Самая маленькая ставка не всегда означает выгоду для заемщика

Годовая кредитная ставка по ипотеке (КСИ) в 2018 году заметно ниже, чем была буквально пару лет назад. В марте этого года ключевая ставка (КС), на основании которой ЦБ устанавливает процент кредитования всех нижестоящих, подотчётных КО, достигла 7.25%. И сейчас официальное минимальное значение ставки кредита, вычисленное по формуле: КСИ = КС + 2%*, равно 9.25%. Рассмотрев предложения банков, можно увидеть самые разнообразные величины ставок: в некоторых КО они меньше 9.25%, а в некоторых больше. Однако понять, в каком банке лучше взять ипотеку, не так-то просто: увлекшись низким процентом, можно не заметить каких-то важных условий или ограничений. Постараемся помочь нашим читателям провести сравнение ипотечных ставок банков, подобрать наиболее выгодные условия и решить, где выгоднее взять ипотеку, подготовив своеобразный путеводитель по ипотеке в 2018 году.

Самая выгодная ипотека с низким процентом – как её найти?

Большая разница в минимальных значениях процентной ставки по ипотеке в разных банках (от 2% до 9%) не случайна:

• Центральный банк регулирует лишь ключевую ставку, которая, начиная с начала 2016 г. автоматически приравнивается к ставке рефинансирования. Он не диктует банкам все условия кредитования, и в частности КСИ.
• Банки вправе устанавливать самостоятельно кредитную ставку по ипотеке, так же, как и сумму начального взноса, и минимальное значение суммарного ежемесячного дохода заёмщика (при расчете платежеспособности определяется отношение ежемесячного платежа по кредиту к суммарному доходу – нормой считается 40 – 45%). Предельная минимальная и максимальная величина кредита устанавливается также самостоятельно банком, чтобы сделка оставалась рентабельной.
• ЦБ лишь даёт рекомендации банкам, чтобы выданный кредит не попал в зону риска, особенно в том случае, когда КО, выдающая кредиты, аккредитуется в центральном банке.

О чем говорит кредитная ставка по ипотеке

Определить, на какие деньги (свои или одолженные у ЦБ), готов предоставить заемщику средства банк, можно уже по размерам ставки.

• Если она начинается от 9.25%, то кредиторы скорее всего используют кредит, взятый в ЦБ. Что это означает? Банк будет усиленно подстраховываться, так как в случае невозврата кредита, неправильного расчета риска его могут лишить права на аккредитацию и отозвать лицензию. Начиная с 2015 года было отозвано очень много лицензий, и множество банков прекратило своё существование.
• В этом году у многих банков появились ипотечные программы с господдержкой семей. Ставка в них от 6%. Наличие такой ставки ничего не говорит о самом банке, а показывает лишь то, что государство компенсирует ему разницу между 6 и 9.25%. Прежде чем брать ипотеку с такой программой, нужно знать:
  • Она не для всех желающих, а для семей, которые решат взять кредит в период между 2018 и 2022 гг., и у которых родились (или родятся) в этот же период пока только вторые и третьи дети. Закон недавно отправили на доработку, чтобы внести поправки, разрешающие льготы при рождении последующих детей, то есть четвёртых, пятых и т.д.
  • Льготный процент действует на протяжении трёх или пяти лет (в зависимости от того, какой по счету ребёнок родился – второй или третий), после чего устанавливается годовая ставка, рассчитанная по формуле *, приведённой в начале. (Подробнее читайте в статье о господдержке семей с детьми при выдаче ипотечных кредитов).

Готовность банка предоставить кредит под маленький процент (менее 9%) без государственной компенсации может говорить о том, что кредитование осуществляется на собственные деньги: в кредитной организации достаточный уставной капитал, большой денежный оборот, меньшее количество невозвратных кредитов.

Как ни странным может показаться, но утверждение, что чем меньше процент в банке, тем более жёсткими оказываются условия, необоснованно. Часто такие организация предъявляют вполне приемлемые требования, но ограничивают количество заёмщиков, создавая отдельную ипотечную программу и требуя, например, в качестве условия постоянную основную работу в определенном регионе. Остаётся только выяснить, подходит ли претендент на кредит под эти условия.

Итак, с распространенными банковскими процентами (от 9.2%, от 6%) мы в целом определились:

• От 9.2% предлагают ипотеку обычному заемщику, не имеющему никаких льгот.
• Ипотека от 6% предназначена для семей, отвечающим условиям разработанной программы и действует не весь период кредитования, а всего лишь три или пять лет.
• Если же у заемщика есть какие-то льготы, помимо многодетности, то у него появляется возможность в 2018 году взять ипотеку под ставку менее 9%.

