Как накопить на квартиру и взять ипотеку?

Сегодня большинство россиян волнует проблема решения жилищного вопроса. Больше половины граждан РФ нуждаются в улучшении жилья. Но при среднем уровне дохода семьи накопить на собственное жилье очень сложно и долго, а собственное жилье хочется иметь уже сейчас. В данной статье мы разберем основные способы накопления на покупку недвижимости , в том числе рассмотрим ипотеку, как способ накопить или вложить деньги в жилье. Читайте ответ на вопрос Что выгоднее ипотека или копить

Предположим, что общий семейный бюджет потенциального заемщика составляет 150 000 рублей, имеются собственные накопления в размере 1 500 000 рублей, а также намерение купить квартиру стоимостью 4 500 000 рублей. При этом заемщик может себе позволить в течение 10 лет тратить на эти цели около 30% ежемесячного семейного дохода, то есть примерно 50 000 рублей.

Существует немало способов выгодно вложить деньги, чтобы получить недостающую сумму. Каждый из вариантов отличается степенью риска, действенностью, сроками и быстротой достижения результата. У каждого из способов накопить деньги на квартиру есть свои преимущества и недостатки.

Перечислим наиболее распространенные схемы накопить недостающую сумму на приобретение собственного жилья:

• Депозитный счет в банке
• Жилищные накопительные кооперативы
• Ссудо-сберегательная касса
• Взять квартиру в ипотеку.

Теперь остановимся более подробно на каждом варианте, и выясним, что лучше накопить на жилье или взять квартиру в ипотеку.

Депозитный накопительный счет в банке

Недостающую сумму, в нашем случае – 3 000 000 рублей, можно накопить наиболее доступным и понятным способом – разместить имеющиеся накопления в размере 1 500 000 руб. на банковских вкладах и депозитах, а также ежемесячное пополнение счета денежной суммой в размере 50 000 руб. При этом размер процентной ставки определяется договором банковского вклада и зависит от ряда факторов и от вида депозита.

Имейте в виду, что чем выше процент, тем жестче условия размещения вклада. Так, например, банк может ввести ограничения по срокам, когда деньги в течение определенного времени снимать со счета нельзя, иначе банк оставит за собой набежавшие проценты. Этот способ таит в себе еще больше неприятных сюрпризов, несмотря на то, что на первый взгляд кажется беспроигрышным.

Необходимо реально оценить все плюсы и минусы накопления денежных средств для покупки квартиры путем размещения первоначальных средств на банковском депозите. К примеру, процентная ставка срочного банковского вклада выше, чем ставка депозитов до востребования, что вполне закономерно. К тому же размер процентной ставки также зависит и от суммы вклада. Чем больше сумма депозита, тем больше шансов разместить ее на более выгодных условиях.

Итак, при выборе способа накопить денежные средства путем депозитного счета в банке, то необходимо обратить внимание на такие плюсы этого варианта:

• Отсутствие риска потратить или потерять деньги в процессе накопления (при условии отсутствия дефолта)
• Отсутствие проблем со сбором и подготовкой огромного количества документов
• Простая процедура оформления
• Получение личного депозитного счета в любом банке.

Однако у этого способа есть и существенные недостатки, о которых стоит знать:

• Рост цен на недвижимость, что означает, соответственно, ежегодное подорожание квартиры
• Ежегодная инфляция «съедает» часть накоплений
• Длительный срок накопления.

Что получается в итоге? Денег на квартиру не накоплено, поскольку инфляция и темпы роста цен на недвижимость не позволят через 10 лет взять желаемую квартиру. К этому времени ставка накопительных процентов снизится до 10%. К тому же все это время семье придется снимать жилье, что составит еще одну статью расходов.

Таким образом, по мнению многих банковских работников, при использовании данного способа накопления денег на покупку жилья стоит обратить внимание не столько на увеличение вложенных средств, сколько на защиту своих накоплений от инфляции, так как именно она «съедает» значительную часть накопленного.

Итак, при детальном рассмотрении всех достоинств и недостатков накопления денег при помощи депозитного счета в банке мы пришли к выводу, что этот способ, конечно, более выгоден, нежели накопление «в носок», но он все же не даст необходимого результата, т.е. достаточной суммы для покупки недвижимости.

