Можно ли стать владельцем подаренной квартиры, если даритель умер

К договору дарения квартир нередко прибегают как к альтернативе завещания: эта сделка проста, заключается быстро, ее оформление дешевле: требуется только уплата пошлины в размере 2000 руб. Дарственную можно заключить даже в обычной письменной форме, не прибегая к услугам нотариуса. Надобность в обязательной государственной регистрации договора дарения недвижимости отпала после первого марта 2013 г. Для одаряемого дарение вообще замечательная во всех отношениях сделка, так как связывает дарителя по рукам и ногам. Отказ от дарения либо его отмена возможны только при особых обстоятельствах. Нельзя требовать от одаряемого взамен исполнения каких-то обещаний или обязательств. Однако есть у дарственной одна особенность, о которой знают не все: в договоре не может быть условия о передаче дара, когда даритель умрет. Такая дарственная на квартиру после смерти дарителя будет признана ничтожной, а само дарение будет расцениваться как завещание.

Дарственная после смерти дарителя: действительна ли она

Данный вопрос можно поставить в различных ракурсах и получить на него разный ответ.

Завещание под видом дарственной

Если дарственная составлена как завещание с обещанием подарить квартиру после смерти дарователя, юридической силы такой документ иметь не будет.

Налицо наглядный пример мнимой сделки, цели которой:

• повышение гарантий для дарителя: он сможет при своей жизни проживать в квартире и не окажется на улице, благодаря “добрым” детям;
• госпошлина при оформлении дарения составляет 2000 руб., а при оформлении наследства имеет дифференцированное значение (0.3% – 0.6% от ст-сти объекта), что в любом случае больше (а порой значительно), чем при дарении (подробнее в статье о налогах при наследовании).

Ничтожность дарения не означает, что одаряемый не получит предмета дарения. Получит, но как наследник, и не в дар, а в наследство со всеми вытекающими отсюда особенностями:

• если среди других наследников умершего есть нетрудоспособные иждивенцы (например, неработающая супруга, достигшая пенсионного возраста или несовершеннолетние), то бывшему одаряемому придется компенсировать им стоимость их обязательных долей;
• преемника могут лишить права наследования, если подтвердится его статус недостойного наследника (например, если он не обеспечил должный уход за нуждающимся в подобной заботе наследодателем).

Заметьте, что прилагательное “недостойный” можно связать только с наследником, но никак не с одаряемым. Это значит, что нельзя отнять дар у того, кто его не заслужил по причине непроявления должной заботы о дарителе (чаще всего это больной одинокий родитель). Однако оспорить дарственную все-таки можно, причем даже после смерти дарителя. Также право отказа или отмены дарения имеются у самого дарователя при его жизни. Но для этого должны быть веские основания.

Право дарильщика произвести отказ или отмену дарения

Даритель вправе отказаться от этой сделки в будущем без компенсации убытков одаряемому в следующих случаях (ст. 577 ГК РФ):

• если оказался в тяжелом физическом и материальном положении:
  • значительно ухудшилось здоровье;
  • начались финансовые затруднения;
  • изменились в худшую сторону семейные обстоятельства (например, развод привел к тому, что квартира, которую собирался подарить даритель, стала его единственным жильем);
• одаряемый применял к дарителю методы физического насилия, покушался на его жизнь, либо жизнь близких ему людей (первый абзац ч. 1 ст. 578 ГК РФ).

Отмена уже совершенного дарения, если дарильщик жив, происходит:

• по причине, указанной в 1-м абзаце ч. 1 ст. 578 ГК;
• из-за смерти получателя дара;
• при мнимом дарении, цели которого – скрыть имущество обанкротившегося предпринимателя (отмена инициируется по требованию кредиторов, государственных органов и других заинтересованных лиц)
• если дару, представляющему не только материальную ценность, может угрожать безвозвратная потеря (к примеру, квартира является исторической или архитектурной реликвией).

В каких случаях можно оспорить дарственную на квартиру после смерти дарителя

При гибели дарователя в результате неправомерных действий безвозмездного приобретателя дара, описанных в ч. 1 ст. 578, отмена дарения происходит путем оспаривания дарственной наследниками покойного.

Также можно оспорить дарение после смерти дарильщика:

• заключенное в неправильной форме (устной вместо письменной, без указания конкретных сведений о предмете дарения);
• являющееся подлогом (подпись была подделана): читайте об электронной краже путем подделки электронной подписи;
• совершенное несовершеннолетним или недееспособным дарителем: если при жизни дарителя недееспособность не была установлена, придется проводить посмертную медицинскую экспертизу;
• являющееся притворной сделкой: лицо, “подарившее” свое жилье родственнику с целью избежать взыскания за долги, на самом деле продолжало оставаться фактическим владельцем квартиры;
• если дарение совершено в обход ст. 575 ГК РФ: получатель “дара” – работник учреждения образовательной, медицинской, социальной сферы, либо государственное должностное лицо;
• объект дарения принадлежал и другим собственникам: при дарении доли в общей совместной или долевой собственности дарственная должна быть нотариально заверена; каждая доля должна быть выделена из общей собственности; дарение доли от имени несовершеннолетнего или недееспособного ничтожно.

Читайте о том, как оспорить дарение.

