Межевание земли поможет разрешить спор с соседями

Установка границ (межей) земельных участков стала необходимой, как только люди стали вести оседлый образ жизни. В силу этого на Земле даже появилась такая профессия, как землемер. Сегодня межевание требуется, в основном, на новых участках, где не установлены границы, либо они неясны и нуждаются в восстановлении. Специалистов в области межевания называют инженерными геодезистами или кадастровыми инженерами. Границы земельных участков (ЗУ) закрепляются не только на местности – они включаются в технический межевой план, который входит вместе с остальной документацией в межевое дело и направляется в государственный комитет по землеустройству. Что представляет из себя межевое дело, как оно формируется, и где его можно получить?

Межевание и межевое дело – что это такое?

Межевание – это установление границ земельных участков методами геодезии с указанием их горизонтальных координат.

Определение межевания по инструкции Роскомзема

Инструкция по межеванию утверждена Российским комитетом по землеустройству ещё при Ельцине в 1996 г. Она определяет межевание, как комплексные работы:

• устанавливающие, восстанавливающие и закрепляющие на местности и юридически границы землепользования;
• определяющие геодезические координаты и площадь ЗУ.

Установка границ и их закрепление, согласно инструкции, производится:

• при получении новых земельных участков;
• купле-продаже, обмене, дарении всего ЗУ или его части;
• по просьбе лиц, имеющих правоподтверждающие документы на ЗУ без установленных и закреплённых границ.

Восстановление границ ЗУ проводят:

• в спорных ситуациях, в основном между землепользователями соседних участков или для уточнения границ наложенного сервитута;
• при обращении гражданских и юридических лиц, границы участков которых трудно определить из-за пропажи межевых знаков или стирания естественных ориентиров.

Как происходит закрепление границ

• Закрепление границ земельного участка происходит при помощи временных недорогих знаков (штырей, болтов, кольев и пр.), которые устанавливают обычно на поворотных точках ЗУ.
• Для ориентирования и привязки местных координат участка к государственным координатам используются долговременные знаки ОМС (опорной межевой системы) или ОМЗ (опорные межевые знаки). Они устанавливаются минимум на 5 лет с углублением не меньше 80 см. Обычно в качестве ОМС используют железные и деревянные столбы, монолиты и пилоны из бетона, свежесрубленные пни, металлическую маркировку, закрепляемую цементом к бордюрам, основаниям столбов и труб.
• Помимо этого, у земельного участка могут быть естественные живые и искусственные границы в виде рек, ручьев, водоемов, вспаханных полос, линейных сооружений, промышленных зданий, ограждений и т.д.

Геодезический принцип межевания

Для проведения межевания используется:

• государственная геодезическая система (ГГС);
• опорная межевая сеть (ОМС) или опорные межевые знаки (ОМЗ).

ГГС необходима для определения геодезических государственных координат данной местности методом триангуляции и полигонометрии.

Роль пунктов ОМС и требования к ним

• Пункты ОМС (ОМЗ) закрепляют местную (условную) систему координат и затем привязывают её к общегосударственной.
• Они нужны в качестве исходных точек для быстрого восстановления межевых знаков, в случае их потери, а также для иных кадастровых задач.
• Пункты ОМС и межевые знаки могут не совпадать.

Пункты ОМС (ОМЗ) должны быть расположены:

• в геодезически доступных местах;
• на территории населённых пунктов;
• желательно на земле государственного или муниципального фонда;
• в защищённом от вредного воздействия производства и природных явлений месте;
• с равномерной плотностью, значения которой указаны в таблице характеристик межевания.

Предельная погрешность положения пункта ОМС должно быть не более средней квадратичной погрешности, умноженной на два. Значения ср. квадр. погрешности также указывается в таблице.

На рисунке: Таблица характеристик межевания.

Где нужно устанавливать межевые знаки земельных участков

Межевые знаки земельных участков устанавливают только на поворотных точках. Если граница ЗУ совпадает с природными урочищами или линейными объектами, то на участках этих совпадений межевые знаки не ставятся.

