Как купить квартиру и не потерять ее

Покупка жилья рискованна главным образом не из-за того, что его продают мошенники, а из-за юридической необразованности покупателей, из-за чего и получается ситуация: после вполне законного совершения сделки вдруг появляются третьи лица, заявляющие также свои вполне законные права на жилье. Суд аннулирует договор о покупке-продаже, и новый владелец остается в буквальном смысле у «разбитого корыта»: нет ни жилья, ни денег. Какой должна быть правильная сделка на покупку квартиры, чтобы вскоре ее не потерять?

Сделка на покупку квартиры: правила оформления

Лучше всего поручить оформление сделки опытному грамотному риэлтору, который:

• проверит и подготовит все необходимые документы;
• проведет экспертизу жилья для оценки его рыночной стоимости;
• обеспечит юридическую безопасность сделки.

Юридическая безопасность сделки на покупку квартиры

Если собрать самые нужные документы можно с подсказками МБТИ и нотариуса, то проверка правовой чистоты квартиры требует глубоких знаний и жилищного, и гражданского кодексов.

Проверить нужно всю текущую документацию на недвижимость, а также всю ее предыдущую историю.

Главные пункты, требующие проверки:

• Продавец – и впрямь собственник квартиры и дееспособен (обладает юридическим правом и сознает свои действия).
• Жилье не заложено под залог кредита, не подарено, не завещано.
• Если квартира взята в ипотеку, то все долги по ней уже выплачены.
• Жилье не было объектом судебных разбирательств о правах на него.
• Имеется согласие на продажу ото всех совершеннолетних членов семьи.
• Нет собственников на жилье несовершеннолетнего возраста.
• Настоящий собственник квартиры не проходит по уголовно-процессуальным делам и не объявлен в розыск
• Недвижимая собственность не поделена в результате развода супругов или добровольного раздела имущества…

Рассмотрим некоторые пункты более детально.

Проверка собственников жилья

Проверить собственников не так трудно:

1. Обратитесь в ЕГРП – единый государственный реестр прав на недвижимость для заказа выписки с информацией:
   • на кого зарегистрирована квартира;
   • на каком юридическом основании владелец является собственником.
2. Возьмите выписки:
   • из паспортного стола и МБТИ;
   • домовой книги (архивные записи обо всех жильцах, некогда прописанных в квартире).
3. Проверьте дееспособность собственников.

Дееспособность собственника

Основания для недееспособности:

• алкогольная и наркотическая зависимость;
• болезнь Альцгеймера и другие заболевания, связанные с потерей памяти;
• психические заболевания.

  

В реестре могут быть данные о дееспособности собственника на момент приобретения им жилья, которые предоставляются будущему покупателю по доверенности собственника квартиры.

Как быть, если владелец стал недееспособен уже позже:

• Необходимо пройти освидетельствование у психиатра либо взять справку с психоневрологического диспансера (ПНД).
• Также нужна справка из наркологического диспансера (НД).

И посещение врачей, и выдача справок осуществляются при добровольном согласии и участии владельца жилья: если вы заподозрили участника сделки в недееспособности, насильно заставить пройти освидетельствование или взять справку вы не можете.

Это может создать трудности, и на этом могут играть нечистые на руку злоумышленники: недееспособность продавца – распространенная ловушка, на которую часто ловятся доверчивые покупатели.

Если продавец категорически отказывается брать справки, лучше тогда отказаться от сделки вообще, так как родственники больного могут подать в суд, и он, доказав недееспособность бывшего владельца, расторгнет договор.

К сожалению, риэлторы не проверяют своих клиентов на дееспособность. Некую защиту дает оформление сделки у нотариуса, который ставя свою печать и подпись, подтверждает дееспособность обеих сторон.

Конфликтные ситуации между собственниками

Если жилье является долевой собственностью, например, поделено между взрослыми членами семьи, то при конфликте между ними, когда хотя бы один собственник против продажи, сделка будет признана недействительной.

Другой случай: супруги развелись и поделили жилье. Муж уехал из страны, а жена продала жилище без его ведома. Возвратившись, супруг подал в суд – и сделка была аннулирована.

Несовершеннолетние собственники

Закон на стороне сирот, но как часто мошенники эти права ущемляют и продают по праву принадлежащие детям квартиры.

Если ребенок является прямым собственником жилья, то разрешение на продажу квартиры выдается органами опеки и попечительства.

Самостоятельная продажа жилья его дальними родственниками или «опекунами» незаконна.

