Инвентаризационная стоимость может быть намного ниже кадастровой

Оценка недвижимости, налогообложение в РФ в основном проводится по кадастровой (или рыночной) стоимости. Однако до сих пор имеет хождение и инвентаризационная цена, по которой оценивались объекты вплоть до 2015 года. Она является учетной составляющей и принимается во внимание при расчетах, проводимых государственными организациями и органами. Также привлекают инвентаризационную ст-сть при исчислении налога, если неизвестна кадастровая. В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью – об этом пойдет речь в настоящей статье.

Кадастровая и инвентаризационная стоимость: определение, отличия, применение

Кадастровая стоимость (КС) определяется исключительно для зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, земельных участков, то есть она может быть только у недвижимых объектов (НО).

Инвентаризационная стоимость (ИС) может быть как у движимого, так и недвижимого имущества (кроме земельных участков). Так, немыслимо без ИС и периодически проводимых инвентаризаций имущество государственных учреждений и организаций.

Попробуем понять детальей, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость недвижимости определяется в соответствии с ФСО № 4, утвержденным приказом № 508 Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г., на основании ФЗ № 135 “Об оценочной деятельности в РФ”. КС устанавливается в настоящее время только при помощи государственной кадастровой оценки (ГКО), проводимой уполномоченными кадастровыми органами.

По определению Минэкономразвития, кадастровая стоимость – это рыночная цена недвижимости, установленная методом массовой ГКО или в индивидуальном порядке для конкретного объекта.

Кадастровая стоимость устанавливается государством при помощи независимых экспертов, привлекаемых на конкурсной основе. После 2010 г. разница между кадастровой и рыночной стоимостью официально исчезла. Но из-за несовпадения проведения массовых и индивидуальных оценок во времени кадастровая и рыночная цена по факту могут существенно отличаться друг от друга, при этом первая даже может быть больше.

В методологию определения КС заложены:

• массовая оценка объектов недвижимости, сведения о которых имеются в гос. кадастре недвижимости (ныне Росреестр) на дату проведения ГКО;
• анализ информации о рынке и о ценах;
• выбор оценочной модели;
• расчет КС.

Как узнать кадастровую стоимость

Сведения о КС содержатся в ЕГРН. Получить данные о кадастровой цене можно в виде выписки по форме, утвержденной Минэкономразвития, вместе с остальной информацией об объекте. Выписка предоставляется по запросу любого лица при прямом обращении, либо использовании:

• ИТС (интернета, портала госуслуги, межведомственных электронных систем);
• информационной системы ЕГРН;
• других тех. средств связи.

Выписка имеет силу юридического документа.

В то же время на справочных интернет-ресурсах, например, на публичной кадастровой карте, можно узнать полную информацию об интересующем объекте. Поиск осуществляется по кадастровому номеру. Такая информация не является документальной и не имеет правового значения.

Кадастровая выписка о земельном участке может содержать следующие данные:

• местоположение ЗУ;
• площадь;
• категорию земли;
• ВРИ;
• кадастровую цену;
• наименование территориального органа, где участок находится на учете;
• фамилию кадастрового инженера.

Пересмотр кадастровой стоимости

На основании ФЗ № 135, а также ст. 24.18 Закона о ГКО и создании комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, она может быть пересмотрена по инициативе физического, юридического лица, государственных органов и ОМСУ. Физические лица могут обращаться с исковым заявлением прямиком в суд. Юридические вначале должны подать заявление в комиссию по рассмотрению споров, а если оно будет отклонено, то только потом в судебные органы.

Кадастровая стоимость может быть оспорена в двух случаях:

• если ее расчёт основывался на неверных сведениях (о методе определения можно узнать в филиале ФГБУ);
• на момент проведения кадастровой оценки было установлено иное значение рыночной цены, отличающееся от КС.

Иск обычно подают налогоплательщики, которым налоги были начислены по кадастровой цене, которая выше рыночной. К исковому заявлению требуется приложить следующие документы:

• выписку из ЕГРН о КС;
• копию правоустанавливающего либо подтверждающего документа о правах на объект, заверенную у нотариуса;
• документ, который подтверждает неверность использованных для определения КС сведений;
• отчёт об оценке рыночной стоимости на дату проведения ГКО.

