Чтобы управлять компанией ЖКХ, нужно получить лицензию

Городское население проживает преимущественно в многоквартирных домах. И хотя квартиры в МКД в основном приватизированы, имеется также коллективная собственность, к которой относится оборудование домов, капитальные несущие конструкции, фасады, подъезды, подсобные помещения, коммуникации, дворовая территория и т.д. Следовательно, создается необходимость управления всем этим имуществом. Помимо этого, кто-то должен контролировать поставку и тарифы коммунальных услуг и защищать интересы жильцов. Всем этим занимаются:

• управляющие организации ЖКХ;
• товарищества собственников жилья (ТСЖ);
• потребительские кооперативы;
• управляющие компании (УК ЖКХ).

Создание управляющей компании является одним из видов бизнеса. При наличии необходимой квалификации и лицензии можно снять офис, набрать сотрудников и начать работу. Давайте разберемся, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля, под силу ли это обычному человеку.

Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция

До 2015 года создание УК не представляло большой сложности, так как для этого не нужна была лицензия.

Лицензия и государственный надзор

В настоящее время безлицензионная деятельность управляющих жилищных компаний запрещена. Все лицензии на этот вид деятельности находятся в сводном федеральном реестре лицензий, а управляющие компании контролируются органами государственной жилищного инспекции (ГЖИ). Государственный надзор имеет право передачи своих полномочий по контролю УК местным органам самоуправления (ст.1  Федерального Закона “О внесении изменений в ЖК…” N 255-ФЗ).

• От государственного надзора освобождаются только те УК, которые управляют одним МКД, количество квартир в котором не превышает 16. Но при этом наличие лицензии все равно обязательно.
• В свою очередь сами государственные органы жилищного надзора контролируются федеральными органами исполнительной власти.

Суть лицензионной деятельности

Ст. 1 N 255-ФЗ вводит в ГК новый раздел “О лицензионной деятельности по управлению МКД”, в котором находятся ст. 192 – 202 ГК.

• Выдача лицензий происходит лицензионной комиссией ГЖИ на основании принятого решения.
• Деятельность УК по лицензии заключается в выполнении управленческих работ и оказанию услуг этого рода, на основании заключенного договора по управлению МКД.
• Органы госнадзора осуществляют лицензионный контроль деятельности УК.
• Лицензия бессрочная, то есть ее действие постоянное.

Аннулирование и приостановка лицензии

В лицензионной управленческой деятельности приняты положения, указанные в Федеральном Законе N 99-ФЗ “О лицензировании отдельных видов деятельности”, за исключением положений об аннулировании, приостановке и возобновлении действия лицензии (ст. 199 – 200):

• так, аннулирование лицензии может произойти только по решению суда или исключения из реестра тех МКД, в которых не находятся под управлением помещения, площадь которых составляет свыше 15% от общей площади помещений, находящихся под управлением в течение года;
• прекращение действия лицензии происходит из-за ее аннулирования и по решению суда и другим причинам, указанным в N 99-ФЗ;
• несмотря на аннулирование или прекращение действия лицензии, управляющая компания должна продолжать добросовестно осуществлять свою деятельность, согласно договору, до того момента, когда не будет образована новая УК или изменена форма правления МКД (например, общее собрание жильцов решает создать кооператив или ТСЖ);
• все документы по управлению МКД должны быть переданы лицу, ИО по управлению, не позже двух рабочих дней;
• после получения уведомления из ГЖИ о прекращении лицензионной деятельности УК, органы МСУ должны в течение двух недель провести общее собрание жильцов дома, чтобы избрать способ управления МКД.

Требования к соискателю лицензии

Для получения лицензии нужны:

• обязательная регистрация ИП или ООО (юридического лица) на территории РФ;
• наличие аттестата о квалификации (все-таки элементарные знания в области управления и ЖКХ должны быть);
• отсутствие судимости за экономические и уголовные преступления (все, кроме легких): если судимость была снята или погашена, она в расчет не принимается;
• отсутствие сведений в реестре об аннулировании у соискателя или лицензиата в прошлом лицензий или сведений о дисквалификации;
• полное открытие информации со стороны соискателя или лицензиата.

Квалификационный аттестат

Управляющее должностное лицо должно иметь аттестат, подтверждающий его квалификацию. Его выдача происходит после сдачи квалификационного экзамена по его результатам, согласно установленному федеральными исполнительными властями порядку.

• Прием экзамена происходит бесплатно.
• Срок действия аттестата – 5 лет.
• Аннулирование аттестата происходит при предоставлении подложных документов или дисквалификации должностного лица.

