Как купить землю на паях под ведение сельского хозяйства

Земли сельхозугодий, не выведенные из оборота, могут предоставляться не только в частную, но и в общую долевую собственность. Правила предоставления таких земельных участков, владения, определения долей общей собственности (ОС), проведения сделок, изъятия регулируются Федеральным Законом № 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим ключевые положения данного закона.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения: обзор ФЗ № 101

ФЗ № 101 не относится к земельным участкам (ЗУ) с/х назначения, предоставляемым для ведения садоводства, огородничества, ЛПХ, гаражного кооперативного (и индивидуального) строительства, а также занятыми объектами недвижимости (Оборот данных участков регулируется Земельным Кодексом).

К каким наделам применяется ФЗ № 101

Область применения закона – свободные незастроенные сельхозугодья, выделяемые отдельным гражданам и юрлицам, сельскохозяйственным предприятиям и организациям, публично-правовым образованиям, а также крестьянским фермерским хозяйствам (КФХ) для совместного владения на принципах общей долевой собственности.

• Уставный капитал таких хозяйств образуется из паевых взносов участников. Поэтому ФЗ № 101 известен также под названием “закон о земельных паях”.
• Распоряжаться своей долей земельные пайщики могут как угодно:
  • например, они могут выделить из нее отдельный земельный участок для ведения ЛПХ или ФКХ;
  • сдать в аренду (или субаренду);
  • продать (при наличии прав собственности).
• Правовая база регулирования оборота земельных участков и долей ОС, входящих в состав сельхозугодий:
  • Конституция РФ;
  • ЗК РФ;
  • ФЗ № 101;
  • ГК РФ;
  • др. законы.

Пять главных принципов оборота земель с/х назначения

• ЗУ можно использовать только в предназначенных целях.
• Ограничивается максимальный размер общей площади земельных наделов в пределах одного муниципального района, который может быть в собственности одного физического или юридического лица.
• Приоритет в покупке ЗУ у государства РФ, кроме участков, выставленных на публичных торгах.
• Приоритетное право покупки отчуждаемой доли ЗУ, принадлежащего с/х организации или члену КФХ, принадлежит участнику общей долевой собственности.
• ЗУ из земель сельхозназначения могут также предоставляться иностранцам (физическим и юридическим лицам) и лицам без гражданства, но при условии, что доля их земельного пая в общем капитале будет больше 50% (пп. 5 п.3 ст. 1 ФЗ). При этом данные участники приобретают только права аренды, но не права собственности (ст. 3).

Приватизация наделов происходит в соответствии с Земельным Кодексом и другими фед. законами. Приватизировать нельзя угодья Крайнего Севера, занятые пастбищами.

Подробнее об области применения ЗУ из земель сельхозугодий и принципах их оборота – в ст. 1 ФЗ № 101.

Участники правовых отношений

Участниками паевых земельных сообществ могут быть:

• государство РФ;
• субъект РФ;
• МО (муницип. образования);
• физические и юридические лица (резиденты РФ);
• иностранные гр-не и юрлица, лица без гр-ва (при условии соблюдения условия в пп. 5 п.3 ст. 1).

Размер и положение участков

• Минимальный размер ЗУ устанавливается законами субъектов.
• Надел не может находиться в составе искусственно орошаемых земель и обладать размером меньше минимального, за исключением следующих случаев:
  • он выделен из доли в праве ОС для ведения ЛПХ или ФКХ, в частности, для садоводства, пчеловодства, выращивания овощей, винограда, цветов, разведения рыбы, иных видов с/х деятельности, допускающих применение ЗУ меньше минимального р-ра;
  • участок образуется в целях будущего изъятия в муниципальную либо государственную собств-сть с изменением своего целевого назначения в рамках перепланировки земельной территории.
• Максимальный размер ЗУ, находящийся в собственности одного физического или юридического лица, может быть не более*10% от общей площади всех с/х земель муниципального р-на, в котором находится участок (п. 2 ст. 4 ФЗ № 101).

