Все объекты недвижимости (ОН), как и люди, имеют свою документацию, которая может понадобиться:
- перед оформлением сделок с квартирой, домом, земельным участком и другими ОН;
- для введения в эксплуатацию нового капитального строения;
- реконструкции объекта или его перепланировки;
- взятии кредита в банке под залог и т.д.
Среди всевозможных документов на слуху следующие:
- кадастровый паспорт;
- технический план;
- технический паспорт;
- межевой план;
- кадастровая карта;
- кадастровый план территории;
- ситуационный план и др.
В этом многообразии трудно сразу разобраться, в чем разница между этими документами, и нет ли среди них дублирующих друг друга. Например, многие считают, что кадастровый и технический паспорт – это одно и тоже. Так ли это?
Чем отличается кадастровый паспорт от технического
Кадастровый паспорт на самом деле устаревшее название. В 2015 г. название “кадастровый паспорт” в отношение объектов недвижимости заменено на “технический план”, а в отношение земельных участков – на “межевой план” (ФЗ № 218 “О госрегистрации ОН”).
Возможно, созвучность названий “техплан” и “техпаспорт” и породило ошибочное представление об идентичности кадастрового и технического паспорта. Расставим теперь все точки над “и”:
- Кадастровый и технический паспорт (техплан и техпаспорт) – это разные, несмотря на созвучие, документы. И разница эта в правовом смысле.
- Технический план помещения (межевой план земельного участка) и кадастровый паспорт – одно и тоже (хотя на слух ассоциации подобия не возникает).
Особенности кадастрового паспорта
Кадастровый паспорт (технический план помещения или межевой план земельного участка) – основной документ учета строений/помещений и земельных участков, а также их частей и долей в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН или Росреестр). КП представляет из себя выписку, которую можно заказать в ЕГРН.
Паспорт имеет юридическую силу и необходим:
- для оформления прав собственности;
- долгосрочной аренды;
- отчуждения имущества (купля-продажа, дарение, наследование и др.);
- введения в эксплуатацию новых ОН.
Новый КП следует также заказывать при изменении основных характеристик ОН (площади, плана, назначения помещения, изменения границ земельного участка (ЗУ), переводе земли расположения ЗУ в другую категорию).
Изготавливается кадастровыми специалистами на основе:
- КПТ (кадастрового плана территории);
- технического паспорта зданий и помещений;
- инженерно-геодезических изыскательских работ;
- замеров участков, отступов до границ, размеров помещений и т.д.
Срок действия КП – 5 лет.
Для строений, расположенных на земельном участке, вначале необходимо изготовить межевой план, если ЗУ еще не сформирован и не учтен в ЕГРН.
Технический план (ТП) содержит необходимые для регистрации объекта сведения и состоит из двух частей:
Текстовая:
- наименование, адрес, общая площадь помещения, этажность (для МКД);
- назначение (жилое/нежилое);
- сведение о заказчике и кадастровом инженере.
Графическая часть:
- план здания/сооружения (используются данные, полученные с КПТ, сведения о ЗУ в ЕГРН);
- местоположение здания на ЗУ (определяется по ключевым контурным точкам строения, привязанных к гос. геодезической системе координат – сведения об этом должны быть отражены в текстовой части);
- местоположение помещения на поэтажном плане;
- границы машиномест с указанием специальных меток при необходимости.
Графическая часть может быть дополнена описанием основных элементов и их положения (по просьбе заказчика).
Необходим:
- для зданий, жилых домов, сооружений, жилых и нежилых помещений (либо их частей);
- объектов незавершенного строительства; машино-мест;
- ЕНК (единых недвижимых комплексов).
Основные требования к техническому плану отражены в ст. 24 № 218 -ФЗ.
Межевой план земельного участка
Межевой план (МП) очень важен в юридическом плане – он необходим для формирования, определения границ и постановки на учёт нового земельного участка. Создается на основе КПТ (кадастрового плана территории) или выписки из ЕГРН.