Штрафы за отсутствие лицензии и нарушений правил управления

Нововведения в ГК Федеральным Законом N 255-ФЗ в ст. 3 предусматривают суровые наказания для предпринимателей, легкомысленно относящихся к этому виду деятельности. К должностным лицам подход более мягок: за все виды нарушения (кроме преждевременного прекращения деятельности после аннулирования лицензии) предусмотрен штраф от 50 до 100 тыс. рублей.

• За отсутствие лицензии у индивидуальных предпринимателей или юридических лиц предусматриваются штрафы от 250 до 350 тыс. руб., либо дисквалификация до 3 лет (для индивидуальных предпринимателей).
• Нарушение требований лицензии ведет к штрафам для ИП и юрлица от 250 до 300 тыс. руб. (либо также к аналогичной дисквалификации).
• Нарушение правил ведения деятельности будет чревато штрафами той же категории лиц от 150 до 250 тыс. руб.

Но наиболее суровое наказание ждет тех, кто сразу же после того, как отобрали лицензию, решил плюнуть на управление и перестал заниматься делами МКД. Здесь даже не пощадили должностных лиц:

• для д.л. штрафы будут в пределах от 150 до 200 тыс. руб.;
• ИП и юрлица: от 150 до 500 тыс. руб. (для ИП есть на выбор альтернатива дисквалификации на три года).

Государственная пошлина за выдачу или переоформление лицензии

Выдача, переоформление, предоставление дубликата лицензии не бесплатно, облагается пошлиной, на основании ст. 10 закона №99-ФЗ, и регулируется налоговым законодательством.

Порядок взимания госпошлины установлен ст. 333.18 НК РФ, а размер – ст. 333.33 п.134 НК РФ:

• выдача лицензии – 30 тыс. руб.;
• переоформление – 5000 руб.;
• выдача дубликата – 5000 руб.

Перед получением лицензии предприниматель или юрлицо обязаны пройти государственную регистрацию и уплатить госпошлину, соответственно 800 руб. или 4000 руб.

Как получить лицензию управляющей компании ЖКХ

Правило предоставления лицензии для юридических лиц и ИП и полный перечень документов можно найти в ст.13 закона №99-ФЗ.

Соискатель подает заявление (непосредственно или по почте) стандартной формы в орган, предоставляющий лицензии, где указывает:

• полное и краткое (если есть) наименование компании (либо ФИО индивидуального предпринимателя);
• фактический и юридический адреса юрлица (адрес проживания ИП и адрес, по которому будет проводиться лицензионная деятельность);
• госномер о регистрации юрлица или ИП;
• выписку о внесении юрлица в ЕГРЮЛ, а ИП – в реестр ИП;
• контактные данные: номер телефона и электронный адрес (если последний имеется);
• ИНН и документ постановки на учет в налоговой инспекции;
• наименование лицензионной деятельности (управление МКД, эксплуатация МКД, управление + эксплуатация);
• реквизиты документа об уплате госпошлины за лицензию;
• реквизиты квалификационного аттестата, справки об отсутствии судимости, выписки из реестра лицензий и других документов, подтверждающих соответствие соискателя предъявляемым к нему требованиям.

Чтобы узнать перечень необходимых документов для выдачи лицензии, соискатель может попросить направить на его электронный адрес полную информацию. Также нужно предоставить копии всех документов, определяемых положением о лицензировании управленческой деятельности в области, и опись всего пакета документов.

Как принимается решение лицензирующим органом

Решение о рассмотрении документов или их возврат принимается в лицензирующем органе не позднее, чем через три дня после их предоставления. Возврат происходит в случае если:

• документы неправильно оформлены;
• предоставлены не в полном объеме;
• в них указаны ложные недостоверные сведения.

Если необходима доработка или отправка недостающих документов, то срок принятия решения о предоставлении лицензии соискателю будет отсчитываться с момента получения правильного оформленного полного пакета документов.

На доработку дается 30 дней. Если за это время претендент не предоставит нужное, то переданный им ранее пакет будет ему возвращен.

Заявление и документы соискатель может отправить в электронном виде, но они должны быть заверены усиленной электронной подписью. Аналогичным образом (по желанию заявителя) может быть ему отправлена и лицензия.

Лицензия получена – что дальше?

А дальше все просто:

• подыскиваем помещение для офиса;
• нанимаем сотрудников (инженера, сантехника, электрика, бухгалтера, уборщицу, дворника и т.д.);
• заключаем договоры с жильцами дома.

