Инвестиционный бизнес всегда рискован, и чем большие деньги вложены, тем большими могут быть потери. Для частного инвестора и коммерческого могут быть совершенно разные по характеру и масштабам риски инвестиций.
Главный риск при вложении в недвижимость для частного инвестора крутится вокруг неоправданных ожиданий и инерционности мышления:
- Сказывается фактически непрерывный рост цен с небольшими откатами на российском рынке жилья последние 15 лет.
Падение фактически происходит только последние три года, и как всегда это бывает, кажется, что вот-вот цены вновь оттолкнутся и пойдут вверх, и на рынке недвижимости наступит изобилие.
Риск инвестиций в ипотеку
Почему российский рынок практически не среагировал на мировой ипотечный кризис 2007 – 2008? Этому есть такое объяснение:
Ипотека в Россию пришла поздно, а, следовательно, должен был наступить позже и ее крах. То, что видим сейчас, это только начало обвала ипотечного рынка. Хотя закон об ипотеке был принят в 1998 г, активно она стала развиваться, начиная с 2003 г. В 2013 наступило время погашения первых кредитов по ипотеке с 10-летними договорами, и именно с этого времени резко возросли количество невозвратов кредитов и общая сумма долгов по кредиту. А что будет, когда подойдут сроки погашения 15-летних и 20-летних кредитов?
То, что это только начало, говорит пока невыветрившийся оптимизм населения:
- люди все еще хотят взять ипотеку, и спрашивают, как это сделать;
- кредитную ставку 13 – 14% рассматривают как очень выгодную;
- иностранные граждане переживают, почему им наши банки отказывают в кредитах (и слава Богу! Перекреститесь и бегите из банка, пока вам не дали кредит).
Какая-то эйфория и вера в то, что две-три цены поверх стоимости жилья человек сумеет выплатить и как-то выкрутится. Главное – взять деньги и купить квартиру сейчас. Не останавливает даже то, что самый лучший период жизни придется работать исключительно на банк, и не факт, что удастся вырваться из его жарких «объятий».
Риск инвестиций в покупку в целях перепродажи
Об этом виде заработка пока лучше забыть:
Все потому, что определить, пройден ли низ по ценам, трудно, и они пока все еще высоки.
Рост цен на жилье несколько лет назад можно объяснить такими факторами:
- Лучшее, в сравнении с уже испытывающими кризис странами, экономическое положение России:
- зарплаты населения росли – люди активно покупали, вкладывали средства в недвижимость, так как она дорожала.
- Большой потребительский и покупательский спрос привлекал массу зарубежных инвесторов, которые приезжали сюда жить и работать, и покупали жилье. Денег было так много, что их необходимо было непрерывно во что-то вкладывать.
Сегодняшнее положение с дешевой нефтью, санкциями, обрубило поток инвестиций, и сложилось обратная ситуация: денег теперь наоборот не хватает, а товара и недвижимости полно.
Неужели совсем нельзя покупать?
Нет, конечно, можно.
- Первый вариант для сбережения денег:
- подходит, если их очень много;
- но если это – все ваши деньги, а недвижимость еще упадет, или вы хотите взять ипотеку, то какой смысл?
- Для краткосрочной покупки:
- покупаем жилье на стадии котлована, продаем перед сдачей дома в эксплуатацию.
- Для последующей сдачи в аренду.
Именно аренда является сегодня наиболее лакомым кусочком для инвестора.
Инвестиции в новостройку для аренды
Сегодня застройщики привлекают клиентуру скидками в 20 и более процентов, маленькими начальными взносами, всевозможными бонусами.
Самые дешевые квартиры – в момент старта стройки:
Девелоперы строят сейчас перекрестным методом:
- одна стройка не закончена (заморожена из-за недостатка средств), начинается другая:
- чтобы быстро набрать дольщиков, девелопер снижает цены, так как ему надо набрать денег, чтобы кинуть их на предыдущую стройку.
Особенно большое раздолье для коммерсантов, покупающие целые дома.
Апартаменты и офисы
До последнего времени коммерческие инвесторы активно скупали апартаменты (нежилые по статусу помещения) и помещения под офисы:
- апартаменты предназначены для переоборудования их в гостиницы;
- цена апартаментов на 20 – 30 % дешевле аналогичной квартиры в новостройке;
- стоимость офисной аренды намного выше аренды жилых помещений.
Но сегодня бизнес на апартаментах и офисах замер из-за спада деловой активности и уровня жизни. Так что рекомендовать его как приносящий верный доход сегодня уже нельзя. Здесь уже, как повезет.
К тому же и расходы на их содержание велики:
- Налог на имущество для нежилых помещений, выше, чем для жилых – соответственно 0,5 – 2 % против 0,1 – 0,3 %.
- Понизить налог можно хитроумными планами перевода нежилого помещения в категорию жилого, но для этого необходимо изменить и градостроительный проект земельного участка.
Риск инвестиций в новостройки
Инвестиции в новостройки тоже очень рискованны, как для мелкого частника, так и крупного коммерсанта. Рисков здесь просто масса:
- липовые застройщики, не имеющие никаких официальных документов, разрешающих строительство;
- двойные продажи (уже проданную недвижимость продают второй раз по липовым документам);
- незаконные продажи государственной недвижимости, переоформленной нечистыми на руку чиновниками в муниципальную;
- обанкротившиеся, в результате создания строительных пирамид, застройщики (не повезет тому инвестору, который вложится в последнюю стройку);
- низкое по качеству, бутафорское жилье, расползающееся по швам сразу по окончанию строительства, и т.д.
Как застраховать инвестиционные риски
Застраховаться сегодня инвестору можно:
- От несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию.
- От строительного брака.
- От обстоятельств непреодолимой силы (стихийного бедствия, пожара, наводнения и т.д.).
Подстраховывает долевого инвестора и Закон о долевом участии в строительстве со свежими изменениями и поправками, ужесточающим деятельность застройщиков.
Но есть вещи, от которых застраховаться невозможно:
- От аферистов:
- Если застройщик, забрав деньги, просто исчезнет, и никакая страховка не поможет.
- От бюрократических проволочек:
- Если застройщик завершил строительство, но приемной комиссии что-то не понравилось, дом долго еще может простоять пустым.
- От изменений налоговых законов.
- От роста банковской кредитной ставки.
- От неплатежеспособности арендаторов, которых через суды придется выселять.
- От неудачного выбора района, к которому так и не подвели ветку метро, или не закипела, как предполагалось, деловая жизнь.
Что делать инвестору в это непростое время
Проявлять бдительность и взвешивать риски:
- Тщательно изучать и застройщика, и сам строительный проект.
- Выбирать только проверенных застройщиков, чей опыт работы не менее 10 – 15 лет.
- Не вестись на слишком дешевые цены, так как они могут быть приманкой либо вынужденным ходом девелопера, имеющего предыдущее замороженное строительство.
- Не вкладывать сразу много денег в крупную недвижимость: купить, например, одну квартиру и разбить ее на студии.
- Избегать по возможности кредитов, так как ставки высоки, и риск прогореть возрастает вдвое.
Ориентироваться сегодня инвестору недвижимости нужно на востребованное жилье. Покуда в больших городах оно требуется мигрантам, приезжим, студентам – это значит, что пока выгодно вкладываться в жилье эконом-класса.
Изучая рынок жилья и его потребности, можно существенно снизить риски инвестиции.
Видео: Куда инвестировать деньги в 2016 г.
