Подарить дом легко, а вот земельный участок не очень

Оформление дарственной на дом – юридически сложная процедура:

• дом как правило расположен на земельном участке, а следовательно, надо проводить одновременно отчуждение и земельного надела;
• документация дома и участка должна быть в полном порядке: как известно подарить можно лишь то, что владельцу принадлежит по праву собственности;
• недвижимость может быть общей совместной собственностью, в т. ч. являться ОСС супругов;
• дом или его доля может принадлежать несовершеннолетнему или недееспособному гражданину.

Как оформить дарственную на дом – тема этой статьи.

Дарственная на дом и земельный участок: законодательная основа и оформление

Дарение дома и земельного надела осуществляется по правилам:

• установленным главой 32 ГК РФ (ст. 572 – 582) о дарении;
• ст. 26, 28 ГК РФ о дееспособности несовершеннолетних;
• ст. 552 ГК РФ о праве на ЗУ при продаже недвижимости;
• ст. 25, ст. 35 ЗК РФ о возникновении и переходе прав на землю;
• п. 18.1 ст. 217 НК РФ об освобождении доходов от налогообложения;
• гл. 7, гл. 8 СК РФ о законном и договорном режиме имущества супругов;
• ст. 60 СК РФ об имущественных правах детей:
• других законодательных норм.

Как сделать дарственную на дом и землю

Подарить земельный надел без права собственности на него нельзя.

Собственность на землю сегодня довольно редкое явление. Большинство индивидуальных строений возводится на арендуемых земельных участках. Что это означает? Собственник владеет только домом. Землей же он может только пользоваться и ограниченно распоряжаться (например, отдать часть земли в субаренду).

Можно ли подарить унаследованную землю

До 25 октября 2001 г. можно было получить землю, принадлежащую государству или муниципалитету, в пожизненно наследуемое владение. Но в настоящее время земли в ПНВ не передаются, и все что имеется сегодня – это старые владения, передаваемые по наследству.

Пользование землей и передача ее по наследству – единственные способы распоряжения земельным участком, находящимся в ПНВ. Дарение участка в унаследованном владении невозможно, даже если владелец намеревается подарить его собственным детям, родителям и другим близким родственникам. После смерти наследники наследуют само право ПНВ (ст. 1181 ГК РФ). Регистрация права осуществляется в виде оформления свидетельства о наследстве.

Чтобы расширить возможности распоряжаться (дарить, продавать, передавать в пользование), необходимо приватизировать земельный надел.

Но вот здесь и главная загвоздка:

• до 2006 г. владельцы пожизненных владений имели право оформить в собственность переданный по наследству участок (п. 3, ст. 21 ЗК РФ);
• в 2006 пункт третий убрали, а в 2015 утратила действие и сама ст. 21 ЗК.

Можно ли приватизировать в настоящее время ЗУ в ПНВ и каким образом, закон умалчивает.

На основании вышеизложенного можно сделать выводы:

Сделать дарственную на дом и земельный участок в виде единого документа, можно только в том случае, если земля является собственностью владельца недвижимости. В противном случае оформляется только дарственная на дом.

А как же быть с земельным участком?

Что делать, если земля не является собственностью владельца дома

Есть такие выходы:

• попытаться вначале приватизировать участок, а затем сделать дарственную на дом и земельный участок:
  • если он получен в наследство в составе ПНВ до 2006 г., сделать это будет легко;
  • по прошествию 5 лет аренды с использованием ЗУ по назначению, если не нанесен ущерб земле (но это правило касается земель сельхозназначения);
• оформить дарственную только на дом:
  • на земельный участок автоматически перейдут те же права, которые были у владельца дома на момент дарения (ст. 552 ГК РФ): например, если хозяин дома арендовал участок или безвозмездно им пользовался, такие же права возникнут и одаряемого;
  • предупреждать собственника земли о своем намерении продать дом не надо;
• использовать два вида безвозмездных сделок: на дом – дарение, на участок – завещание:способ подходит для владельцев ПНВ, которые собираются подарить дом чужому человеку, либо  родственникам, не входящим в состав наследников, призываемых в первоочередном порядке.

Право ПНВ (по определению самого права о наследовании) может перейти только к наследникам дарителя (по закону или по завещанию). Поэтому если одаряемый не входит в круг наследников по завещанию, или призываемых по закону, он получает только право пользования землей.

Дом в общей собственности супругов

Согласно закону, дом является общим имуществом, если приобретен совместно супругами в период брака (ст. 34 СК РФ). При этом право супруга на общее имущество сохраняется даже, если он не работал, не вносил свои средства, а занимался домашним хозяйством и воспитанием детей.

Также возможно признание дома, приобретенного до брака одним из партнеров, общей собственностью:

• если в него делались вложения за счет другого супругом или совместных средств;
• другой супруг своими руками производил реконструкцию, улучшение, ремонт строения.

Дом, подаренный одному из супругов в период брака, считается собственностью этого супруга.

Дарение дома, принадлежащего обоим супругам, возможно только по взаимному согласию обоих: если один из них совершает сделку, другой должен подтвердить свое согласие нотариально. Если дарение произошло без ведома одного из супругов, пострадавший вправе в течение года с того момента, как ему стало известно о сделке, подать иск о признании ее недействительной.

• Если супруг желает произвести дарение своей части дома, необходим раздел имущества по правилам раздела долевой собств-сти. Имущество по закону делится пополам, однако перед разделом супруги могут заключить соглашение о разделе дома в долях, соответсвующих вложению каждого супруга.
• Партнер, несогласный с размером своей доли, вправе подать иск в суд.
• Другой способ раздела  предусматривает заключение брачного договора, который в деталях описывает, что является совместным имуществом, а что принадлежит каждому партнеру.