Вступление в жилищный накопительный кооператив

Второй способ – вступление в жилищный накопительный кооператив позволит быстрее переехать в новую квартиру, сэкономить средства, но при этом избавит от трудоемкого процесса сбора многочисленных документов, необходимых для получения ипотеки. Здесь основным условием является накопление участником кооператива от 35% до 50% от суммы, необходимой для покупки жилья. В этом случае ставка на недостающую сумму по займу составляет примерно 5% – 6% процентов годовых.

Все акционеры жилищного накопительного кооператива объединяют свои денежные средства, чтобы по очереди решить жилищный вопрос каждого члена организации. Инвестиции третьих лиц для приобретения квартиры не привлекаются, поэтому кооператив может собирать деньги только с пайщиков. Более того, ЖНК вовсе необязательно строить новый дом, поскольку его деятельность направлена, в первую очередь, на приобретение жилья для пайщиков в уже построенных домах.

Данный вид кооперативов создается по инициативе не менее чем 15 человек и не более чем 5 000 человек. Членом жилищного накопительного может быть гражданин, не младше 16 лет. Прием в члены кооператива осуществляется на основании заявления, составленного в письменной форме. В качестве члена ЖНК пайщик должен сначала накопить минимальную часть взноса (не менее 30% стоимости жилья).

Кооператив может добавить к этой сумме не больше, чем внес пайщик, поэтому можно воспользоваться следующей наиболее распространенной схемой: акционер накапливает 50% средств, после чего кооператив добавляет к этой сумме еще 50%, и пайщик может приобрести жилье. Но можно воспользоваться и другим вариантом: акционер вносит свои 30%, а кооператив добавляет еще столько же из собственных средств, а на остальные 40% может взять для пайщика кредит в банке на покупку недвижимости.

Пайщик будет жить в этой квартире, но она будет принадлежать кооперативу, пока заемщик ипотеки полностью не погасит долг. Как правило, срок погашения такого кредита составляет 3-5 лет. Однако кооператив оставляет за собой право на одностороннее изменение стоимости жилья. Свои 30% пайщик должен внести в течение 2-х лета с момента вступления в кооператив, а еще через 1,5 года оставшуюся часть паевого взноса.

Из недостатков ЖНК можно отметить, на данный вид кооперативов не распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей. Поэтому никто не даст никаких гарантий, что финансовые вложения пайщиков будут защищены надлежащим образом и использоваться по назначению.

Вместе с тем жилищные кооперативы имеют и ряд преимуществ:

• акционерам не обязательно иметь высокие доходы для вступления в кооператив и для получения займа, главное – вносить деньги
• простота оформления и выдачи займа
• существенная выгода по сравнению с самостоятельным накоплением средств.

Такой способ накопить деньги на квартиру будет наиболее выгоден при условии низкого темпа роста цен и отсутствия арендной платы, хотя многие специалисты в области ипотечного кредитования не рекомендуют использовать данный вариант, поскольку ЖНК – широкое поле для деятельности различного рода квартирных мошенников.

Накопление через ссудо-сберегательную кассу

Отличительная особенность программы с использованием ссудо-сберегательной схемы – использование для финансирования заемщиков денег, которые целенаправленно накапливаются потенциальными заемщиками ипотеки на счетах в банках. Основными условиями данного способа накопления денег на покупку жилья являются:

• получение займа после накопления 50% от текущей стоимости недвижимости
• плата за рассрочку в размере 7% годовых равными суммами
• индексация накопленной суммы в соответствии с темпами роста цен на жилье.

Специалисты по ипотеке считают, что такой вид ссуды позволяет осуществлять кредитование покупки недвижимого имущества населением под минимальный процент. ссудо-сберегательные кассы существуют в России в зачаточном состоянии, так как отсутствует работающий механизм интересов вкладчиков.

Принцип накопления через ссудо-сберегательную кассу заключается в следующем: Создается замкнутая схема с определенным числом вкладчиков, осуществляющих денежные вклады в данную структуру. Каждый акционер должен сначала накопить некоторый процент от стоимости жилья, примерно, 50% суммы. На эти деньги начисляется небольшой процент, по принципу, подобному банковскому депозиту около 3% годовых. Когда вкладчик накопит 50% стоимости квартиры, он может получить ссуду на остальную сумму также под низкий процент, примерно 5% годовых.

