Продажа квартир с проживающими в них детьми

Один из нюансов сделок с квартирами неизбежно связан с людьми, которые в них прописаны. Чтобы жилье могло быть продано, необходимо, чтобы все проживающие в ней собственники изъявили согласие и выписались. Но как быть, если ребенок – собственник квартиры, либо он в ней прописан? Нередко продажа квартир, в которых есть доля детей либо прописаны дети, становится затруднительна.

Как продать жилье, если ребенок собственник квартиры

Права ребенка у нас защищаются государством.

Под защиту органов опеки совершенно обосновано попадают следующие категории детей:

1. Оставшиеся без попечительства родителей:
   • сироты;
   • дети, чьи родители лишены родительских прав;
   • брошенные своими родителями на произвол.
2. Находящиеся на воспитании у родственников или у чужих людей.
3. Проживающие в детских домах, созданных по семейному типу.
4. Несовершеннолетние, которым принадлежит либо вся недвижимость, либо ее доля:
   • по праву наследования либо договору дарения;
   • на основании договора купли-продажи;
   • на основании раздела имущества родителей при разводе и т.д.

Как видно из списка, ситуация, когда ребенок может претендовать на недвижимость либо ее часть наравне со взрослыми, не так уж редка. Только полных прав самостоятельного выбора и решения несовершеннолетний до 18 лет не имеет, и за него осуществляют этот выбор либо родители, либо ответственные за его воспитание люди, но под контролем государственных органов. И это правильно, иначе всякие нечестные и безжалостные аферисты-усыновители или даже некоторые нерадивые «родители», давно выбросили бы несовершеннолетних на улицу.

Закон о прописке детей

Чтобы не происходило нарушение детских прав, законодательством принят закон о прописке и выписке несовершеннолетних, работающий в одностороннем порядке.

Прописке детей, где бы то ни было, дан «зеленый свет»:

• Для того, чтобы прописать ребенка, не нужно согласия ни органов опеки, ни всех тех, кто прописан либо проживает на площади будущей прописки.
• Важно, чтобы ребенок до 14 лет был прописан вместе со своими родителями (либо с одним из них, если родители разведены), или с лицами, их заменяющими.
• Право прописки ребенка вместе с родителями закреплено ст. 70 ЖК РФ.
• Даже если жилье не приватизировано, родитель имеет право прописать в нем своего ребенка без согласия собственника.

Прописка осуществляется очень просто: путем подачи заявления, паспорта родителя и свидетельства рождения ребенка в паспортный стол.

Но вот выписать просто так несовершеннолетнего нельзя, для этого нужно выполнить ряд условий.

Продажа, когда ребенок не собственник квартиры

Если обычной нормальной семье, где растет родной ребенок, не являющийся собственником, предстоит продажа квартиры, то трудностей с продажей квартиры и перерегистрацией ребенка на новом месте здесь не возникнет:

• Родители просто должны взять справку из органов опеки, что несовершеннолетний не находится под попечительством государства.
• Без этой справки переход прав собственности при продаже жилья в Госреестре не зарегистрируют.

Когда нельзя выписать ребенка при продаже квартиры

Если ребенок – собственник квартиры или находится под защитой государственных органов опеки по другим причинам, то с его выпиской у родителей или лиц, заменяющих их, могут возникнуть затруднения.

1. Согласно ст. 37 ГК РФ, имущество несовершеннолетнего не может быть отчуждено у него, даже если он дал на это добровольное согласие, без разрешения и проверки со стороны органов опеки:
   • например, при приватизации квартиры не была учтена доля детей.
2. Несовершеннолетний не может быть выписан просто так в никуда:
   • то есть просто продать квартиру без плана дальнейших действий, подтвержденных документально (договор о найме, предварительный договор покупки-продажи и т.д.) не получится.
3. Переезд в меньшую по размерам квартиру, в которой на каждого человека будет приходится площадь меньше нормы, может быть признано ущемлением прав ребенка на свободное жизненное пространство.
4. Обмен отдельной квартиры с удобствами на коммуналку также будет расценен органами опеки как ухудшение условий жизни несовершеннолетнего члена семьи.

И еще очень много могут возникнуть подобных ситуаций, где комфорт и безопасность детей будут приоритетными, и разрешение на перерегистрацию в новом месте может быть так и не получено.

