Что выбрать – кадастровую или геодезическую съемку?

Среди терминов землепользования есть такие понятия, как геодезическая и кадастровая съемка. Геодезическая съемка (или изыскание) – более широкое понятие, которое относится больше к методологии. Это комплексные работы, результаты которых служат основой других проектов, в том числе и кадастровой съемки. Их проводят инженеры-геодезисты. Целью ИГИ (инженерно-геодезических изысканий) являются:

• изучение рельефа местности и изображение его на карте;
• привязка линейных сооружений, геологических разработок, подземных коммуникаций, гидрологических створов к ситуации на местности.

Кадастровая съемка нужна для получения полной информации о земельном участке и внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости:

• границах ЗУ;
• категории земли;
• территориальных зонах;
• красных линиях;
• строениях и сооружениях;
• землях и территориях общего пользования и т.д.

В статье рассмотрим, чем геодезическая съемка отличается от кадастровой.

Как ведётся геодезическая съемка земельного участка

Для проведения геодезической съемки на местности заказчику необходимо:

• получить разрешительную документацию;
• заключить договор с саморегулируемой организацией, которая будет выполнять ИГИ (важно наличие свидетельства у исполнителя работ с названием СРО).

После заключения договора организация-исполнитель направляет запрос в Росреестр и уведомление в местные органы власти.

Суть полевых работ

Сначала организуются работы полевого отдела на основе:

• старых архивных данных о земельном участке, полученных по запросу в органах госвласти субъекта РФ;
• координат исходных пунктов и их привязок (предоставляются Росреестром);
• плана изыскательских работ;
• схемы участка, на котором будут вестись съемки;
• необходимого геодезического оборудования.

В результате полевых работ при ИГИ предоставляются:

• ведомости, заполненные тахеометрическими характеристиками;
• контуры топографической съемки;
• необработанные сырые данные с приборов;
• обработанные документы в формате DXF;
• сведения расположенных на участке подземных коммуникациях (водопроводов, газо- и нефтепроводов, канализационных систем, электрокабелей, светофоров и др.).

Все выявленные подземные коммуникации должны быть согласованы с организацией, которая использует земельный участок.

Результаты полевых работ, архивные данные, сведения о подземных коммуникациях и их согласовании обрабатываются в камеральном отделе.

Для справки: В камеральном области работают специалисты, осуществляющие экономическое и финансовые управление государственным имуществом и проводящие аудит. Применимо к геодезии под камеральными работами подразумевается обработка данных, полученных при работах на местности, в условиях помещения: анализ измерений, расчеты, изготовление планов и т.д.

Что входит в разрешительную документацию ИГИ

В комплект разрешительной документации для геодезической съемки входят:

• градостроительный план участка с указанием:
  • границ ЗУ;
  • зон действующих публичных сервитутов;
  • минимально допустимых отступов застроек до границ ЗУ;
  • требований градостроительного регламента, если они распространяются на данный участок;
  • информации об ОКС и условиях их подключения к инженерным коммуникациям и т.д.;
• разрешение исполнительного органа госвласти субъекта;
• техзадание на проект;
• техусловия для подключения к инженерным линиям;
• разрешение на строительные работы.

Топографическая съёмка

Крупномасштабная топографическая съемка – самый частый вид инженерно-геодезических изысканий.

Она производится:

• при составлении генеральных планов;
• обновлении старых топографических карт;
• построении цифровых 3Д моделей местности;
• разработке ландшафтного дизайна.

Для получения первичной информации при топографической съемке применяется следующее оборудование:

• стереопары;
• мензулы и теодолиты (устаревшее в настоящее время оборудование);
• тахеометры;
• дальномеры;
• гидролокаторы;
• буссоли;
• дроны для ведения аэрофотосъемки;
• GPS-навигаторы;
• цифровое фототопографическое оборудование.

Используется горизонтальный, высотный, а также комбинированный метод съемки:

• Первый определяет горизонтальные проекции координат на поверхности Земли их взаимное расположение.
• Второй – уровень высоты точек.

Кадастровая съемка земельного участка

Кадастровая съемка проводится при землеустроительных работах:

• для размежевания земельного участка;
• уточнения или изменения границ;
• закрепление границ межевыми знаками;
• определение площади застроек и границы благоустроенной территории;
• обозначения, дорог, улиц  зелёных насаждений и других территорий общего пользования;
• определения спорных территорий.

Кадастровая съемка может использовать результаты геодезической съемки или ее методику. Итогом съемки является размещение ЗУ на публичной кадастровой карте с основными характеристиками участка, изображением его границ и площади.

Межевание земельного участка

Межевание – основной инструмент землеустройства, который применяется для образования земельного участка. Оно используется при всех сделках с землей, а также при объединении или разделении участков. Если межевание однажды проведено, его не нужно проводить вновь при следующих сделках. Исключения:

• исправление ошибок, сделанных при предыдущем межевании:
  • совпадение или пересечение участков соседних участков (один ЗУ наезжает на другой);
  • вклинивание участка на территорию общего пользования и т.д.;
• объединение нескольких участков в один;
• разделение одного участка на несколько;
• изменение границ между спорными территориями.

