Как узнать, по какому проценту реально выплачивается кредит

Кредитные калькуляторы в большинстве своем производят расчет кредита по формуле аннуитетных платежей, позволяющей рассчитать равные доли платежа, которые будут вносится заданное количество расчетных периодов N (обычно это кол-во лет кредитования n, умноженное на 12, что эквивалентно месяцам). Расчет идет через определение коэффициента аннуитета, дробящего весь долг на ряд платежей, осуществляемых периодически (чаще всего раз в месяц). Исходными данными являются:

• сумма кредита S;
• срок кредитования n лет, который программой переводится в кол-во расчетных периодов;
• процентная кредитная ставка (ПКС).

Цель – определение размера ежемесячного платежа и общей переплаты по кредиту. Но порой возникает необходимость обратного характера – произвести расчет процентной ставки по сумме займа, ежемесячному аннуитетному платежу и периоду кредитования. Для этого можно использовать калькулятор процентной ставки, в основу которого заложен метод Дэвида Кантрелла.

Зачем нужен калькулятор процентной ставки

Процентная ставка – определяющая величина, которая играет главную роль в кредитовании, так как от нее зависит стоимость кредита.

Ставка в размере 10% от суммы кредита в 2000000 руб. приводит, например, к переплате за 10 лет в размере 1171617 руб.

Но важен не только процент, но и схема расчета платежей по кредиту.

Заемщики в большинстве своем не понимают, как рассчитывается платеж. Простая логика подсказывает, что переплата за 10 лет должна составлять ровно 100% (10 х 10), однако калькулятор кредита показывает переплату в 58.6%. В чем здесь дело?

Как банки рассчитывают кредит

В основу аннуитетной схемы, которой сегодня пользуется большинство кредитных организаций, заложен метод сложной капитализации процентов:

• долг рассматривается уже наращенный, то есть с учетом процентов;
• выплата по телу кредита и процентам ведется одновременно (выплаты по проценту начинаются с максимальной суммы, затем постепенно уменьшаются, выплаты по основному долгу – с минимальной и к концу возрастают до максимальных сумм).

Уменьшение выплаты по процентам с каждым месяцем происходит, из-за того что уменьшается остаток долга, и в каждом последующем расчетном периоде процент берется уже с меньшей суммы. Поэтому в итоге и получается, что заемщик выплачивает банку переплату меньше, чем произведение (ПКС х n).

Тем не менее переплата клиента по аннуитетным платежам значительно превышает переплату по дифференцированной схеме, которая используется весьма редко. И немудрено: если пересчитать тот же самый кредит в 2 млн., сроком на 10 лет, по той же ставке 10 %, то переплата уже получится 1008333 руб. (50.4%). Почему?

Почему аннуитетные платежи приводят к большим переплатам

При аннуитетном платеже уменьшение основного долга происходит медленнее, чем при дифференцированном (классическом), так как доля процентов в ежемесячной фиксированной плате преобладает над выплатой долга.

Это становится частым сюрпризом для тех, кто решил погасить всю ипотеку через первые несколько лет.

• При дифференцированном платеже ежемесячно долг уменьшается на постоянную фиксированную сумму, равную телу кредита, разделенному на количество месяцев кредитования. И несмотря на то, что в первые годы займа выплаты по классической схеме больше, чем выплаты по аннуитету, далее они неуклонно уменьшаются, и главное, вместе с основным долгом.
• Дифференцированная схема платежей предпочтительнее, если заемщик собирается погасить займ досрочно.

Но идеально подходит при досрочном погашении ипотеки метод простой капитализации процентов, при этом вначале происходит расчет по самому кредиту, а в конце – по процентам. Однако банки, хотя часто декларируют простые проценты, на самом деле используют формулу подсчета сложных процентов, что и подтверждает распечатка графика платежей.

Причина выбора аннуитета – низкая платежеспособность населения

Банки часто мотивируют преобладание аннуитетной схемы над классической тем, что тогда будет невозможно вообще выдавать кредиты, так как у большинства заемщиков низкая зарплата. Это правда. Например, при зарплате 50 тыс. руб. ежемесячная выплата в размере 33 тыс. руб. (свыше 40% от дохода) приведет к большой долговой нагрузке. Аннуитет позволяет ее несколько снизить.

Тем не менее и при аннуитете часто не соблюдается необходимый уровень платежеспособности, а банки не дают права выбора тем клиентам, которые могут позволить себе платить больше. Найти сегодня кредитную организацию, предоставляющие кредиты по дифференцированной схеме, проблематично, так как банкам она невыгодна.

Банки с дифференцированными платежами в 2019 г.

Вплоть до 2011 г. у населения была свободная возможность выбора из двух схем, но в настоящее время ее фактически не существуют. Законодательство и судебные органы на стороне банков: так, в 2014 г. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа узаконил право банков лишить заемщиков право выбора между аннуитетом и дифференцированным платежом, на основании того, что аннуитет столь же выгоден, как и классическая схема погашения. Однако любой кредитный калькулятор, считающий по обеим схемам, доказывает ложность этого утверждения. Удивительно, что законотворцы пытаются отменить даже математические законы. Благодаря некомпетентной резолюции Арбитражного суда Сбербанк в 2014 г. выиграл дело у заемщика.

В 2019 г. только несколько банков разрешают своим клиентам выбрать дифференцированную схему платежа по кредитам – среди них Газпромбанк, Россельхозбанк и Сургутнефтегазбанк.

При этом банки могут выдвигать дополнительные условия: так, Сургутнефтегазбанк требует приобретения у квартир у конкретных застройщиков.

Расчет кредитной процентной ставки

Банки часто заявляют в рекламе выгодные проценты по займам, которые можно быстро рассчитать на калькуляторе прямо на сайте. Однако такой расчет является предварительным и часто не соответствует реальному положению вещей. Заемщики торопятся взять кредит и ленятся читать все условия договора, часто многостраничного. Так, ставку могут увеличить при отказе от комплексного страхования и электронной регистрации, отсутствии справки о доходах и клиентской банковской карты.

Банк ставит в известность клиента о размере ежемесячного платежа и дате, когда его необходимо осуществлять. По размеру этого платежа, а также по сумме кредита и сроку кредитования и можно рассчитать реальную процентную ставку займа.

Формула Дэвида Кантрелла приведена ниже.

Пример расчета процента кредитования

Опробуем калькулятор на практике.

• Сумма кредита – 1 млн. руб.
• Платеж каждый месяц – 13000 руб.
• Период кредитования – 10 лет.

Расчет ПКС показывает, что кредитование проводится с процентной ставкой 9.6%.

Внимание! Чтобы калькулятор работал корректно, срок, на который выдан займ, необходимо указывать в годах.

Калькулятор процентной ставки

Процентная ставка рассчитана – что дальше?

• Если ставка оказалась выше предполагаемой, но условия договора все соблюдены, а заемщик просто невнимательно их прочел, то предъявить претензии банку будет невозможно.
• Также бывает ситуация, когда ставка поначалу низка, но затем вырастает. Такое вполне возможно, если соглашение предусматривает плавающую ПКС.
• Но если ссуда выдается по фиксированному проценту, и это оговаривается договором, то изменять ее кредитор не имеет права.
• Незаконным является и взимание комиссии за открытие кредита (синонимы: за обслуживание займа, работа с заемщиком, обработка документов и т.д.).

При нарушении условий кредитования, в частности необоснованном завышении ПКС и скрытых комиссиях заемщик может обратиться в арбитражный суд в своем регионе.