Земли поселений предназначены не для одних жилых домов

Построить свой собственный дом можно отнюдь не на всякой земле, а на специально предназначенной для этих целей.

По своему виду использования земли поделены на семь категорий: промышленного, оборонного, сельскохозяйственного назначения, лесного, водного фонда, земли населенных пунктов, особо охраняемых территорий.

Для строительства индивидуального жилого дома (ИЖД) и садового жилого домика могут использоваться земли двух разных категорий:

• возведение ИЖД возможно исключительно на землях населенных пунктов (ЗНП);
• строительство садовых домов, хозяйственных строений разрешено, помимо ЗНП, также на землях сельскохозяйственного значения.

Земли ЗНП используются не только для строительство домов для населения. На них возводятся также промышленные, деловые, оборонные, инженерные, рекреационные и иные объекты (рекреационный – значит связанный со здоровьем, отдыхом, занятиями туризмом и спортом). Разберемся в правовом статусе земель для поселений, а также с тем, чем чреват для собственников и пользователей участка перевод земли из одной категории в другую.

Земли населенных пунктов: понятие, границы, состав

Что такое населенный пункт и поселение

Под населенным пунктом (НП) понимается поселение людей в границах одного, обозначенного на картах, генеральных, планировочных, кадастровых и иных планах, земельного участка.

Населенным пунктом является город, ПГТ (поселок городского типа), село, станица, хутор и т.д. Параллельно с “населенным пунктом” применяется и термин “поселение”: он аналогичен первому, но более широк, так как поселением может быть совокупность нескольких населенных пунктов.

Для справки: немного о территориальном устройстве РФ

• Несколько НП могут образовать разновидность муниципального образования (МО) – городской округ, особенностью которого является сосредоточение небольших НП вокруг крупного города.
• Округа, республики, края, области, города фед. значения образуют субъект РФ – самую крупную территориальную единицу.
• В свою очередь крупные города и муниципальные образования могут делиться на более мелкие единицы – районы.
• В состав муниципальных районов входят города, села и межселенная территория.
• Города федерального значения (их всего три) имеют свои МО (муниципальный, городской округа/город и поселки – Москва, Санкт-Петербург; МО и город – Севастополь).

Что такое земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов (ЗНП) – это территория, предназначенная для строительства объектов в черте одного или нескольких НП и развития их инфраструктуры (ст. 83 ЗК РФ). Поэтому-то и строятся в ЗНП, не только жилые, а и прочие объекты, без которых жизнь населения была бы затруднительна.

Границы населенных пунктов и поселений сложились исторически, но они непрерывно меняются, так как одни НП растут и расширяют свои пределы, другие наоборот уменьшаются и исчезают вовсе.

Основной принцип определения границ НП – они не должны пересекать другие границы НП и МО (муниципальных образований), а также пределы земельных участков физических и юридических лиц. Недопустимо и наложение границ одного населенного пункта на другой и на земельные участки.

Правовой порядок изменения границ населенного пункта

Земельный кодекс в ст. 84 определяет правила изменения границ НП:

Граница населенного пункта считается измененной, если утверждены либо изменены:

• границы поселения или округа в пределах МО на генеральном плане;
• границы сельского НП, расположенного между поселения на территориальном плане района МО;
• границы городов фед. значения (Москвы, С-Петербурга, Севастополя) – по решению Совета Федерации Фед. собрания РФ.

Изменение границ может привести к включению земельных участков, которые ранее находились в землях сельхозназначения и иных категорий, в ЗНП. Это не прекращает права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов ЗУ. Также не изменяются права вышеуказанных субъектов при выхождении земельного участка из границ населенного пункта.

Как делятся на зоны земли населенных пунктов

Застройка населенных пунктов ведется не стихийно: разные объекты занимают свою территориальную нишу. Назначение каждого объекта регламентируется регламентом градостроительного кодекса в пределах своей зоны. Всего, согласно ст. 85 ЗК РФ, выделяется девять видов зон НП:

• жилая, предназначенная для строительства:
  • жилых зданий (индивидуальных жилых домов, смешанных малоэтажных или среднеэтажных жилых построек, МКД);
  • объектов социально-бытовой инфраструктуры, культуры, здравоохранения и пр.
• общественно-деловая – для стр-ва:
  • административных зданий (государственных учреждений, судов);
  • образовательных заведений (школ, садов, вузов, училищ);
  • социальных объектов (больниц, интернатов, домов престарелых);
  • прочих объектов, предназначенных для общественной пользы;
• производственная – на ней разрешено строить предприятия, в т.ч. и ЖКХ, а также складские помещения;
• инженерно-транспортная – для возведения объектов транспортной, инженерной инфраструктуры (воздушный, водный, железнодорожный транспорт, магистральные трубопроводы, объекты связи, инженерные коммуникации и т.д.);
• сельскохозяйственная – пашни, многолетние насаждения, здания и сооружения для сельскохозяйственного производства;
• рекреационная (зона отдыха) – здесь разрешено:
  • разбивать парки, сады, скверы;
  • создавать озера, водохранилища, объекты береговой зоны;
  • строить здравницы, санатории, турбазы и другие объекты для отдыха и укрепления здоровья населения;
• зона для военных объектов (воинских частей, полигонов, складов и пр.);
• особо охраняемые зоны (особо охраняемые природные территории – ООПТ, территории исторического и культурного наследия и пр.);
• иные территориальные зоны.