Что такое инвентаризационная цена недвижимого объекта

Инвентаризационной называют восстановительную стоимость на момент последней инвентаризации, с учётом амортизации (износа) объекта и инфляции цен на стройматериалы, услуги, а также работы. При расчете применяют повышательные коэффициенты-дефляторы (КД). В 2019 г. КД, например, равен 1.518.

Виды ИС

ИС бывает:

• первичной, когда объект впервые ставится на учёт, и на него в БТИ выдаётся технический паспорт;
• плановой, проводимой в порядке повторной описи в установленные сроки для внесения изменений в техдокументацию;
• внеплановой, осуществляемой по требованию собственника недвижимости.

Кто определяет ИС

Начиная с 2004 г., инвентаризация недвижимости проводится не муниципальными, а государственными органами власти. Это позволило учитывать ИС как можно ближе к настоящим реалиям и кадастровой цене. Ведь на многие объекты инвентаризационные цены устанавливались ещё по результатам первичной инвентаризации 1991 г. Расчёты с учётом повышающих коэффициентов на местах проводились не всегда корректно, что давало возможность продавать по документам недвижимость по бросовым ценам, ради уплаты низкого налога. В настоящее время эта лавочка прикрыта.

Узнать инвентаризационную стоимость квартиры можно в БТИ. Сведения о ней содержатся в техническом паспорте объекта (не путать с кадастровым паспортом) или в справке об ИС.

Обновленное значение КС передаётся в налоговые органы в начале каждого года.

Зачем нужно знать инвентаризационную стоимость квартиры

Надобность в ИС жилья в последнее время возникает все реже, так как в кадастре жилой недвижимости практически выполнен переход с инвентаризационной цены на кадастровую.

Справка об ИС может понадобиться, например:

• при приватизации или обмене квартиры государственного или муниципального фонда.
• при наследовании неприватизированного жилья;
• разделе имущества участниками долевой собственности, кадастровая цена которого неизвестна (например, организации или предприятия).

Применение КС и ИС в налогообложении

• Кадастровая и инвентаризационная стоимость являются правовыми категориями налогового законодательства. Если в сведениях об объекте отсутствует КС, то вместо неё может браться за основу инвентаризационная цена.
• Обе стоимости используются в качестве налоговой базы (НБ) для расчета ИНФЛ – налога, который обязаны платить все собственники имущества.
• Налоговые ставки при известной КС зависят от типа помещения, а если известна ИС – от его стоимости:
  • для жилых домов и помещений, чья оценка произведена по КС, ставка равна 0.1 %;
  • если оценка жилой недвижимости производилась по ИС, ставка меняется в зависимости от стоимости (0.1 % – при цене недвижимости не выше 500 тыс. руб; 0.3 % – при ст-сти, превышающей 500 тыс. руб.).
• Кадастровая цена влияет на размер налоговой базы при продаже недвижимости, нижняя граница которого установлена на уровне 70% от КС.

В 2020 г. в налогообложении осуществится окончательный переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую.

Какая цена указывается в договоре

В договоре купли-продажи между физическими лицами указывается обычно та цена, по которой договорились стороны (но не менее 70 % от кадастровой цены – меньшее значение будет проигнорировано при начислении налога).

Однако никто не запрещает отталкиваться от инвентаризационной цены, установленной при последней плановой инвентаризации.

• Инвентаризационная цена обычно значительно ниже кадастровой, поэтому для налогоплательщиков она несомненно выгодна.
• Если ИС высокая, это говорит о том, что БТИ произвело учет, корректируя его с рынком. То есть фактически это тот этап, на котором переводят инвентаризационную стоимость на кадастровую.
• ИС также, как и КС, может быть оспорена.

Заключение

Можно сделать выводы относительно того, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной:

• Кадастровая стоимость имеет сегодня высший приоритет, так как используется при постановке вновь созданных объектов на учет в ЕГРН.
• Инвентаризационная стоимость сегодня играет роль технических данных, хотя раньше она учитывалась при регистрации недвижимости в ЕГРП.
• Инвентаризационная и кадастровая стоимость участвуют в налогообложении. Исчисление налога по инвентаризационной цене ведется в случае отсутствия сведений о КС.
• В сфере жилой недвижимости практически состоялся переход на кадастровую стоимость.
• При оценке имущества предприятий и организаций, продолжает активно использоваться инвентаризационная цена.
• Кадастровая стоимость может превышать инвентаризационную в 5 – 10 раз.