Квартира, приобретаемая в ипотеку в новостройке, подкупает своей сравнительно дешевой ценой, но и как во всякой денежной операции с предварительным перечислением денег, здесь существуют большие риски. Один из них – возможное разорение строительной кампании. Какая же защита дольщика при банкротстве застройщика существует сегодня?
Защита дольщика при банкротстве застройщика
Выплачивая денежный взнос, согласно договору, заключенному с застройщиком, дольщик фактически является его кредитором, с той разницей, что взамен он рассчитывает получить не деньги с процентами, а жилую площадь. К сожалению, его чаяния осуществляются далеко не всегда.
Принятый в 2004г. закон N 214-ФЗ о долевом участии частично защитил дольщика:
- от «серых» хитроумных схем, при которых производилось нелегальное взимание денег за квартиру, а сама квартира нигде в документах не фигурировала как конкретный объект : цель такой схемы – двойные продажи;
- необоснованного завышения цены;
- неограниченного срока строительства.
Однако закон о долевом участии никак не защищает дольщика от банкротства застройщика.
Страхование ответственности застройщика
Начиная с 1-го января 2014 г., был принят закон об обязательном страховании в долевом строительстве.
Среди трех вариантов страховки самая популярная – страхование ответственности застройщика:
Если наступает банкротство застройщика, страховая кампания должна возместить потери дольщика.
[attention type=red]Закон распространяется лишь на тех, кто вступил в долевое участие не ранее 2014 г. Для более ранних участников, а также для ЖСК этот закон не действует.[/attention]
Однако может возникнуть ситуация, когда страховая кампания физически не может выплатить страховки всем пострадавшим и сама становится банкротом. При двойном банкротстве ответственность перед дольщиками делится поровну между застройщиком и страховой кампанией.
Подача заявления в арбитражный суд
Банкротство застройщика признается в том случае, если он больше трех месяцев не может произвести обязательные платежи кредитору в размере свыше 300 000 руб.
Чтобы признать его банкротом, необходима процедура наблюдения.
Покупатель квартиры в течение месяца с момента возбуждения дела о банкротстве застройщика может написать заявление в арбитражный суд с обоснованием своих требований.
Подать заявление нужно обязательно не позднее 30 дней – кто не успеет, может остаться и без денежной компенсации, и без жилья.
В течении двух месяцев формируются реестры требований кредиторов.
Суд рассматривает в первую очередь заявления тех участников, у которых имеется договор с правом приобретения жилья, заключенный с застройщиком, и выполнивших в срок все свои обязательства.
К заявлению в арбитражный суд должны быть приложены как сам договор, так и документ, подтверждающий отсутствие долга по договору.
Процедура банкротства застройщика
Примечательно то, что в пользу дольщиков в закон N 127-ФЗ о банкротстве был введен в IX главу параграф § 7 с важными дополнениями:
- помимо денежных требований, которые ранее были единственно возможной претензией, дольщик имеет право потребовать от застройщика причитающуюся ему квартиру;
- требования всех участников отныне помещаются в два реестра:
- реестр кредиторов – заявления тех, кто желает вернуть деньги;
- реестр участников долевого строительства, желающих получить жилье.
Перед подачей заявления дольщик должен определиться с выбором реестра, так как в процессе судебного разбирательства поменять его может быть сложно.
Теоретически процедура банкротства выглядит вроде бы несложной, но в реальности она запускается с большим трудом, так как получается, что мало кто заинтересован в банкротстве застройщика, даже уполномоченные органы, вынужденные инициировать это процесс, и как ни странно, сами обманутые дольщики.
Обычные дела о банкротстве с чисто денежными требованиями кредиторов решаются легче.
В делах о банкротстве застройщика происходит постоянная путаница и сдвиги в реестре должников из-за приоритета одних кредиторов перед другими. В итоге процедура возврата долгов в порядке очередности затягивается надолго.
Льготы дольщика при банкротстве застройщика
Параграф § 7 IX-й главы закона о банкротстве предусматривает целый ряд льгот для дольщика. В частности, признается приоритет дольщиков перед другими конкурсными кредиторами.
Теперь разберемся, кто такие конкурсные кредиторы. Говоря проще – это люди, которые претендуют на возврат долгов, и уполномоченные органы должны их распределить по очереди.
В процедуре банкротства существуют четыре очереди кредиторов:
- В первой очереди – те, кому положена компенсация за причинение вреда для жизни или здоровья:
- например, рабочему, погибшему на стройке или ставшему инвалидом;
- прохожему, которому на голову сбросили строительный мусор и т.д.
- Во второй очереди – те, у кого заключен трудовой договор с застройщиком (рабочие, мастера, инженеры, архитекторы и т.д.).
- В третьей очереди – участники долевого строительства, то есть дольщики.
- В четвертой – все остальные кредиторы (подрядчики, уполномоченные органы, банки и т.д.).
Таким образом, несмотря на льготы, дольщики – лишь третьи в очереди.
Уполномоченные же органы, возбуждающие процедуру о банкротстве – вообще последние: теперь понятен их малый интерес в инициировании подобных процессов. Вот такое вот противоречие.
В параграфе § 7 есть также льготы о передаче дольщикам жилых помещений при завершенном и незавершенном строительстве:
- Если здание построено, то квартиры просто распределяются между участниками долевого строительства.
- Если строительство не завершено, то дольщики имеют право образовать жилищно-строительный кооператив для завершения строительства за свой счет.
Передача незавершенного строительства
В передаче незавершенного строительства есть также свои трудности:
- Не все дольщики выдвигают требования о получении квартир, половина может находиться в реестре кредиторов, то есть требовать возврата денег.
- Передача незавершенного строительства производится, если стоимость собственности застройщика (это – недостроенный объект вместе с земельным участком) не больше 5 % всех суммарных требований участников строительства, либо при доплате недостающих до 5 % средств на депозит арбитражного суда.
- Если имущества должника не хватает на платежи кредиторам первой-второй очереди, члены ЖСК должны внести на депозит арбитражного суда сумму, покрывающую эту разницу, но не более 10 % стоимости всех прав застройщика на земельный участок и строительный объект.
Хоть процедура банкротства застройщика идет с проволочками, и недостроенных домов до сих пор много, воз все же медленно, со скрипом, но движется, и дольщики в конце концов получают свои квартиры. Ведь правда на их стороне, а власти и строительные фирмы не хотят терять лицо, ведь в следующий раз им уже не поверят.
Видео: Что делать при банкротстве застройщика