По прогнозам ожидается снижение ипотечной ставки до 7%, поэтому данная ставка будет рассматриваться в ближайшем будущем как наиболее оптимальная. Под неё банки уже фактически разрабатывают свои новые программы.

В каком банке выгоднее взять кредит в 2018 году

Подберем самый низкий процент по ипотеке для самой распространённой категории – обычный заемщик без всяких льгот.

Где самая выгодная ипотека для заёмщиков без льгот?

Большое количество разных программ и акций по традиции в Сбербанке.

Ипотека в Сбербанке

Например, одна из них – Акция на новостройки.

Акция на новостройки

• Минимальная сумма кредита – от 300 тыс. руб.
• Начальный взнос – от 15%.
• Требуется полный набор документов и обязательное страхование недвижимости.
• Залог обязателен (такое требование практически во всех банках).
• Процентная ставка плавающая и зависит от размера суммы кредита, и от того, является ли заёмщик клиентом банка или нет:
  • На период от одного года до семи лет устанавливается ставка от 7.4% (для клиентов банка 7.1%), если величина заема не больше 3 млн 800 тыс. руб.
  • Если займ больше 3 800000 руб., минимальная ставка понижается до 7% (для банковских клиентов – до 6.7%).
  • От семи до 12 лет ставка устанавливается соответственно 8% (для клиентов 7.7%) и 7.5% (для клиентов 7.2).

Внимание: Банк может увеличить кредитную ставку на 1%, если заёмщик откажется от добровольного личного страхования, и на 0.8%, если не предоставит справку 2-НДФЛ. Если стаж и доходы не подтверждены, он должен будет внести минимум 50% предоплаты в качестве аванса.

Ипотека на готовое жильё

Она менее выгодна из-за более высокого процента кредитования, но таковы традиции вторичного рынка.

• Начальный взнос ипотеки – от 20%.
• Тариф – от 9.5% (для клиентов банка – 9.4%).
• В рамках программы действует льготная акция для молодой семьи со ставкой 8.9%, при условии обязательной электронной регистрации ипотечного договора.
• Также прибавляется 1% ко всем перечисленным тарифам, если заёмщик не согласен застраховать себя.

Прежде чем заключать договор, необходимо в первую очередь обращать не на размер банковского тарифа, а на примечания мелким шрифтом, перечисляющие штрафные надбавки, чтобы потом не вышло, что “льготы” по ипотеке превышает минимум от 9.25%.

Программа “Молодая семья”

Существует на обоих рынках – первичном и вторичном.

• Срок кредитования – от одного года до 30 лет.
• Не нужно подтверждение доходов и трудоустройства (допускается справка по форме банка).
• СКИ – от 8.6% (для зарплатных клиентов) и 9.1% – для обычных.
• Возраст заёмщика – от 21 до 65 лет.

Ипотека в Транскапиталбанке (ТКБ)

Кредиты подкупают заявленным тарифом от 7.7%, причём не только на первичном, но и на вторичном рынке, и возможностью маленького первоначального взноса (от 5%).

Однако здесь есть важное уточнение: при покупке квартиры в новостройке льготный процент действует, если начальная внесенная сумма не менее 50%. Также предложение может распространяться на определенные новостройки.

• Займы выдаются на срок от года до 25 лет
• Возрастной ценз – от 21 до 75 лет.
• Обязательное страхование недвижимости и добровольное – жизни и здоровья заемщика.
• Стаж работы на последнем месте – от 3-х месяцев.

Кстати, в рекламном проспекте банка нет сведений о надбавках за отказ страховаться и пр., так что, возможно, процент по ипотеке вторичного рынка может оказаться ниже, чем заявленные проценты в других банках, которые на первый взгляд выглядят меньше. Ещё раз: очень внимательно надо изучать сам договор на ипотеку, так как реклама может не отражать всех нюансов.

Похожие условия ипотеки в Инвестторгбанке.

Ипотека для семей с детьми с поддержкой от государства

Эта программа с фиксированной 6% ставкой работает сегодня во многих банках: Сбербанке, ВТБ, Тинькофф Банке, Россельхозбанке, Газпромбанке, Запсибкомбанке, Банке Национальный Стандарт, Возрождение, Кубань Кредит, Таврический, Примсоцбанке, АК Барс и т.д.

• Об условиях участия в программе сказано выше (см. главу О чем говорит кредитная ставка по ипотеке)
• Правила льготной ипотеки примерно одинаковы во всех банках. Могут отличаться:
  • срок кредитования;
  • минимальная и максимальная сумма кредита;
  • возрастные ограничения.
• Первоначальный взнос ипотеки обычно от 20%.
• Страхование имущества и залог обязательны.
• Необходим полный набор документов плюс свидетельства о рождении детей.

