.
• Права собственника осуществляются в полной мере, если они не нарушают других законодательных норм.
• Согласно п. 3 ст. 209 ГК, оборот земель разрешается в допустимых пределах, если он не наносит урона окружающей среде, а ЗУ используется в соответствии с категорией или ВРИ земли (ст. 129 ГК РФ).

Иные вещные права на землю

Ст. 216 Гражданского Кодекса определяет вещные права граждан и юридических лиц, которые не являются собственниками. Из них можно выделить следующие понятия и виды прав на землю:

• ПНВ (пожизненно наследуемое владение), на основании ст. 265 ГК РФ;
• бессрочное пользование земельными участками (ст. 268 ГК РФ);
• ограниченное право использования чужого ЗУ (сервитут);
• право хозяйственного или оперативного управления: закрепляется за государственными, унитарными, казенными предприятиями и учреждениями (ст. 294 и ст. 296 ГК РФ соответственно).

Важно! Переход права собственности на землю к другому собственнику не отменяет вещные права. Лица, не являющиеся собственниками ЗУ, не могут распоряжаться наделом, если закон не предусматривает иного (ст. 266 ГК РФ).

Рассмотрим подробнее виды права пользования.

Виды прав граждан на земельные участки: ПНВ

Относительно ПНВ ситуация противоречивая: в ГК РФ ст. 265, посвященная предоставлению ПНВ, отсылает к земельному кодексу, но там информации о наследуемых владений практичеки нет.

Гражданский кодекс указывает в ст. 266 и 267:

• перейти право на ПНВ может только по наследству;
• владелец имеет право строить объекты недвижимости (ОН) и регистрировать на них права собственности;
• распорядиться по иному ПНВ, кроме как передать его дальше по наследству, нельзя.

Из Земельного кодекса, гл. 4  “Об ограниченном пользовании чужими ЗУ”, ПНВ в 2015 г. исключили. Ранее ст. 21 Земельного кодекса (ныне утратившая в силу) также закрепляла за владельцами только одно право распоряжения – наследование. Хотя фактически владельцы c согласия гос. или мун. органов (то есть собственников ЗУ) могли сдать свой участок в аренду или безвозмездное пользование другим лицам. Предоставление же земель в ПНВ с принятием нового кодекса, то есть ещё в 2001 году, прекращено, в виду чего они постепенно выводятся из права владения граждан.

Положения ГК РФ и более чем скудная информации в ЗК РФ о пожизненно наследуемых владениях позволяет сделать такие выводы:

• Права владельцев, которым были до 2001 г. предоставлены земельные участки в ПНВ, соблюдаются и по сей день.
• Землевладельцы, на основании ст. 5 ЗК, продолжают оставаться участниками земельных отношений.
• Ограниченное распоряжение в виде передачи по наследству владения закреплялось отмененной в 2015 г. ст. 21 ЗК и сохраняется в действующей ст. 267 ГК РФ. Каким образом сейчас можно распоряжаться унаследованными после 2015 г. участками, земельный кодекс умалчивает.

Виды вещных прав на земельные участки: бессрочное пользования

В бессрочное пользование предоставляются земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Граждане, на основании ст. 268 ГК и ст. 39.9 ЗК РФ, получить ЗУ в бессрочное (то есть постоянное) пользование не могут.

Право бессрочного пользования (ПБП) существует только:

• у органов гос. власти;
• ОМСУ;
• юридических лиц бюджетных/казенных предприятий и учреждений;
• центров наследия бывших президентов.

ПБП устанавливается на неделимое имущество по решению правительства РФ, субъектов и МО. В решении указывается:

• кадастровый номер ЗУ;
• наименование юрлица с регистрационным номером в ЕГРЮЛ;
• название органа гос. власти или ОМСУ.

Других вещных прав у предприятия или учреждения на землю, кроме ПБП, не предусматривается.

Лица, которым ЗУ предоставлены по ПБП, обладают правами пользования землей в соответствии с ее целевым назначением в рамках, указанных законодательством. Разрешается строительство зданий, сооружений и иных ОН и перевод их в собственность.

Распоряжаться ЗУ с ПБП пользователи не вправе. Исключение:

• установление сервитута;
• предоставление служебных наделов.

Права на землю собственников недвижимости

Собственники объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, им не принадлежащим, вправе пользоваться ЗУ.

При переходе прав собственности на ОН к другому собственнику переходит также и право пользования земельным участком, которое было у предшествующего собственника. (ст. 271 ГК РФ).

Что происходит с недвижимыми объектами, когда пользование землей прекращается

Если право пользования на земельный участок прекращены, то судьба построенных на нём ОН регламентируется согласно ст. 272 ГК в зависимости от ситуации:

• Так, по требованию собственника земельного участка возведенные постройки могут быть снесены, за исключением жилых домов, историко-культурных объектов, дорогих строений.
• По соглашению между собственником и пользователем, построившим на ЗУ объекты недвижимости, земельный участок может быть приобретён в собственность пользователя.