Дом находится в долевой собственности

Чаще всего долевая форма собственности на дом возникает, когда строение передается по наследству. Наследодатели часто не обозначивают размеры доли каждого наследника: в этом случае они признаются равными.

Подарить свою долю собственности каждый дольщик вправе после ее выдела из состава дома (составления технического плана, регистрации права собственности). Согласие других собственников при этом ненужно.

Как проходит оформление дарственной на дом

Дарение – одна из самых простых безвозмездных сделок, которая проводится в основном между близкими родственниками. Объяснить это просто: если дар преподносится единокровными родными или членами семьи (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушками, дедушками, бабушками, внуками, супругами), одаряемый освобождается от уплаты налога. Как оформляется дарственная?

Происходит дарение путем составления договора о передаче дома другому лицу в настоящий момент или в будущем. Этот документ составляется в письменной форме, не требует обязательного нотариального удостоверения, если только не дарится доля в совместной или долевой собственности.

Обещать подарить свой дом после смерти ни в коем случае нельзя – это условие моментально превратит дарственную в завещание.

Если дарение планируется произвести в отдаленный момент в будущем,  документ лучше заверить у нотариуса (на тот случай, если даритель умрет до регистрации прав одаряемым.

Отменено с 1.03.2013 г. правило п. 3 ст. 574 ГК РФ об обязательной регистрации договора о дарении недвижимости.

Проверка документации не помешает

Перед дарением необходимо проверить, в порядке ли документы:

• право собственности на дом (свидетельство или выписка из ЕГРН);
• технический план дома (кадастровый паспорт);
• правоустанавливающий документ на земельный участок (договор аренды, ПНВ, безвозмездного пользования и т. д.);
• межевой план земельного участка;
• сведения о прописанных в доме людях;
• согласие членов семьи, проживающих в доме;
• сведения о других собственниках (если они есть).

Что нужно обязательно знать перед дарением дома

Если владелец решил подарить дом, он должен знать:

• Рассчитывать на ответную благодарность в виде денег, другого имущества, предоставленного в обмен, от одаряемого не придется: при дарении запрещены встречные обязательства.
• Однако исполнение дарения может быть обусловленно совершением определенных действий (например, в договор может быть включено право дарителя пользоваться помещением какое-то время).
• Отказаться от обещанного в будущем дарения оформивший дарственную может только при изменившихся в худшую сторону жизненных обстоятельств (здоровья, материального/семейного положения). Данные факты необходимо подтвердить документально (медицинские справки, справка о доходах, выписка из ЗАГСа о разводе и т. д.)

Отменить совершенное дарение практически невозможно. Но сделать это все-таки можно:

• если будут доказаны факты покушения на жизнь дарователя (его близких родных) или нанесения им увечий;
• одаряемый убьет дарителя (ходатайствовать об отмене сделки будут наследники);
• подаренный дом являлся ценностью для дарителя (не с точки зрения денег), а обращение одаряемого с ним может привести к утрате имущества: например, строение представляет из себя произведение деревянного зодчества, архитектуры; в нем располагается музей, театр,  мастерская и т. д.

Переход обязанностей и сторон договора дарения в будущем

Освободить от обещания дарения в будущем не может даже смерть дарителя: если существует дарственная на дом на дарение, от которой не произведен отказ, и которая является неоспоримой, исполнить дарение обязаны наследники дарителя.

Право умершего одаряемого к его наследникам не переходят

“Подарок” может быть незаконным

Незаконным будет дарение дома:

• государственному должностному лицу в качестве оплаты за исполнение своих должностных обязанностей;
• работникам медицинских, образовательных учреждений, домов престарелых, инвалидов, социальной службы зависящим от этих лиц дарителем.

Если даритель дома несовершеннолетний или недееспособный

Дарение – особая сделка. Ст. 575 устанавливает запрещение дарение дорогого имущества свыше 3 тыс. руб.) малолетними и недееспособными.

Если недвижимостью владеет малолетний (ребенок до 14 лет) или недееспособный, то дарение им либо от его имени принадлежащего ему объекта (либо его доли) невозможно ни при каких обстоятельствах. То есть даже законные представители малолетних и дееспособных не вправе подарить дом (или его часть) от имени своих подопечных.

Но осуществлять другие сделки, кроме дарения, от имени малолетних и недееспособных, представители вправе.

• Несовершеннолетний от 14 до 18 лет вправе совершать дарение, но только с предварительного письменного согласия или последующего одобрения со стороны законных представителей (родных или приемных родителей, органов опеки, опекунов).
• Самостоятельно распоряжаться имуществом, в том числе и дарить его, вправе подросток, достигший 16 лет, объявленный судом (на основании решения органов опеки) полностью дееспособным: как правило, это самостоятельные люди, трудоустроенные, либо занимающиеся предпринимательством.

Налоги и пошлина при дарении дома

Дарственная на дом между близкими родственниками хороша тем, получатель дарения не платит налог.

• При дарении между дальними родственниками и посторонними лицами одаряемый обязан уплатить налог (13% от кадастровой, инвентаризационной или рыночной ст-сти дома).
• Дарственная на дом и землю, заключенная в простой письменной форме, пошлиной не облагается.
• При нотариальном удостоверении договора р-р пошлины определяется в зависимости от стоимости дома и равен 0.5% от ст-сти: при этом пошлина ограничиввается пределами 300 – 20000 руб.
• При регистрации прав собственности на подаренный дом физическими лицами выплачивается пошлина р-ром 2000 руб. (плюс дополнительно 350 руб., если регистрируются права собств-сти на земельный участок).