Таким образом, будущему заемщику придется пройти два основных этапа, чтобы накопить денежные средства, используя ссудо-сберегательную кассу:

1. накопление сбережений
2. кредитование.

При этом у заемщика, находящегося на этапе накопления денег, право получения займа возникнет только после прохождения установленного организацией порогового значения суммы накоплений, чаще всего, равной половине суммы требуемой ссуды.

До настоящего времени эта модель ипотеки не получила государственной поддержки. Вместе с тем ссудо-сберегательная схема в наибольшей мере соответствует возможностям широких слоев населения. Здесь положительный момент заключается в том, что такая система может также быть совмещена с другими моделями ипотеки. Но главное достоинство – это низкий процент по кредиту.

Один из серьезных минусов этой системы – отсутствие каких-либо гарантий вкладчикам касс. Порядок создания ссудо-сберегательного учреждения и его деятельности ничем не регулируется, а лица, участвующие в этой схеме, ничем не защищены. Именно по этой причине накопление сбережений через ссудо-сберегательную кассу на практике не используется так широко, как остальные способы.

Купить квартиру в ипотеку

Использование банковского ипотечного кредита – самый верный и надежный способ прибрести недвижимость уже сегодня. В результате оформления ипотеки в банке заемщик получает денежные средства для приобретения квартиры. Кредитные организации предоставляют, на первый взгляд, очень выгодные условия. Первоначальный взнос порядка 30% от стоимости недвижимости, рассрочка на 10 – 15 лет под 12% – 16% годовых убывающим итогом.

При этом число ипотечных программ в разных банках настолько велико, что перечислить их просто невозможно в рамках данной статьи. Так, в Москве сегодня можно выбрать одну из 230 ипотечных программ. Однако не стоит сразу обнадеживаться. Часто потенциальные заемщики считают, что сбор необходимых документов и информации не составляет особого труда. Но эти иллюзии развеются очень быстро, когда перед ними появится список из 20 – 25 документов, подтверждающих кредитоспособность, регистрацию по месту жительства и пр.

Но при этом именно банковский ипотечный кредит располагает большим количеством гарантий для заемщика. После оформления ипотеки и внесения первоначального взноса, заемщик хоть и передает квартиру банку в залог, но он становится ее собственником.

Среди бесспорных плюсов ипотечного кредита можно отметить следующие:

• Низкий порог минимального первоначального взноса – от 10% для некоторых льготных программ, и от 30% для стандартных программ ипотечного кредитования
• Сразу после заключения договора ипотеки у заемщика возникает право собственности
• Отсутствие необходимости снимать другое жилье – заемщик может сразу въехать в новую квартиру
• Значительное снижение рисков – все документы на продавца, заемщика и саму недвижимость проходят тщательную проверку банком и страховой компанией
• Наличие социальной ипотеки и государственных субсидий.

Правда, при этом возникает другая проблема: очень сложно подобрать недвижимость, которая соответствует требованиям и запросам кредитора.

Минусы рассматриваемого способа накопления:

• Ряд жестких требований со стороны банка к заемщику, его доходу, приобретаемому жилью
• Сложная процедура оформления ипотеки, включающая огромный пакет документов, необходимых представить банку для подачи заявки на получение займа
• Платные дополнительные услуги: обязательное страхование недвижимости, независимая оценка стоимости жилья, плата за рассмотрение заявки на кредит.

Однако, несмотря на все минусы ипотеки, данный способ накопления денег на квартиру является в настоящий момент наиболее востребованным среди россиян.

Подведем итоги:

Мы рассмотрели наиболее распространенные способы накопить средства для покупки недвижимости и пришли к выводу, что депозитный счет в банке фактически не ведет к достижению требуемого результата. Схема участия в жилищном накопительном кооперативе вполне доступна, однако создает большой риск для средств пайщиков. А ссудо-сберегательная система, несмотря на относительную безопасность, имеет существенный минус: время, требующееся на накопление необходимой суммы, будет работать против вас.

Получается, что банковская ипотека – это наиболее быстрый и безопасный способ накопить на жилье, но, к сожалению, и самый дорогой. В конечном итоге именно вам решать, идти ли на риск, или на дополнительные расходы, чтобы стать полноправным собственником недвижимости.