Даритель умер до регистрации прав одаряемым – действительна ли дарственная

Сложная противоречивая ситуация:

С одной стороны смерть дарильщика автоматически определяет его имущество в состав наследства. С другой – договор дарения может заключаться не только в настоящем времени, а и на будущий момент.

Начиная с марта 2013 г., договор не требует регистрации и вступает в силу в момент его подписания или в указанную в дарственной дату дарения в будущем.

В законе четко оговорена лишь невозможность указания в договоре условия дарения после смерти. Но ничего не говорится об отмене вступившего в действие договора в связи со смертью дарителя. Следовательно, если соглашение составлено верно, и оно успело вступить в силу, то последовавшая после этого смерть дарителя не отменяет заключенную сделку.

Например:

• дарственную стороны заключили 17.01.2016 г.;
• дарение по договору произошло 25.12. 2017 г.;
• смерть дарильщика произошла 07.01.2018 г.;
• одаряемый подал документы на регистрацию 15.01.2018 г.

Регистрация права собственности должна состояться, не взирая на смерть дарителя:

• В период между 17.01 и 25.12 он не отказался в силу обстоятельств от своего решения.
• Его смерть произошла после вступления договора в законную силу.

Поэтому если соглашение нотариально заверено и отсутствуют причины, из-за которых его можно оспорить, такую дарственную после смерти дарителя можно считать действительной.

Но совсем другое дело, когда родственники вынуждают подписывать договор дарения умирающего человека, уже не отдающего отчет в своих действиях. Например, дарственная составляется за два дня до смерти. И одаряемый просто не успевает зарегистрировать права собственника. Здесь уже явно попахивает мошенничеством, так как недееспособный человек (и его представители) не вправе совершать дарение. Однако если факт недееспособности не будет доказан, то и такую сделку формально можно счесть действительной.

Если даритель заинтересован в том, чтобы квартира перешла к одаряемому только при его смерти, то ему стоит прибегнуть к иным видам сделок.

Сделки альтернативные дарению

В первую очередь это завещание и наследственный договор.

Завещание привлекательно тем, что наследодатель:

• не лишается права собственности;
• может продолжать пользоваться имуществом;
• вправе распоряжаться им свободно (продавать, дарить, сдавать в аренду и пр.);
• в любую минуту завещание может быть отменено, и извещать об этом наследодатель наследников не обязан.

Читайте подробнее, чем отличается завещание от дарения.

Что такое наследственный договор

Ст. 1140.1 о наследственном договоре была введена в жилищный кодекс РФ 19 июля 2018 г. и вступила в силу 1 июня 2019 г.

Договор имеет существенные отличия от завещания. Как известно, завещатель вправе держать свое волеизъявление втайне: оно становится известным только после открытия завещания.

В наследственном договоре наследодатель:

• определяет состав наследников;
• ставит в известность их об условиях и порядке перехода прав наследования (в т. ч. о завещательном отказе или возложении);
• привязывает исполнение завещания к определенным обстоятельствам, которые могут наступить или нет;
• вправе назначить душеприказчика.

И все это содержится в одном соглашении, которое можно заключить с каждым из наследников.

Например, наследодатель решает, что квартира должна перейти по наследству к тому из детей (или внуков), который останется проживать в ней, при этом сохраняется право пользования помещением супругой наследодателя (матери детей).

В договор он включает сразу два условия: необходимость проживания и завещательный отказ в пользу матери.

Предусматривая вариант, что ко времени его смерти все дети могут покинуть родное гнездо, наследодатель включает еще одно условие: если к моменту смерти никто из потомков не будет проживать в квартире, она переходит в общую собственность всех наследников. Но это возможно при условии выполнении завещательного отказа в виде права пользования помещением матерью и обеспечении ее содержания и ухода, если к тому времени она будет в этом нуждаться.

• Для надзора за исполнением наследственного договора наследодатель назначает душеприказчика (нотариуса, наследников или третьих лиц, которые переживут наследодателя).
• Наследственный договор очень удобен для супружеской пары, так как позволяет до мелочей расписать порядок наследования доли в общем имуществе каждым из супругов, в зависимости от того, кто из них умрет раньше.

Расторгнуть или изменить договор можно только при жизни участвующих в нем сторон на основании:

• соглашения;
• судебного решения в случае значительного изменения обстоятельств;
• при выявлении наследников с правом обязательной доли.

Договор ренты

Рента дает возможность ее плательщику вступить в права собственности после смерти рентополучателя. Получатель ренты с пожизненным содержанием и иждивением (владелец недвижимости) подписывает договор с рентоплательщиком о передаче ему своего дома или квартиры после своей смерти. В отличие от завещания или дарения – это возмездный договор. Желая избежать лишних затрат, нечестные плательщики часто уговаривают пожилых людей заменить договор ренты мнимым договором дарения или завещанием. Подробнее о ренте.

Заключение

• Дарственная на квартиру после смерти дарителя, если получение дарения в договоре предусматривается только после кончины владельца недвижимости, однозначно не является действительным документом. Одаряемый рассматривается в этом случае как наследник.
• Но если после вступления в силу нотариально удостоверенной дарственной, составленной без нарушения законов, не являющейся ничтожной или оспоримой, даритель умирает, одаряемый вправе вступить в права собственника согласно договору дарения.