Специальные предложения банков в 2018 году

При сравнении ставок банков, нельзя не обратить внимание на очень низкие ставки некоторых банков. Если оценивать только по размеру ставки, то самый низкий процент по ипотеке – 2% существует в банке Русь в программе Русь-Бюджет. Давайте заглянем для ознакомления сюда.

Самая выгодная ипотека – Русь-Бюджет?

Ипотека Русь-Бюджет с банковской ставкой 2% в банке Русь – узкоспециализированная программа для работников бюджетных организаций, унитарных предприятий, имущество которых принадлежит Оренбургской области, а также иных некоммерческих организаций, учредителем которых выступает Оренбуржье. Главное условие – работа должна быть основной для работника.

• Программа охватывает первичный жилищный рынок.
• Существует возможность использования материнского капитала.
• Период кредитования 3 – 30 лет.
• Кредит со ставкой 2% выделяют при внесении начальной суммы от 20%.
• Если внесено меньше (до 20%), ставку повышают до 3%.
• Набор документов полный, включая НДФЛ, СНИЛС и ИНН.
• Дополнительно необходимы ходатайство работодателя и разрешение исполнительных органов Оренбургской области и лично губернатора.

Ипотека на квартиру и ремонт от НС Банка

Также интересное предложение от НС Банка для первичного и вторичного рынка:

• Любая сумма кредита.
• Начальный взнос – от 10%.
• Возраст заёмщика – от 18 до 75 лет.

Пока условия более чем приемлемые, но вот…

Банк заявляет о проценте всего 3%, но в целом кредит выходит дороже стандартного займа от 9.25%. Дело в том, что такая цена ипотеки будет всего год, а далее весь период кредитования (до 25 лет) заемщику предстоит платить целых 12% (даже если сумма КС + 2% будет ниже 12%). А она уже сейчас ниже 12 (9.25%), и ожидается дальнейшее снижение ключевой ставки.

Таким образом, банк использовал ловушку-приманку в виде 3% и создал исключительно невыгодные условия для клиента, зато себя подстраховал со всех сторон. Ставим чёрную метку – “самая невыгодная ипотека”.

Ипотека на земельный участок

Если решили самостоятельно строить дом, то кредит под небольшой процент 4.4 предлагает Проинвестбанк. Если сумма не более 500 тыс. руб., не нужно подтверждение доходов. Но здесь есть кое-какие ограничения:

• по сроку кредитования: он всего до пяти лет;
• сужены возрастные пределы: для мужчин 23 – 60 лет, женщин – 23 – 55 лет.

Президентская ипотека в Кошелев банке

Сразу нужно предупредить, что она для состоятельных людей, в возможностях которых оплатить большую часть стоимости жилья, иначе программа становится невыгодной по нынешним меркам:

• Льготный банковский процент 5.5 возможен только в случае внесения от 70% суммы.
• Если внесено от 50 до 70%, то ставка увеличивается до 7.5%.
• Если сумма первого взноса ещё меньше, то ставка еще более возрастает, в зависимости от размера суммы.

Но главное опять в том, что льготная ставка 5.5% фиксируется первые три года, а далее она плавает между 9 и 11.7% (точные значения указаны на странице сайта). Если же кредит изначально взят на большой срок (от 15 до 20 лет), то ставка начинается от 10 – 11.8%

Льготная ипотека от Газпромбанка

Изучаем условия, которые поначалу кажутся заманчивыми:

• Сумма кредита от 500 000 до 45 млн.
• Первый взнос – 15% (не такой уж маленький, но менее 20%)
• Срок займа от года до 30.
• Кредит – от 5.4% (вначале кажется, что на весь срок, но увы, мелким шрифтом предупреждение: до 3 лет, и то, если берёте нежилые апартаменты в Neva Towers (жилищном кооперативе).
• В противном случае – льготный тариф 7.9% первые два года.
• Для остальных же заёмщиков установлена единая ставка 9.2% с начальным взносом от 10%, то есть вполне стандартные неплохие условия, не хуже и не лучше, чем во многих банках.

Таким образом при ближайшем рассмотрении ипотека под 5.4% в Газпромбанке оказалась специализированным предложением для коммерческих заёмщиков отдельного ЖК.

Чтобы подобрать самый низкий процент по ипотеке, нужно очень внимательно изучать все условия банков, не упуская из виду ограничения и невыгодные условия, которые часто маскируются в незаметных сносках и примечаниях.