Рай в многоквартирном доме связан не только с ЖКХ

Согласно ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся:

• жилые дома или части домов;
• квартиры (части квартир);
• комнаты.

Интересно, что кодекс не дает прямого определения многоквартирного дома (расшифровка аббревиатуры МКД), очевидно, по той причине, что жилыми в нем являются только квартиры, а не вспомогательные помещения общего пользования. Так как большинство населения в городах и поселках проживает в многоквартирных домах, жизнеобеспечение которых осуществляется различными службами жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), цель статьи – разобраться, что такое МКД в ЖКХ.

МКД – что это такое в ЖКХ: положения, требования, обслуживание

Жилым домом (ЖД), с точки зрения законодательства, является индивидуальное отдельное здание, состоящее из комнат и дополнительных помещений вспомогательного рода. Назначение жилого дома – проживание, обеспечение бытовых и личных потребностей жильцов.

• Квартира – обособленное отдельное помещение в МКД, состоящее также из комнат, подсобных помещений,  назначение которого аналогичны назначению жилого дома.
• Комната представляет собой часть квартиры либо ЖД, которая используется для проживания людей.

Определение многоквартирного дома

Определение МКД содержится в общих положениях (п.6) Постановления Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.:

Многоквартирный дом (МКД) – это жилое здание минимум из двух квартир (и более), с общим имуществом, с отдельными выходами из каждой квартиры в помещения общего пользования или на ЗУ (земельный участок), прилегающий к дому.

В жилых помещениях нельзя открывать производственные мастерские, или использовать их для осуществления других видов деятельности, например, религиозной. В то же время возможна в МКД эксплуатация первых этажей для коммерческих целей: эти случаи оговариваются законодательством.

Для предпринимательства необходимо:

• перевести дом в статус нежилого помещения;
• соблюдать правила безопасности (пожаро- и взрывобезопасность), санитарно-технические нормы в МКД;
• не нарушать распорядок жизни и покой жильцов.

Так, на основании п. 26 требований к МКД (постановление № 47), шум в дневное время не должен превышать 55 Дб, а в ночное – 45 Дб.

Использовать вспомогательные помещения МКД для проживания нельзя.

Следить за состоянием многоквартирного дома должна специальная межведомственная комиссии. Она определяет:

• пригодность МКД к проживанию;
• аварийное состояние;
• необходимость реконструкции или сноса.

Отличие МКД от индивидуального жилого дома (ИЖД)

• Формулировка “индивидуальное здание” означает, что владельцем жилого дома может быть один человек или одна семья.
• В частном доме нет помещений общего пользования.
• Если в доме две семьи, а значит минимум две квартиры, общая территория уже появляется: это может быть общий коридор или дворик (земельный участок), выходы на которые имеются из каждой квартиры.

Таким образом частный дом на две семьи уже можно называть многоквартирным домом. Именно наличие ПОП (помещений общего пользования) и ОИ (общественного имущества) – главная отличительная черта МКД от ИЖД.

Общее имущество многоквартирного дома

Квартиры являются собственностью жильцов многоквартирного дома. Резонный вопрос: по какому принципу делится общее имущество МКД? Ответ дает ст. 37 ЖК РФ:

Общее имущество многоквартирного дома делится по принципам долевой собственности: каждому собственнику помещения принадлежит доля ОИ МКД, пропорциональная площади квартиры, владельцем которой он является.

Например, общая площадь здания (ОПЗ*) 6500 м2, ОПК квартиры – 70 м2. Доля общего имущества МКД собственника данной квартиры составляет ОПК/ОПЗ = 70/6500 = 0.01077 = 1.077% от ОИ МКД.

Примечание*: Общая площадь здания включает в себя суммарную площадь всех этажей, посчитанную от внутренних поверхностей наружных стен дома (плинтуса не учитываются), и площадь открытых галерей, открытых лоджий, балконов, переходов, антресолей и т.д.

У ОИ МКД есть несколько интересных особенностей:

• Доля в праве на общее имущество МКД повторяет судьбу собственности жилых помещений: она появляется при возникновении права на квартиру и аннулируется при отчуждении этого права.
• Несмотря на наличие доли ОИ, она не может быть выделена из состава всего имущества дома (принцип неделимой вещи).
• Собственник квартиры не может распоряжаться своей долей в праве на общую собственность в ОИ МКД, то есть отчуждать ее другим лицам отдельно от права собственности на жилое помещение, сдавать в пользование, аренду и пр.

