Приобретение жилья – это мероприятие, которое доставляет много хлопот покупателю квартиры. Особенно сильно покупатель боится быть обманутым мошенниками, в результате действий которых, он рискует потерять свои деньги. Чтобы защититься от злоумышленников можно проверить юридическое прошлое приобретаемой недвижимости, подав запрос в специальные организации. Но лучший способ избежать мошенничества – покупать квартиру у того, с кем покупатель хорошо знаком, а лучше всего заключить сделку с близкими родственниками.
Приобретение недвижимости у родственников нередко является единственным способом купить собственную квартиру по приемлемой цене. При этом очень часто может потребоваться привлечение заемных денежных средств в форме ипотеки. Вопрос покупки жилья в ипотеку у родственников сегодня очень актуален. Сделки купли-продажи недвижимости между близкими родственниками законом не запрещены, да и сама сделка ни чем не отличается от обычной, если не рассматривать вариант с супругами или несовершеннолетними детьми.
В каких банках можно заключить ипотеку с родственниками?
Довольно часто в процессе сбора информации о покупке жилья у родственников с помощью ипотеки, потенциальный заемщик наталкивается на информацию, что заключить такой договор между родственниками практически невозможно. Очень распространено ошибочное мнение, что банки не хотят работать в данном направлении из-за высоких рисков. На сегодняшний день это очень распространенная, но абсолютно ошибочная информация, так как банки уже давно закрывают глаза на факты, которые еще несколько лет назад служили весомой причиной для отказа в предоставлении ипотечного кредита.
Естественно, некоторые кредитные организации все еще побаиваются выдавать жилищные ссуды для сделок между родственниками. Пока рано говорить, что эта категория займов стала использоваться повсеместно, и что такие кредитные продукты доступны во всех без исключения банках, однако дефицитом такие предложения тоже трудно назвать. На сегодняшний момент ипотека с родственниками доступна в крупнейших финансовых учреждениях РФ таких, как Сбербанк, Дельтакредит, ВТБ 24, Банк Москвы и др.
Кроме того, несмотря на большие риски кредитных организации, связанных с финансированием подобных сделок, процентные ставки на ипотеку между близкими или дальними родственниками не повышаются. Коэффициент на ставки по таким займам остается на том же уровне, что и для обычных заемщиков, то есть в пределах от 14% до 18%. Набор документов для банка, необходимых для оформления ипотеки, также остается неизменным. А некоторые кредиторы и вовсе позволяют указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья.
Особенности «родственной» ипотеки
Несмотря на то что, банки в ключевых моментах относятся вполне лояльно к подобным займам, все же «родственная» ипотека обладает некими особенностями, которые заемщику необходимо знать. В самом начале консультант банка расскажет о первой особенности ипотечной сделки между родственниками – все расчеты с продавцом должны проходить только безналичным способом, чтобы подтвердить факт перевода не только заемных средств, но и первоначального взноса.
Другая особенность заключается в том, что действующее законодательство не позволяет заемщику получить налоговый вычет по ипотеке в том случае, если договор купли-продажи недвижимости заключается между близкими родственниками, например между женой и мужем, сыном и матерью, сестрой и братом и т.д. Существующее законодательство относит таких лиц к взаимозависимым, поэтому вернуть часть ранее выплаченных налогов заемщик не сможет. А упустить экономию почти в 300 000 рублей не очень хочется.
Кроме того, закон предусматривает запрет на участие заемщика в некоторых льготных и социальных ипотечных программах, если он приобретает жилье у своих близких родственников. В список запрещенных входят социальные программы по стандартам АИЖК, а также льготная ипотека для военнослужащих, для работников РЖД и сотрудников МВД. Данные льготные ипотечные программы запрещают какие-либо родственные отношения между покупателем и продавцом.
По каким причинам могут отказать?
Российские банки не особо поощряют «родственные сделки», так как предполагают, что взаимозависимые родственники проделывают подобные операции, чтобы, сговорившись, занизить рыночной стоимости квартиры. Именно поэтому закон запрещает покупку жилой недвижимости с использованием ипотечных ресурсов у супругов или детей. Дети могут совершить подобную сделку только при условии, что у родителей имеется другое жилье.
Разумеется, сделку купли-продажи недвижимости между родственниками при помощи ипотеки можно провернуть, но при этом потенциальному заемщику стоит быть в курсе основных причин отказа в ипотеке с близкими родственниками:
- Подозрение на сговор, между людьми, имеющими родственные связи, с целью занижения цены на недвижимость
- Подозрение на фиктивную сделку с целью получить крупную сумму для потребительских нужд
- Отказаться может и сам заемщик по причине невозможности получения налогового вычета и участия в льготных программах ипотечного кредитования.
Это самые распространенные варианты отказов от «родственной» ипотеки.
Подводя итоги всего вышеизложенного, следует отметить, что «родственные сделки» по ипотеке с одной стороны являются самыми безопасными, а также более выгодными в финансовом отношении, а с другой стороны «родственная» ипотека практически полностью ограничивает доступ к государственным льготам и субсидиям. Но выбор, как всегда, за заемщиком. Успехов!