Какие документы нужны для межевого дела

Межевое дело – это свод документации о земельном участке (ЗУ), который формируется из следующих документов:

• пояснительной части;
• копии решения (либо выписка) уполномоченных органов о предоставлении данному лицу ЗУ;
• копии документа или выписки, устанавливающей категорию земельного надела;
• копии правоустанавливающих документов на ЗУ;
• справки на участок, заходящий за внутренние пределы ЗУ (объекта межевого дела) – вкрапленный участок или участок, на который наложен сервитут;
• списка координат опорных межевых сетей и знаков;
• проверочного акта о состоянии границ до размежевания;
• технический проект межевого дела с рабочим эскизом;
• установочного акта, согласующего новые границы ЗУ;
• приёмочного контрольного акта всех материалов по межевому делу;
• извещений всех собственников и пользователей ЗУ, подлежащего размежеванию, и смежных участков о вызове для совместного участия в межевании;
• акта о сдаче опорных пунктов межевой сети под охрану;
• акта госконтроля за установкой и сохранностью межевых знаков;
• чертежа и расчета площади ЗУ;
• доверенности на имя представителей собственников и пользователей ЗУ, участвующих в размежевании и смежных участков.

Состав межевания

Таким образом межевание состоит:

• из подготовительного этапа (изучение кадастровой истории участка, документации на ЗУ, разработка технического межевого проекта);
• практических инженерно-геодезических работ на местности (полевых обследований текущего состояния геодезических пунктов, межевых сетей и знаков, замеров, установки новых межевых опорных сетей и знаков);
• разработки документации по межевому делу (чертежей, установочных и проверочных актов, извещений и пр.);
• отправки межевого дела в архив Роскомзема.

Всегда ли необходимо межевание

Раньше открытие хлопотного межевого дела и проведение межевания требовалось во всех сделках с землей (покупке-продаже, дарении, владении и пользовании, приватизации, обмене).

В принудительном порядке межевание сегодня не проводится. В законе №218-ФЗ, объединившим в ст.72  ЕГРП и государственный кадастр недвижимости в единый орган ЕГРН, не содержатся требования о проведении межевания с определением координат земельного участка.

Если приобретается ЗУ, нет необходимости срочно устанавливать вешки, столбы и прочие межевые знаки на месте и формировать межевое дело – права собственника зарегистрируют и так. Сведения об участках, которые находятся в ЕГРН, считаются вполне достаточными и не требующими подтверждения.

Однако в некоторых случаях гражданам могут порекомендовать межевание, либо они могут быть в этом сами заинтересованы:

• Если куплен участок, границы которого непонятны, а кадастровый план отсутствует. Собственнику необходимо знать межи своего ЗУ, чтобы определить его площадь, продумать размещение объектов на участке, не залезть на чужую территорию.
• Для разрешения споров между собственниками смежных участков.
• По просьбе граждан при утрате межевых знаков и других ориентиров, позволяющих провести разграничение.
• При объединении нескольких участков в один или сокращении площади ЗУ по причине уступки прав собственности на его часть, наложения сервитута и т.д.

Как составляется технический проект

Межевание проводят проектные организации Роскомзема или юридические лица, обладающими лицензией в области данных работ, по техническому проекту. Техпроект разрабатывают для каждого  населенного пункта, предприятия, СНТ или ДНТ. В проекте должно быть:

• содержание и объем работ;
• затраты на материалы и оплату труда;
• общая сметная стоимость;
• сроки исполнения;
• требования по технике безопасности.

Состоит проект из текстовой, графической и расчётной частей.

Технический проект должен содержать разбивочный чертёж с указанием на них пунктов ГГС, ОМС (ОМЗ), межевых знаков, линейных и угловых измерений, названий и номеров смежных ЗУ.

Где можно получить межевое дело земельного участка

Все межевые дела на ЗУ с установленными и закреплёнными границами находятся в архиве Российского комитета землеустройства и земных ресурсов. Для получения дела необходимо обращаться в государственный, региональный или муниципальный комитет своего населенного пункта, в зависимости от того, в каком фонде находится земля.

Если же приобретается новый участок с неустановленными границами, строится крупное предприятие, организуется садоводческое товарищество или дачный посёлок, то необходимо заказать в Роскомземе технический проект, по которому будет сформировано межевое дело.