Виды общего имущества МКД

К ОИ МКД, согласно ст. 39 ЖК РФ и постановлению №491, относятся:

• подвальные помещения, подъезды, коридоры, лестницы и лестничные площадки;
• технический этаж, крыша, чердаки, водостоки;
• наружные лоджии, балконы, террасы и пр.;
• ограждающие конструкции, фундамент, плиты перекрытия, фасад;
• лифты, мусоропроводы, вентиляция и шахты под них;
• инженерно-технические коммуникации, механическое и электрическое оборудование (трубопроводы, электрические кабели, распределительные щиты, счетчики и т.д.);
• земельный участок, на котором расположено здание;
• прилегающая к дому территория, включающая тротуары, подъезды, детские площадки, зеленые насаждения и пр.

Обслуживание МКД и общего имущества дома

Содержание МКД и забота о сохранности общего имущества может осуществляться:

• непосредственно самими жильцами (если в МКД не больше 30 квартир);
• товариществами собственности жилья и недвижимости (ТСН и ТСЖ);
• ЖСК (жилищно-строительным кооперативом);
• управляющей компанией.

В управление домом входит:

• мероприятия по энерго- и теплосбережению;
• забота о пожарной безопасности и надлежащем санитарном состоянии дома и прилегающей к ней территории;
• осуществление текущих и капитальных ремонтов;
• заключение договоров с ЖКХ на поставку жизненно необходимых ресурсов и услуг (электроэнергии, питьевой и технической воды, теплоснабжение, водоотведение, вывоз мусора и др.);
• контроль за тарифами ЖКХ.

Какие услуги предоставляет ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство оказывает два вида услуг:

• Непосредственно жилищные, касающиеся бытовых нужд, соблюдения безопасности, чистоты и порядка, содержания ОИ МКД, управление ОИ и финансовыми средствами. Сюда входят:
  • текущий и капитальный ремонт;
  • технические работы (заполнение и слив отопительной системы, ремонт и установка общедомового оборудования, проверка вентиляции, стоков, люков и т.д.);
  • уборка лестниц, площадок, подъездов, дворовой территории, работы по дезинфекции и поливке;
  • проведение общих собраний жильцов, вывеска объявлений;
  • составление бухгалтерских отчетов и др.
• Коммунальные услуги:
  • поставка электроэнергии;
  • водо-, тепло- и газоснабжение;
  • работа канализации;
  • вывоз мусора.

Управляющая компания, ЖСК или ТСЖ (ТСН) может взять половину услуг, которая касается жилищных нужд, на себя. Они могут иметь в своем штате сантехников, электриков, дворников, уборщиков и начислять тарифы за содержание ОИ МКД самостоятельно.

Кто платит за все

Бремя расходов на жилищно-коммунальные расходы несут жильцы многоквартирного дома. Если домом управляет компания, товарищество или кооператив, то в расходы на содержание дома добавляется еще и содержание самой управляющей организации, несмотря на то, что они как правило хором уверяют, что из платежей жильцов на зарплату не берут ни копейки. Может быть это и так, просто в стоимость тарифов, некоторые из которых устанавливают сами компании, уже входит стоимость их обслуживания.

Права и обязанности жильцов

Собственники жилых помещений в МКД имеют право:

• контролировать работу УК, ЖСК, ТСЖ, ТСН;
• жаловаться на управляющие организации и ЖКХ в государственный жилищный надзор (комиссию);
• требовать изменения формы правления;
• вносить предложения на общих собраниях по поводу выборов другого управляющего органа и насущных вопросов МКД.

В обязанности жильцов входит:

• забота об общем имуществе дома (нельзя его портить, распоряжаться как своим личным);
• обеспечение безопасности дома (запрещается самостоятельная установка газового и электрического оборудования, незаконная перепланировка, загромождение пожарных лестниц, неправильное подключение искусственной вытяжной вентиляции с выходом в общую вентиляционную шахту и т.д.);
• соблюдение общественного порядка и режима тишины;
• экономное и бережливое отношение к энергоносителям (недопустимо самостоятельное подключение к системе теплоснабжения дома, нарушение норм тепло- и влагоизоляции).

МКД – это не только нормальная работа ЖКХ

Итак, теперь, когда уже известно, что такое МКД в ЖКХ, можно сделать важный вывод.

Обеспечение достойных условий проживания, бытовых и других естественных нужд человека в жилом многоквартирном доме возможно, если будет соблюдено четыре правила:

• Содержание общего имущества в порядке, постоянный уход за ним.
• Поставка качественных жилищно-коммунальных услуг.
• Грамотное управление со стороны управляющих организаций.
• Участие жильцов в жизни дома, неравнодушие к общим нуждам МКД, забота о безопасности соседей.

Рай в МКД наверно не наступит до тех пор, пока сами люди не поймут, что их жизнь, как и жизни других людей, живущих в доме, в их руках. Достаточно принести домой газовый баллон или установить неправильно автономное газовое отопление – и МКД превращается в пороховую бочку. И тут уж становится не до ЖКХ.