В ЕГРН запрашиваются и анализируется сведения, необходимые для межевания данного участка и смежных к нему ЗУ:

• визуальная карта местности;
• сбор исходных рэперов (знаков нивелирной государственной геодезической сети – ГГС):
  • имеют абсолютно точные координаты;
  • используются для изыскательных работ в качестве пунктов привязки;
  • фундаментальные знаки в натуре – это железобетонные пилоны, расположенные на расстоянии от 50 до 80 км на нивелирных линиях.

Затем алгоритм межевания следующий:

• О межевании предупреждаются все лица, чьи интересы могут быть затронуты, например собственники образуемого ЗУ и смежных участков.
• Происходит согласование границ, подписывается акт всеми заинтересованными лицами.
• Проводится геодезическая съемка земельного участка.
• На поворотных точках контура ЗУ устанавливаются межевые знаки, которые привязываются к координатам ГГС.
• Полученные результаты межевания обрабатываются в камеральных отделах.
• Подготавливается межевой план.
• Межевой план сдаётся в ЕГРН, где утверждается.
• Вновь сформированный участок ставится на кадастровый учет с присвоением ему уникального кадастрового номера.
• На ЗУ оформляется кадастровый паспорт.

О чём рассказывает кадастровая карта

Кадастровая карта указывает местоположение и границы участков, их уникальные кадастровые номера, зарегистрированные права собственников’, категорию земли, ВРИ (вид разрешенного использования).

На кадастровой карте может также содержаться:

• номер свидетельства о собств-сти;
• информация о предприятиях и организациях, находящихся на земельном участке;
• местное название ЗУ.

Кадастровый номер представляет собой последовательность из 12 – 13 цифр, включающих в себя:

• номера кадастрового округа и района, состоящие из двух цифр;
• номер квартала ( шесть или семь цифр);
• номер ЗУ (из двух цифр).

Кадастровый паспорт

Итак, земельный участок сформирован:

• его границы обозначены на кадастровом плане территории;
• участку присвоен индивидуальный кадастровый номер;
• сведения о земельном участке внесены в ЕГРН.

А есть ли документ у такого участка? Да, у любого ЗУ, находящегося на учете в гос. кадастре недвижимости, имеется свой паспорт.

Кадастровый паспорт – это не в привычном смысле бумажный документ, который непременно должен быть на руках у собственника. Поэтому не стоит в панике бросаться тут же искать его. Это сведения об участке, хранящиеся в электронном виде в Росреестре. Выписка из ЕГРН с кадастровым номером и остальными важными характеристиками объекта и представляет собой кадастровый паспорт.

Заказать кадастровый паспорт в форме выписки может любое лицо в нужный момент.

Стоимость геодезической и кадастровой съемки

Стоимость геодезических изысканий зависит:

• от объёма и длительности полевых работ;
• типа используемого оборудования;
• сложности рельефа местности;
• территориального положения земельного участка;
• расстояния от места нахождения организации-исполнителя;
• целей съемки;
• количества установленных межевых знаков;
• срочности проведения;
• объема обработки полученных результатов (количество составленных листов с описаниями, чертежами, расчетами).

Большинство компаний, проводящих геодезические и кадастровые съемки, устанавливают расценки за каждую поворотную точку, то есть вбитый колышек, от 800 до 1,5 тыс. руб. Обычно принимаются в расчет четыре поворотные точки (если их больше, расценки могут варьироваться). Верхний предел цены обычно применяется в крупных городах (Москве, Санкт-Петербурге).

• Некоторые компании взимают плату за свою работу посуточно.
• Помимо этого, отдельно может оплачиваться составление актов о согласовании границ (в Москве эта процедура стоит от 7 тыс. руб.).

Геодезическая экспертиза

Иногда требуется проведение геодезической экспертизы:

• в целях проверки соответствия данных на карте (обозначенных границ, размеров участка, поворотных точек) фактическим характеристикам ЗУ;
• определения возможности разбивки одного участка на несколько.

Стоит такая экспертиза в Москве минимум 15 тыс. руб.

Какую съемку выбрать

Оба вида съемки используют одинаковую методику, основанную на приборных замерах и определении координат ЗУ в ГГС. Но между ними есть и различия.

Геодезическая съемка дает более полное представление о земельном участке, с учетом рельефа местности, наличием подземных коммуникаций, природного ландшафта и т.д. Она выбирается для создания либо обновления топографических карт и генеральных планов, разбивки садов, парков и т.д.

Кадастровая съемка дает достаточную информацию для регистрации земельного участка в ЕГРН:

• положение и границы ЗУ;
• размеры, отступы до границ;
• наличие застроек и т.п.

Применяется кадастровая съемка при образовании новых земельных участков, их объединении или разделе.