Наследование и дарение

Очень часто продаются унаследованные и подаренные квартиры. Здесь также нужно быть начеку:

При унаследовании необходимо:

• проверить подлинность завещания;
• удостовериться, прошло ли полгода с момента смерти бывшего владельца.
• Если владелец квартиры является собственником по акту дарения, прикрывавшего на самом деле продажу собственности, то такая сделка является юридически сомнительной: предыдущий собственник может оспорить в суде договор «лжедарения».

Квартиры с судебной историей

К таким относятся:

• Все квартиры, на которые право собственности устанавливалось через суд
• Конфискованное в прошлом жилье: за кредитный долг, в результате уголовных дел и т.д.

Всегда есть риск пересмотра старых дел.

 Если бывший пострадавший собственник подаст в суд встречный иск, и повторное разбирательство закончится в его пользу, то сделка на покупку квартиры также будет расторгнута.

Проверка жилищного объекта

В такую техническую проверку входят:

• Вся техническая документация на квартиру, которую можно заказать в кадастровых органах:
  • чертежи планировки жилья с общим и полезным метражом, количеством комнат, со всеми изменениями (перепланировками);
  • кадастровая стоимость.
• Не лишним будет также узнать:
  • в каком году построено здание;
  • был ли (или будет) капитальный ремонт;
  • не идет ли дом под снос;
  • план коммуникаций и их состояние.
• Проверка финансовой стороны:
  • нужно проверить, не заложена ли квартира в банке;
  • нет ли долгов по квартплате и т.д.
  • другие документы, которые могут требовать различные банки.

Заключение сделки

После того, как все проверено, и вы убедились в чистоте и квартиры, и ее собственников, происходит составление договора о покупке.

Составление договора о покупке-продаже

Корректный договор содержит краткие необходимые сведения:

1. Адрес, по которому расположена недвижимость.
2. Название недвижимости.
3. Фактическая площадь и назначение.
4. Стоимость (за кв. м. или полная), выраженная в рублях или валюте
5. Сведения о собственниках и их выписке из продаваемой квартиры.

При совершении сделки предъявляются документы:

• Паспорта
• Свидетельства о браке (при приобретении жилья в долях)
• Согласие одного супруга на единоличную собственность другого, заверенное нотариусом (если жилье оформляется только на одного)
• Если покупка осуществляется в кредит (ипотека, материнский капитал, субсидия, жилищный сертификат), то прибавляются еще документы:
  • кредитный банковский договор;
  • закладная;
  • справки из ПНД и НД;

Способы расчета между участниками сделки

Есть различные варианты расчета между покупателем и продавцом.

Если расчет ведется наличными, обезопасьте себя:

• Не рассчитывайтесь раньше составления договора.
• Берите расписку о получении денег.
• Не указывайте в договоре сумму меньше расчетной.

  

Варианты наличного расчета:

• Расчет в офисе нотариуса после оформления сделки:
  • вариант относительно безопасный, так как не защищает участников сделки вне офиса.
• Аренда и покупателем, и продавцом двух ячеек в банке с предварительно оговоренными условиями доступа к ним:
  • сама сделка заключается в специальном помещении банка;
  • этот способ расчета наличными самый безопасный, так как деньги остаются в банке, и стороны ничем не рискуют.

Безналичный расчет:

• Перевод денег с одного депозита на другой.
• Если жилье берется в ипотеку, то сделка на покупку квартиры осуществляется в банке, непосредственно выдающем кредит:
  • деньги сразу переводят на счет продавца.

Регистрация перехода прав собственности

Сразу же после заключения сделки документы на квартиру относятся в главный регистрирующий кадастровый орган (Росреестр), где пишется заявление на регистрацию совершенной покупки-продажи в присутствии работника федеральной службы. Новый владелец получает расписку с перечнем сданной документации и указанием даты получения свидетельства о праве собственности на купленную квартиру.

Сколько стоит оформление покупки

При самостоятельном оформлении всей сделки набегают следующие затраты:

• Стоимость технической документации и определение кадастровой стоимости.
• Стоимость выписок из Росреестра, паспортного стола, МБТИ, архивов и т.д
• Государственная пошлина за регистрацию (часто по договору делится между участниками сделки).
• Услуги нотариуса.
• Регистрация перехода права собственности.

Если сделка на покупку квартиры проводится при помощи риэлтора, то он берет на себя все затраты на подготовку документации и выписки из необходимых служб и органов, а в стоимость оформления покупки добавляется пункт «услуги риэлтора».

Видео: Заключение договоров на покупку-продажу жилья