Публичный сервитут – передел земельной собственности монополиями

На каждый земельный участок (ЗУ) по требованию гражданских, юридических лиц или в интересах государства возможно временное или бессрочное наложение частного или публичного сервитута. Установление сервитута является формой обременения земли:

• пользоваться можно не всей площадью ЗУ (из нее вычитается размер участка под сервитут);
• происходят денежные потери при продаже ЗУ или из-за нереализованных возможностей;
• иногда возникают издержки большие, чем предполагалось, вплоть до полной потери надела.

Наиболее обременительным является бессрочный публичный сервитут.

Публичный сервитут – самая тяжкая форма обременения

Прежде чем читать дальше, предлагаем ознакомиться со статьей, раскрывающей понятие “сервитут”, виды сервитутов, порядок установления и прекращения.

П. 5, ст. 23 ЗК гласит о том, что бремя сервитута должно быть минимальным для конкретного ЗУ. То есть недопустимо, когда из-за обременения у земельных собственников возникают большие неудобства, финансовые потери, моральный ущерб.

Этот основополагающий пункт часто игнорируется в судах, рассматривающих споры. Владелец земли фактически бессилен перед государственными монополиями.

В чем разница между частным и публичным сервитутом на землю

• Частный сервитут на земельный участок преследует личные интересы и накладывается по просьбе отдельных лиц:
  • например, граждане, строящие дом, просят у соседа разрешение временно использовать часть его участка для подъезда транспорта;
  • чтобы не обходить чей-то неудобно расположенный земельный надел, соседи просят его хозяина разрешить проводить скот на пастбище через свою территорию.
• Публичный сервитут устанавливается в государственных и общественных интересах, может инициироваться государством, хотя возможен также по инициативе группы граждан:
  • вблизи жилой зоны предполагаются залежи полезных ископаемых, и государство решает начать геологоразведочные работы – на ЗУ, попадающие в зону разработки, будет наложено обременение;
  • жители столичных пригородов обращаются с просьбой к субъекту федерации построить дорогу или ветку метро, которые невозможно провести без затрагивания интересов земельных собственников;
  • принято решение о прокладывании новой ветки газопровода.
• Частный сервитут устанавливается в добровольном или судебном порядке (по взаимному соглашению или решению суда): при возникновении конфликта сторона, претендующая на ограниченное право пользования землей, обращается с иском в суд.
• Публичный сервитут на земельный участок накладывается без суда принятием нормативного правового акта или закона.
• При введении ЧС владелец ЗУ имеет право на денежную компенсацию, соответствующую его потерям из-за появившегося бремени: цена сервитута указывается в соглашении или судебном постановлении.
• Поправка в законе (п. 7, ст. 23), предусматривающая компенсацию хозяину ЗУ при появлении трудностей из-за наложения публичного сервитута, с 2015 г. утратила свою силу.

Что общего в частном и публичном сервитуте

• И при частном, и при публичном сервитуте владелец не теряет прав собственности и может совершать все сделки с земельным участком.
• Бремя при уступке прав переходит к новому собственнику.
• Сервитут официально устанавливается после государственной регистрации (п.9, ст.23).

Установление публичного сервитута на земельный участок

Установить сервитут могут:

• правительство РФ;
• субъекты Федерации (республики, края, области, округа, города Москва, Санкт-Петербург, Севастополь);
• ОМСУ (органы местного самоуправления).

Цели ведения:

• обеспечение прохода (проезда) через ЗУ, в т.ч. к водным объектам и береговым зонам;
• ремонт инженерно-технических линий, коммуникаций, дорог, ж/д путей, транспортных остановок и станций (порядок проведения регулируется главой 4, закона N 257-ФЗ);
• забор воды в водоемах;
• сенокос и пастбища;
• охота, рыбалка, разведение рыбы;
• прогон домашнего скота;
• дренажные работы на ЗУ;
• проведение размежевания, геодезических, гравиметрических работ;
• проведение геолого-разведывательных работ, различных исследований (обременение накладывается на определенный срок).

Сервитут на зарезервированные государством или ОМСУ земли может быть только временным, при этом период его действия не превышает срока резервации.

Порядок установки публичного сервитута таков:

• Подача заявления от имени заинтересованных лиц.
• Общественные слушания.
• Принятие закона или нормативного акта.
• Регистрация в ЕГРН.

Как подается заявление

Заинтересованные лица (гражданские или юридические), в том числе представляющие государственные интересы, обращаются с заявлением в правомочные компетентные органы (правительства РФ, субъектов РФ, ОМСУ). Выбор инстанции зависит от того, на каком уровне решается вопрос.

В заявление содержатся сведения:

• о ЗУ (адрес или местоположение, площадь);
• виде и цели сервитута;
• сроке обременения;
• собственниках земельного участка;
• лицах, в интересах которых вводится обременение.

Заявление рассматривается, затем выносится решение. Если оно положительно, то дальше наступает интересный этап – общественные слушания.

Какую роль играют общественные слушания в публичном сервитуте

Самую минимальную. Этот этап сегодня имеет чисто формальное значение: вроде бы государство прислушивается к мнению народа, но с другой стороны оно носит “рекомендательный” характер:

Общественные слушания не являются обязательным основанием для принятия решения, устанавливать публичный сервитут или нет.

То есть государственные мужи послушают, и все равно сделают по-своему. Что такое публичные слушания, точно неизвестно, так как это определение отсутствует в законах. Может это собрание народа на площади? Публичные дебаты или опросы общественного мнения? Очень похожи общественные слушания на собрания ТСЖ, которые ничего не решают.