Таким образом главное при продаже квартиры, где обладает правами собственности несовершеннолетний, либо он находится на попечительстве государства – это получение аналогичных или лучших условий при переезде на новое место, но ни в коем случае не худших. Доказательство, что условия не будут хуже предоставляются в органы опеки не пост-фактум, а перед первой основной сделкой – продажей жилья.

Выписка несовершеннолетнего собственника

В территориальные органы опеки для получения согласия на перерегистрацию несовершеннолетнего нужно подать такие документы:

1. Заявление.
2. Паспорта родителей (либо опекунов) и несовершеннолетнего (либо его свидетельство рождения).
3. Выписку из домовой книги о всех прописанных в квартире лицах.
4. Технические паспорта на продаваемую и приобретаемую вновь квартиру (либо на предоставленную по договору найма).
5. Подлинники документов, подтверждающих права собственности на обе квартиры.
6. Если ребенок-собственник квартиры не прописан в ней, выписку со старого места проживания.

После получения разрешения органов опеки родитель или его законный представитель получает право осуществить сделку покупки-продажи и зарегистрировать свое право собственности на новое жилье.

Когда права собственности получены, производится выписка несовершеннолетнего со старого места жительства.

В территориальный паспортный стол подаются документы:

1. Паспорта родителя-заявителя или законного представителя ребенка.
2. Свидетельство рождения или паспорт несовершеннолетнего.
3. Заявление о снятии с учета:
   • пишется родителем, если несовершеннолетнему меньше 14 лет;
   • пишется несовершеннолетним, если ему исполнилось 14 лет.
4. Разрешение на перерегистрацию, полученное от органов опеки.
5. Правоустанавливающие документ на старую и новую недвижимость (ордер, договор купли-продажи, договор найма).
6. Технические паспорта на обе квартиры.

Сделки с недвижимостью для несовершеннолетних

По закону, если участник сделки малолетний, то есть ему меньше 14 лет, договор купли-продажи подписывает его законный представитель.

Несовершеннолетние от 14 до 18 лет имеют право сами подписывать договор и участвовать в регистрации прав собственности, но с письменного согласия родителей или их законных представителей, а также при условии разрешения со стороны органов опеки.

Помимо стандартного набора документов, необходимых для государственной регистрации, могут понадобиться дополнительные:

• Договор между органами опеки и приемными родителями.
• Подтверждение права самостоятельного распоряжения имуществом несовершеннолетним от 14 до 18 лет, без согласия на то законных представителей, в случаях:
  • признанием органами опеки его полной дееспособности;
  • вступления несовершеннолетнего в зарегистрированный брак.

Все сделки, помимо купли-продажи, для несовершеннолетних также осуществляются с согласия органов опеки:

• дарение;
• залог недвижимости;
• сдача в наем;
• раздел и обмен имущества;
• отказ от наследства;
• уменьшение законной доли детей и т.д.

Кем контролируется доля детей в сделках

По закону, если ребенок обладает долей собственности в старой квартире, то при ее продаже, обмене, покупке нового жилья, он не должен ее потерять.

К сожалению, при регистрации новых сделок регистрирующий орган не обязан контролировать сохранность детской доли – это функции тех же органов опеки, которые также часто не до конца защищают интересы несовершеннолетних, не прослеживая их дальнейшую судьбу. Поэтому получается, что порой такая печальная вещь, как развод родителей может оставить несовершеннолетнего без собственности в будущем.

• Так, по закону, ни родители не могут претендовать на имущество несовершеннолетнего, ни он на их имущество.
• При разводе родителей, если несовершеннолетний не обладал долей собственности, все совместно нажитое имущество, и квартира в том числе, делится на равные доли между родителями.
• Суд, на свое усмотрение, может перераспределить доли между супругами, в интересах того родителя, с кем остается ребенок.

Но, увы, бывает так, что нерадивый родитель продает квартиру, и доля детей уходит вместе с ней. Даже если мать или отец выделит своему дитя денежную долю, он не сможет купить себе на нее ничего. Органы опеки его уже не защитят, так как ребенок вырос и стал совершеннолетним.

Поэтому уважаемые родители, не поступайте по-свински со своими чадами.

Неважно, является ли ребенок собственником квартиры, доли в ней, либо просто прописан, вы несете ответственность за его будущее. Продажа квартиры, ее размен – любая операция должны вестись с учетом интересов ваших детей.

Видео: Прописка и выписка несовершеннолетних.