Примечание*: В ФЗ № 101 написано “не менее 10 %” (???). Очевидно, что это ошибка, почему-то до сих пор не устраненная: максимальный размер не может быть по логике “не менее”, а может быть только “не более”.

Принуждение к отчуждению земельного участка или доли

Собственник должен отказаться от своего права собств-сти и провести отчуждение ЗУ либо принадлежащей доли в случаях:

• если он является иностранцем или лицом без гражданства, на основании ст. 3 ФЗ;
• если максимальный размер участка больше допустимого.

Отчуждение должно быть произведено в течение одного года:

• с момента принятия ФЗ № 101 (если участок либо его доля стали собств-стью еще до принятия закона);
• с момента приобретения прав собственности (для ЗУ, купленных после принятия ФЗ).

При отчуждении ЗУ в пользу субъекта или МО бывший собственник получает приоритетное право на заключение арендного договора на отчужденный им надел

Если собственник не избавится от земельного участка (доли) в надлежащий срок, территориальный орган ЕГРН в течение 10 дней должен известить об этом гос. органы субъекта. А те на протяжение месяца обращаются в суд для отчуждения участка насильственным способом через публичные торги.

Если покупатель не находится, то ЗУ (или долю) должны по рыночной цене приобрести либо субъект РФ, либо МО (ст. 5 ФЗ).

Правила изъятия земельных участков с/х земель

Оборот земель сельскохозяйственного назначения подразумевает передачу участка:

• в собственность;
• аренду;
• постоянное пользование;
• безвозмездное срочное пользование;
• пожизненное наследуемое владение.

Однако все эти виды использования могут быть прекращены.

Земельный участок может быть изъят у собственников (арендаторов, владельцев и пользователей) государственными органами органами в случаях:

• Нанесения ущерба ЗУ и экологии:
  • под ущербом понимается неправильная эксплуатация земли, приведшая к снижению плодородия, критерии которого установлены правительством РФ;
  • масштабы нанесения ущерба окружающей среды определяются в соответствии с постановлением № 7 – ФЗ “Об охране окр. среды”.
• Использование ЗУ не по целевому назначению, то есть не для осуществления сельскохозяйственной деятельности, в течение 3 и более лет (в этот срок не включается время, когда надел не мог использоваться из-за аварийной ситуации, стихийного бедствия, наложения публичного сервитута и т.д.).

Эти два правила распространяются только на участки, не являющиеся ипотечным залогом или предметом судебного разбирательства по делу о банкротстве.

Контроль за использованием земельным участков производят органы госнадзора. Процедура изъятия сложная:

• При выявленных нарушениях на нарушителя вначале заводят административное дело, а если он не устранит их, то органы надзора направляют материалы в исп. органы субъекта РФ и извещают об этом ЕГРН (с этого момента все операции, связанные с переходом прав на ЗУ будут до решения суда прекращены).
• Далее органы исп. власти в течение двух месяцев подают в суд иск об изъятии ЗУ. При положительном решении суда в течение полугода проводятся кадастровые работы в отношении изъятого участка (при необходимости меняется тип использования), производится оценка ЗУ и организуются публичные торги.
• В торгах не могут принять участие взаимозависимые лица (юрлица, учредителями или членами которых является собственник изъятого участка, члены его семьи, родственники, должностные лица, которые могли бы повлиять на результаты торгов).
• Начальная цена ЗУ на публичных торгах равна его кадастровой стоимости. Если участок в плохом состоянии, цену могут снизить на 20%.
• Если торги не состоялись, через два месяца проводят повторные: стартовая цена устанавливается ниже на 20%, чем цена первичных торгов.
• При неудавшихся повторных торгах участок продают путем публичной оферты. Продажная цена при этом должна быть не ниже половины стоимости того же объекта, выставленного на повторные торги.
• Средства от продажи земельного участка отдаются бывшему собственнику, за вычетом расходов на кадастровые и оценочные работы и проведение торгов.
• Новый собственник должен начать использовать участок по назначению не позднее, чем через год. В противном случае на него также может быть заведено административное дело, и процедура изъятия при невыполнении требований повторится.