Слушания должны вестись по протокольной форме:

• все выступления, точки зрения, возражения, мнения “за” и “против” записываются;
• указываются паспортные данные участников дебатов.

Принятие нормативно-правового акта

После одобрения заявления органы, куда оно поступило, принимают нормативно-правовой акт (НПА), разрешающий введение сервитута. Если решение принимается на государственном уровне правительством, то выпускается соответствующий закон или постановление.

Правовые документы подтверждают вид и цели сервитута, указывают срок, на который он устанавливается. Обязательно прилагаются:

• данные о местоположении участка, его площади;
• ситуационный план ЗУ с указанием границ;
• кадастровый номер участка;
• сведения о физических (юридических) лицам, которым принадлежит земельный участок.

Регистрация публичного сервитута

Сервитут вступает в юридическую силу только после регистрации в ЕГРН.

Для регистрации необходимы такие документы:

• Заявление собственника по стандартной форме о регистрации.
• Кадастровый план с указанными границами сервитута.
• Нормативно-правовой акт.
• Квитанция об уплате государственной пошлины.
• Доверенность (если интересы собственника представляет другое лицо).

Регистрация осуществляется не сразу после подачи заявления, так как требуется время для внесения изменения в кадастровый план, который выполняется инженерами отдела землеустройства.

Акту регистрации сервитута присваивается индивидуальный номер в Росреестре.

Как происходит межевание при публичном сервитуте

Межевание ЗУ – буквально означает установку границ земельного участка при помощи колышек, дюбелей и другого инвентаря. Оно необходимо для получения кадастрового паспорта ЗУ в ЕГРН.

• Технические земельные инженеры проверяют установленные границы и составляют кадастровый план участка.
• После этого проводится регистрация прав собственника на землю.
• Если наложен сервитут, приходится проводить опять межевание для определения новых границ и вносить поправки в кадастровый план.

Возникает много волокиты с оформлением документов на землю. Некоторые собственники, чтобы не ходить в Росреестр дважды, покупают участок, не регистрируют его, а вначале проводят межевание ЗУ с учетом сервитута. И только затем идут на регистрацию. Такое возможно, если хозяин участка точно знает, что на его земельный надел будет наложен ПС.

Но нельзя полагаться на слухи или проекты законов, которые очень часто не утверждаются законодательством. Поэтому лучше всего проводить межевание уже после принятого нормативного акта об установлении публичного сервитута на земельный участок.

Может ли собственник отстоять свои права

Неприятные моменты при установлении публичного сервитута:

• собственнику не гарантируется компенсация за понесенный ущерб;
• размер бремени может оказаться гораздо больше обещанного.

Что делать?

Пострадавший имеет право обращаться в судебные инстанции при ущемлении своих интересов (п. 8, ст. 23). Публично-правовые отношения рассматриваются административными судами, поэтому необходимо подавать административный иск.

Обидно, что законодательство больше не предусматривает обязательную оплату издержек собственника, как при ЧС, хотя государство может проявить “доброту”:

• например, снять сервитут (за ненадобностью или по окончании срока резервации земли);
• изъять ЗУ у собственника полностью, а взамен предоставить ему компенсацию или аналогичный участок.

Пример судебной тяжбы

Отстоять свои права собственнику при наложении публичного сервитута в реальности очень трудно. Суды первой инстанции, используя бюрократические заковырки в законах, часто отклоняют иски.

Примером является следующий случай.

• В границах села N установили публичный временный сервитут на проход граждан(проезд) к водоему и берегу.
• Собственник M. подал иск в административный суд с намерением оспорить данный нормативный акт:
  • право ограниченного пользования его земельными участками возникло у неограниченного круга лиц;
  • у местной администрации были другие возможности организации свободного проезда (прохода) к водоему.
• Первой судебной инстанцией иск был отклонён на том основании, что сервитут не зарегистрирован, а значит официально не существует, и стало быть нет и предмета для спора.
• М. обратился в следующую инстанцию – Верховный Суд РФ (коллегию по административным делам).
• Коллегия отменила решение первого суда и возвратило дело на повторное рассмотрение, указав на нарушения:
  • кодекса административного производства КАС (п. 1 ч. 2 ст. 1) о рассмотрении и разрешении гражданских и административных дел, оспаривающих нормативные акты;
  • ч. 1 ст. 208 КАС РФ – о праве граждан и юрлиц обращаться с исковыми заявлениями, если они считают, что данные нормативные акты нарушают их права и интересы;
  • п.8, ст. 23 ЗК РФ – о защите своих прав в суде лицами, чьи интересы были нарушены после установления публичного сервитута.

Основаниями для пересмотра дела являются:

• Решение Верховного суда (обзор №35): Даже если публичный сервитут не зарегистрирован в Росреестре, это не может препятствовать рассмотрению искового заявления судом и признанию недействительным нормативного акта, который установил данное обременение.
• Ст. 47, ч. 2 и 3 постановления N 131-ФЗ, принятое в 2003 г.: Муниципальные НПА вступают в силу сразу после опубликования. Граждане должны иметь возможность ознакомиться с ними (кроме сведений, ограниченных законом).

Прекращение действия публичного сервитута

Основания для снятия сервитута:

• истечение срока действия обременения;
• окончание срока резервации земли, на которой расположен участок;
• исчезновение необходимости в сервитуте;
• стихийное бедствие, приведшее к невозможности использования участка;
• аннуляция по решение суда нормативного акта о введении ПС.

Автоматического снятия публичного сервитута нет – нужно регистрировать прекращение его действия в Росреестре, вновь внося изменения в кадастровый план.