Как УК зарабатывает деньги

Договоры заключаются возмездные: за обслуживание дома УК берет от 1 до 5% средств, перечисленных в службы, поставляющие услуги. То есть фактически управляющая компания – тот же посредник, но только между ЖКХ и жильцами дома.

Получается, зарплата УК состоит из тех денег, которые люди уплачивают (а вернее, переплачивают) за коммунальные услуги, то есть идет из нашего с вами кармана. Хотя руководители УК божатся, что ни копейки не берут с самих квитанций, зарабатывать на коммунальных услугах можно миллионы. Разумеется, это схемы по отмыванию денег: службы ЖКХ, управляющие компании, сантехники, электрики, ревизионные комиссии – все работают в одной упряжке.

Что входит в обязанности управляющей компании ЖКХ

Управляющие компании должны:

• следить за правильной эксплуатацией имущества домов, пожарной безопасностью;
• обеспечивать замену и ремонт оборудования;
• заботиться о бесперебойной подаче коммунальных услуг;
• вести учет потребляемых ресурсов, устанавливая счетчики на электричество, системы водо-, газо- и теплоснабжения;
• подготавливать дом к отопительному и летнему сезонам;
• поддерживать дом и дворовую территорию в чистоте;
• организовать вывоз мусора;
• проводить своевременный ремонт крыши, подъездов, капитальный ремонт и т.д.

Если управляющая компания заключила договор с застройщиком, у нее может быть ряд дополнительных обязанностей: приемка дома при вводе его в эксплуатацию; раздача ключей и т.д.

И по всем этим пунктам можно заработать горы денег, и ушлые предприниматели знают как:

• закрывать глаза на недочеты при строительстве, отсутствие пожарных кранов и пр.;
• негласно сдавать в аренду пустующие квартиры;
• насчитывать большее потребление воды и других ресурсов за счет “мертвых душ” – тех, кто прописан, но реально не проживает в квартире;
• использовать для ремонта крыши 10 метров кровли, а в документах писать – 50;
• покрасить скамейки во дворе и побелить подъезды, а в отчетах это провести как благоустройство территории и ремонт дома;
• списывать деньги на покупку дорогого оборудования, на деле покупая дешевое;
• насчитывать лишние киловатты на освещение лестничных площадок и подъездов;
• указывать в документах завышенную температуру теплоносителя;
• ставить заглушки в системы отопления, которые пропускают в дом меньшее количество гигакаллорий, чем пришло извне: с жильцов берется плата по общему счетчику в доме, а поставщику оплачивается реально потребленная энергия.

Пример расчета левой прибыли УК

Накрутки на тепле достигают сумасшедших цифр. Давайте посчитаем прибыль компании, управляющей 20 домами:

• допустим, в месяц дом по счетчику потребляет 100 Гкал, но скрытая чудо-заглушка сокращает потребление до 60 Гкал.
• УК с жильцов дома берет по тарифу за 100 Гкал, а с поставщиком рассчитывается за 60 ГК.
• Разница между 100 и 60, то есть целых 40 Гкал идет в левую прибыль УК.
• Стоимость 1 Гкал для Московской области в 2018 г. – 1534 руб.
• С одного дома заработок УК – 61360 руб.
• С 20 домов – 1227200 руб.
• Навар за год для компании, из расчета, что отопительный сезон длится семь месяцев, составит 8590400 руб.

И это только по одному пункту – отопление. Несоответствие бухгалтерских отчетов УК и поставщиков услуг легко и просто установить. Но ревизии, как ни странно, ничего не видят.

Может быть некрасиво чужие деньги считать, но это относится к честным видам заработка, а не к обычному воровству у потребителей, многие из которых едва сводят концы с концами. Видимо менталитет нынешних “бизнесменов” таков: посредничество, продажа воздуха и жульнические уловки. Это немудрено, если реальное производство вытесняется распродажей ресурсов страны и посредническими услугами.

Итоги

Подытожим. Чтобы открыть управляющую компанию с нуля, необходимо сделать такие шаги:

• зарегистрировать ИП или ООО;
• сдать экзамен на получение аттестата по управлению ЖКХ;
• подать документы на получение лицензии;
• завести банковский счет;
• заказать печати;
• снять офис, оборудовать его оргтехникой и мебелью;
• получить юридический адрес;
• нанять сотрудников;
• заключить договоры на управление с жильцами МКД.

Создание управляющей компании довольно трудоемкий процесс, так как требуется лицензия и подтверждение квалификации. Пока все ЖКХ насквозь прогнившее и устаревшее, как и сами дома, УК будут открывать видимо только с одной целью – воровать.