Содержит сведения:
- о новых образованных ЗУ;
- ЗУ, на которых проводились кадастровые работы с целью уточнения границ;
- об измененных участках, изменения которых необходимо отразить в реестре.
МП имеет графический и текстовый раздел.
В графической части представлены:
- данные КПТ и реестровой выписки;
- местоположение поворотных точек контура, определяющих границы ЗУ;
- доступы к участкам, в т. ч. и в виде зоны сервитута.
В текстовой части находится:
- описание участка;
- площадь ЗУ;
- категория земли или ВРИ;
- указание геодезического способа определения координат.
Межевой план может быть составлен в электронном и бумажном виде. Требования к МП – ст. 22 № 218 -ФЗ.
Заказывать межевой план нужно далеко не всегда. Он нужен:
- если участок еще не состоит на учете в государственном земельном кадастре;
- произошли какие-то весомые изменения (границ, площади, ВРИ);
- при территориальных спорах с соседями.
Особенности техпаспорта
Технический паспорт – это самый первый документ, который появляется у недвижимого объекта (квартиры или жилого дома) в результате инвентаризации при вводе дома в эксплуатацию. Получить технический паспорт можно в БТИ (бюро технической документации).
- Срок действия документа не ограничен, то есть он изготавливается разово. Однако при повторной инвентаризации, по закону проводимой раз в 5 лет, в него могут быть внесены изменения.
- Техпаспорт играет большую роль для кадастровых инженеров, которые на его основе составляют технический план здания или помещения.
- Для земельных участков технический паспорт не составляется.
Инвентаризация недвижимости проводилась еще на заре становления государственного кадастра недвижимости. Сегодня она все больше вытесняется кадастровым учетом. Но все же в некоторых случаях этот документ может оказаться необходим и полезен для граждан и юридических лиц.
Что заказывать – технический паспорт БТИ или кадастровый паспорт объекта?
В отличие от технического или межевого плана (кадастрового паспорта), никакого правового значения техпаспорт не имеет. Поэтому необходимость в нем при регистрации прав, отчуждении и других действиях с недвижимостью не возникает.
Технический паспорт хорош тем, что дает подробную характеристику объекта:
- план квартиры или дома со всеми входящими помещениями;
- экспликация;
- состояние здания/помещения;
- степень износа;
- высота потолков, толщина стен;
- материалы покрытий;
- инженерные коммуникации, электрическая схема разводки и т.п.
Следовательно понадобиться техпаспорт может:
- при перепланировке (в этом случае он необходим);
- оценке стоимости объекта;
- разделе наследства;
- выделе доли из ОДС;
- оформлении кредита;
- тому собственнику, которому выгодно осветить все достоинства квартиры (дома) при продаже;
- покупателю, желающему получить полную информацию о помещении.
Расценки на изготовление
Цены на изготовление паспортов на недвижимость колеблются в широких диапазонах.
Стоимость зависит:
- от размера и типа помещения или ЗУ;
- местоположения объекта и кадастровой компании;
- скорости работы (временной диапазон – от нескольких дней до двух месяцев).
Например, расценки на технический план в Москве – от 10 тыс. руб. (квартира с ОП до 200 м2) до 25 тыс. (строение с ОП до 2000 м2).
- Стоимость межевого плана в Московской области от 10 до 30 тыс. руб.
- В стоимость технического паспорта входит оплата госпошлины (1200 руб.).
- Взять выписку из БТИ или сделать копию паспорта – 600 руб.
Суммируя сказанное:
- Технический и кадастровый паспорт – не одно и то же.
- Кадастровый паспорт с 2015 г. называется по другому:
- для строений, домов и квартир – это технический план;
- для земельных участков – межевой план.
- Технический план (так же как межевой) – основной документ, который нужен всегда при регистрации прав и во всех сделках с недвижимостью.
- Техпаспорт играет второстепенную роль и важен с технической стороны. Он требуется иногда при перепланировке квартиры/дома и в тех случаях, когда требуется более тщательная оценка стоимости недвижимости (например, при взятии кредита).
Это основные различия между двумя паспортами.