Судьба земли при отчуждении объекта недвижимости

Если право собственности на строения и сооружения переходят к другому лицу, вместе с ним переходит и права собственности на земельный участок (ст. 273 ГК РФ).

Земельный сервитут

Сервитут (так же, как и аренда земельного участка) относится к видам ограничений прав на земельные участки. Он может устанавливаться:

• по добровольному соглашению между собственниками ЗУ;
• иску заинтересованного в сервитуте лица;
• постановлению или нормативному акту гос. или мун. органов власти (публичный сервитут).

Предоставляет пользователю ограниченное право пользования землей (например, право на проезд, проход, прокладку коммуникационных сетей, газопроводов, строительство дороги, ветки метро и т.д.), но только в том случае, если оно не противоречит основному виду использования ЗУ собственником.

Право хозяйственного и оперативного управления

Государственное или муниципальное предприятие без права собственности (унитарное предприятие – УП) может распоряжаться владеть и пользоваться ЗУ по праву хозяйственного управления (Ст. 294, 296 ГК РФ).

• Собственник создаёт УП, намечает цели его деятельности, избирает руководящий состав реорганизует и ликвидирует предприятие.
• Собственник может претендовать на часть прибыли.
• УП не вправе распоряжаться земельным участком и другими объектами недвижимости: сдавать землю в аренду, использовать в качестве залога, отчуждать в пользу другого лица и т.д. (ст. 295 ГК). Другим принадлежащим ему имуществом УП может свободно распоряжаться.

Земля может быть предоставлена казенному учреждению под оперативное управление (ст. 296 ГК РФ). При этом использование разрешается только в соответствии с видом разрешенного использования и по согласию собственника.

• Собственник может изъять излишки земли, если учреждение их не использует, либо использует не по назначению.
• Автономное или казенное предприятие имеет право осуществлять деятельность, приносящую доход.

Право аренды земельного участка

Земельные участки, кроме ограниченных в обороте, на основании ст. 27 ЗК РФ, могут сдаваться по праву аренды лицам, не имеющим гражданства, а также иностранцам (ст. 22 ЗК).

• Аренда земельного участка носит возмездный характер: арендная плата определяется согласно договору.
• Арендатор вправе:
  • передать свои права по аренде другому лицу;
  • отдать их в залог;
  • сдать участок в субаренду;
  • внести как пай в уставный капитал товарищества или кооператива.
• Данные действия осуществляются в пределах срока арендного договора.
• Запрещается следующим арендаторам передавать свои права по аренде, залогу и субаренде без одновременной передачи прав по договорам ОЭЗ (особых экономических зонах), ОТ и КОТ(освоении территории и комплексном освоении территории):
  • резидентам и участникам ОЭЗ, в частности, в Крыму, Севастополе;
  • участникам договоров об освоении территории, например, в целях строительства коммерческого, социального или стандартного жилья.
• Изменить или расторгнуть договор аренды земельного участка раньше времени нельзя.
• Если период действия договора 5 лет, то арендатор вправе передавать свои права и обязанности по аренде, не спрашивая согласия собственника.

Земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов

Право на использование земли сельскохозяйственного назначения имеют:

• граждане, кому участок передан для ведения ЛПХ, садоводства, огородничества;
• юридические лица (КФХ, сельскохозяйственные предприятия и кооперативы), коллективно владеющие землей по принципам долевой собственности.

Подробнее в статье об обороте земель с/х назначения.

Земли населенных пунктов используются:

• для индивидуального жилого строительства (ИЖС);
• жилой застройки;
• строительства предприятий;
• создания культурных, рекреационных объектов;
• размещения инженерных коммуникаций, транспортных объектов и т.д.

Всего выделяют девять зон территориальных зон с различными ВРИ земель населенных пунктов.

Краткие итоги

• Виды прав на земельные участки: частная и государственная собственность, бессрочное пользование, пожизненно наследуемое владение, сервитут, возмездное пользование (аренда), хозяйственное ведение и оперативное управление.
• Вид права зависит от субъекта:
  • право ПНВ существует только у граждан;
  • право бессрочного пользования – государственные, муниципальные органы и юридические лица;
  • сервитут – граждане и юридические лица;
  • аренда – лица без гражданства и иностранные граждане.
• Виды вещных прав на землю определяют возможности использования и распоряжения земельным участком:
  • только право собственности дает возможность полного распоряжения;
  • остальные вещные права существенно ограничивают его.

И в любом случае пользоваться правами можно, не выходя за рамки законодательного поля и использования земли по назначению.