Какую квартиру лучше выбрать – на первичном рынке или вторичном? Этот вопрос сегодня уже привычен: большинство покупателей знает, что это такое – первичное жилье. Это строящийся или недавно сданный в эксплуатацию объект недвижимости, который даже не успел побывать толком в обороте, а порой даже еще ни разу не был продан. Еще лет 20 назад первичный рынок жилья представлял из себя неизведанную область, куда нога покупателя ступала с опаской. Повально были распространены двойные-тройные продажи, ситуации с замороженными стройками, обманом дольщиков и банкротством застройщиков. Люди часто теряли свои деньги и не получали желаемого. Но сегодня ситуация стабилизировалась, строительные компании регулируются государством, которое само переняло опыт у частных фирм и значительно потеснило их на этом поприще. Что представляет из себя первичный рынок сегодня? И означает ли его развитие и рост популярности приговор вторичному рынку?
Что такое первичный и вторичный рынок жилья
Первичный и вторичный рынки жилья представляют собой две области единого рынка недвижимости.
Под рынком недвижимости понимаются широкий круг участников, объединенных продажами, покупками, наймом и другими сделками, и сами сделки.
Участниками рынка являются:
- продавцы и покупатели, лендлорды и арендаторы;
- посредники (агентства недвижимости, частные риэлторы и брокеры);
- застройщики;
- регистрирующие и кадастровые органы;
- кредитные организации;
- другие физические и юридические лица.
Велик круг питающихся от одного пирога.
Различие первичного и вторичного рынка
На первичном рынке (ПР) обращаются вновь построенные дома и постройки, на вторичном (ВР) – созданные и введенные в эксплуатацию раньше. В этом главное отличие ПР от ВР, но не единственное.
- Объем вторичного рынка в РФ пока превышает первичный, и на нем больший выбор.
- Цена квартиры ВР в большей степени зависит от престижности района, чем от других факторов (планировки, дизайна, класса жилья, материалов и т.д.). Так, квартира в центре Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов России может на порядок превышать стоимость квартиры в новостройках спальных районов.
- Первичный рынок недвижимости медленнее реагирует на снижение спроса на жилье. Несмотря на падение спроса, цены могут держаться годами или уменьшаются незначительно. Причиной застройщики называют большие затраты на строительство, на которое порой берутся немалые кредиты, и необходимость вложения средств в новые проекты. Лучше помедлить с продажей, чем снизить цену и рентабельность – считают девелоперы. Как следствие, красивые, но пустые незаселенные здания стали привычной городской картиной. Способствует монополии на цены все еще недостаточный уровень и темпы развития первичного рынка, что приводит к низкой конкуренции.
- Вторичный рынок жилья быстрее подстраивается под снижение спроса, продавцы здесь охотнее снижают цену, в силу большей конкурентности и отсутствия необходимости считать окупаемость вложенных средств.
- В то же время ВР более инертен, из-за того, что собственники часто не могут прийти к единому мнению, долго принимают решение, не обладают профессиональными навыками и вынуждены прибегать к посредникам. Все это также затягивает процесс сделки. Очень частый финал такой раскачки – продажа по гораздо менее выгодной цене, чем по изначально предложенной.
- В отличие от владельцев вторичных квартир, девелоперы прогадывают реже. Им удается выждать момент, благоприятный для продажи, понять, что ее необходимо сделать именно сейчас. Сделки проводятся профессионально и быстро.
Что объединяет оба рынка
И первичный, и вторичный рынок недвижимости влияют друг на друга и формируют циклы движения цен.
- Строители могут ориентироваться на цены вторичного жилья для расчета рентабельности: снижение цены до нижнего порога рентабельности приводит к замедлению темпов строительства.
- Объектов строится меньше, так как уже вложенные средства еще не освобождены, а новые вложения делать невыгодно.
- Постепенно возникает недостаток жилья, и строительство возобновляется, цены вновь начинают расти.
- Повышение цены на первичном рынке вызывает цепную реакцию на вторичном – там квартиры тоже начинают дорожать.
Плюсы и минусы первичного жилья
Подытожим, что же хорошего и плохого есть в новом жилье.
Плюсы новенькой квартиры:
- Жилье в новостройке строится по современным проектам:
- удобная планировка с возможностью произвести ее самостоятельно (квартиры часто сдаются без внутренних перегородок);
- современная инфраструктура дома с оборудованной территорией (наличие гаражей, удобных парковок и т.д.);
- новые коммуникации;
- охранная сигнализация, консьерж у входа и т.д.
- Цена на жилье может быть меньше на 30%, чем квартира вторичного фонда (за исключением дорогих высококлассных квартир).
- Квартиру в будущем будет легче продать, чем старое жилье, которое все больше будет ветшать.
- Нет надобности долгих поисков с участием посредников (часто застройщика предлагают прямо в банке).
Минусы первичного жилья:
- Жилье сдается в основном в черновом варианте, и придется раскошеливаться на завершение строительных работ.
- Внесение денег по договору ДДУ наперед.
- Зависимость от добросовестности застройщика, ожидание, когда дом будет построен.
- Качество строительных работ часто заставляет желать лучшего.
- Сложность оформления документов, необходимость ввода здания в эксплуатацию.
- Типичные трудности проживания в новостройке (шум от ремонтных работ у всех жильцов, отсутствие всех необходимых объектов рядом).
Состояние первичного рынка недвижимости в 2019 г.: прогнозы
Прошедший 2018 г. со второй своей половины ознаменовался ростом покупательской активности. В основном, это произошло благодаря увеличению количества ипотечных кредитов. В среднем россияне заключили договоров с банками в 2018 на сумму свыше 2 трлн. руб. Основной пик активности пал на ноябрь-декабрь, когда стало ясно, что цикл понижения банковской ключевой ставки подошел к концу: она вновь стала расти, и в данный момент составляет 7.75%. Заемщики бросились брать “дешевые” пока еще кредиты.
Спрос на ипотеку вызвал оживление и на рынке недвижимости, особенно на первичном, и повышение цен. Однако популярны дешевые квартиры, из-за низкой платежеспособности граждан. Их разбирают быстрее всего.
Повышение ключевой ставки привело к подорожанию кредитов на 0.5 – 1.2% в начале 2019. Ипотека на первичном рынке стоит в среднем 10 – 10.5%, на вторичном – 11% и более.
Таким образом прогнозы о скором снижении ипотеки до 6 – 7% пока не оправдались.
Однако не забываем о циклическом характере цен. В начале 2019 г. покупательная и кредитная активность населения вновь снизилась. Аналитики прогнозируют, что ситуация с повышением ставок – временное явление, происходящее в рамках коррекции и ответной реакции на повышение ставок ФРС США. Цены же на жилье по-прежнему диктуются рыночным спросом, и дно по ипотеке еще не пройдено. 2019 г. еще может преподнести достаточно сюрпризов.
Исчезнет ли вторичный рынок
Многое жилье на вторичном рынке морально и физически устарело и подлежит сносу уже сейчас. В Москве, например, проводится программа реновации – сноса старых зданий и вселения жильцов в новые квартиры. Некоторые из них не желают расставаться со своим любимым городским районом.
Сегодня раздаются пророчество, что вторичный рынок постепенно исчезнет вовсе. Однако такое невозможно хотя бы потому, что новостройки со временем сами превратятся в старые квартиры. Первичный рынок жилья также никуда не пропадет и будет существовать до тех пор, пока на Земле останутся цивилизация, владеющая инструментом, и место для строительства. Хотя, возможно, слово “рынок” заменится другим.