Правила зонирования земель населенных пунктов

В пределах каждой территориальной зоны действует свои градостроительные требования:

• земельные участки и объекты используются в соответствии с разрешенными видами использования;
• размеры и другие параметры устанавливаются регламентом градостроения;
• строительство/реконструкция объектов также проводится по градостроительным нормам;
• учитывается географическое положение участка, его история, культурная или историческая ценность;
• принимается во внимание не только объекты, находящиеся на поверхности земли в границах участка, но и все, что расположено под и над поверхностью (например, подземные туннели, артезианские скважины, надземные и подземные сооружения);
• разрешается сочетание нескольких зон и соответственно нескольких видов использования ЗУ, например, для возведения жилых домов, предприятий, рекреационных объектов и пр.

Трудно правда представить, как рядом будут мирно сосуществовать санаторий и завод по производству шин. Поэтому в территориальных комбинированных зонах должны устанавливаться свои правила, исключающие противоречия между видами использования объектов.

При несоблюдении требований ЗК РФ, ГрК РФ, других законов и нормативных правил объект признается не соответствующим градостроительному регламенту. В этом случае указывают срок устранения несоответствий, либо оставляют все как есть (п.5 ст. 85 ЗК допускает такую возможность):

Возможно бессрочное использования ЗУ и объектов, не соответствующих регламенту, если это не угрожает жизни и здоровью людей, экологии, памятникам историко-культурного наследия. В противном случае использование данных объектов запрещается.

Приватизация ЗУ общего пользования (дорог, проездов, скверов, пляжей, набережных) в землях населенных пунктов запрещена.

Чем отличаются земли сельхозназначения от сельскохозяйственных зон

Сельскохозяйственные зоны и одна из категорий земель – земли сельхозназначения – это созвучные, но разные понятия: с/х зоны находятся в пределах поселений, с/х земли – за пределами населенных пунктов.

Земли сельхозназначения реже меняют свой статус, и могут входить в фонд развития сельского хозяйства. Льготные условия (небольшой налог, выделение в срочное безвозмездное пользование) поощряет с/х деятельность граждан и юридических лиц в ведении личных подсобных и фермерских хозяйств.

Сельскохозяйственная зона складывается исторически и является чаще всего результатом роста населенного пункта: поля, зеленые насаждения существовали давно, а границы городских застроек с течением времени вплотную к ним приблизились и даже перешагнули их. Но достаточно властям разрешить вырубку деревьев, строительство домов на старом заброшенном поле – и зона автоматически меняет свое назначение.

Перевод земли из категории ЗНП в другую и обратный перевод

Причиной перевода земли и ЗУ из ЗНП в другие категории и обратного перевода (из других категорий в ЗНП) могут быть:

• изменение границ населенного пункта;
• включение ЗУ в состав земель поселений;
• исключение участка из состава ЗНП.

Кадастровые номера земельных участков направляются:

• в федеральные исполнительные органы, полномочия которых – вести кадастровый учет и проводить регистрацию земельных участков в ЕГРН;
• территориальные органы ЕГРН, для внесения изменений, согласно ст. 5 федерального закона №173 – ФЗ.

Новые сведения в государственный реестр вносятся в соответствии с ФЗ №218 “О регистрации недвижимости”.

Перевод земельного участка в иную категорию подтверждается внесением новых сведений о нем в ЕГРН. 

Важно: Собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земельных участков после изменения категории земель, в состав которых они входят, менять правоустанавливающие документы не нужно.

Заключение

В заключении подведем краткие итоги вышесказанному:

• Земли населенных пунктов многофункциональны, так как должны обеспечивать возможность проживания людей в городах и селах: наличие жилого помещения, бытовые условия, работу, охрану здоровья, общественные и социальные контакты, культурный досуг, отдых, безопасность и другие факторы. Это приводит к делению земель поселений на различные зоны, со своим видом разрешенного использования земельных участков, строительства и использования объектов на них, что нужно учитывать при выборе участка под ИЖС.
• Но такое деление гибкое: оно может сочетать комбинацию нескольких зон и меняется со временем.
• Изменение границ поселений может привести к переводу земельного участка из одной категории в другую, но при этом правовой статус правообладателей земельного участка остается неизменным.