Все земельные участки с установленным нецелевым использование находятся под особым контролем: регистрирующие исполнительные органы (ЕГРН) обязаны направлять сведения о регистрации всех сделок в контролирующие надзорные органы.

Подробнее об изъятии читайте в ст. 6 ФЗ № 101.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения: особенности сделок

Глава вторая ФЗ № 101 регламентирует следующие виды сделок с ЗУ земель с/х назначения:

• купля-продажа;
• аренда;
• предоставление в собств-сть/аренду ЗУ, принадлежащих государственным и муниципальным фондам;
• наследование.

Купля-продажа ЗУ земель сельхозназначения

Основным (приоритетным) покупателем сельскохозяйственных земель являются субъекты РФ и муниципальные образования. Исключение составляют участки, выставленные на торгах и изъятые для государственных нужд.

• Если продавец игнорирует преимущественное право и продаст участок другому лицу, такая сделка будет признана ничтожна (п. 4 ст. 8 ФЗ № 101).
• Продавец обязан послать извещение о своем намерении продать ЗУ в исполнительный орган субъекта РФ или МО. В извещение должны быть указаны все сведения об участке, его цене, сроке расчета.
• При отказе субъекта РФ или МО приобрести данный участок, продавец имеет право продать другому лицу по цене, не ниже заявленной в извещении.

Аренда ЗУ земель сельхозназначения

• В аренду могут передаваться только участки (в т.ч. и принадлежащие пайщикам), прошедшие кадастровый учет (п. 1 ст. 8 Федерального Закона).
• Арендный договор или соглашение на наложение частного сервитута может быть подписан уполномоченным представителем дольщиков, избранным на общем собрании участников земельного пая.
• Договор устанавливается на срок от 3 до 49 лет, за исключением участков под сенокос или выпас скота, на которых срок аренды – до 3 лет.
• По окончанию срока аренды участок может быть продан арендатору.
• При продлении арендного соглашения приоритет у арендатора, если он не нарушал условий договора.
• Площадь арендуемой земли не ограничивается.
• Права по аренде отдельного пайщика могут быть предметом залога без согласия остальных участников долевой собственности.

Передача в собственность государственных и муниципальных земель

Государственные и муниципальные земельные участки могут быть переданы в собственность добросовестным гражданам и юрлицам по окончанию срока аренды, если они использовали их по назначению и не нанесли ущерба земле.

Передача земли сельхозназначения в собственность невозможна:

• религиозным организациям;
• научным учреждениям;
• малочисленным коренным народам;
• казачьим общинам;
• образовательным с/х учреждениям;
• под пастбища и сенокосы (п. 5 ст. 10 ФЗ).

Земли с/х назначения могут передаваться в возмездное и безвозмездное пользование.

Неиспользуемые государственные и муниципальные земельные наделы, с момента регистрации которых прошло не более полугода, могут быть переданы субъектами РФ или МО сельскохозяйственным и фермерским хозяйствам по цене не более 15 % от их кадастровой стоимости. Основанием являются заявления данных организаций в органы власти с просьбой предоставить эти участки в аренду или пользование.

Наследование земельных участков

Наследование ЗУ из земель сельхозназначения не является приоритетным правом. Унаследовать надел можно, но сохранить право собственности будет невозможно, если:

• наследник – иностранный гражданин или лицо без гражданства;
• максимальный размер участка больше допустимого.

В этих случаях наследник будет обязан произвести отчуждение земельного участка в соответствии с требованиями ст. 5 ФЗ № 101.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения, регламентируемый данным законом, отличается от сделок с земельными участками, предоставляемым гражданам под садоводство, огородничество и ведение личного хозяйства. Хотя и в том, и в другом случае используется одинаковая категория земель.

Читать полное содержание Федерального Закона № 101 – ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения.