Как приобрести недвижимость при помощи ренты

Рента известна в мире еще со времен средневековья. Смысл ее заключался в выплате должником определенных платежей кредитору (рантье) в течение всей его жизни взамен на движимое или недвижимое имущество, отдаваемое в собственность плательщику. С одной стороны, рента была порождением ужасающей бедности, царящей тогда в Европе, а с другой – ловким обходом закона, запрещающего ростовщичество:

• Бедные и немощные получали возможность как-то дожить остаток жизни, получая в долях ту сумму, по которой они фактически продавали свои жилища после своей смерти.
• Заемщики выплачивали свои долги не как части взятого кредита вместе с процентами, а в виде ежегодной ренты.
• Система длительных постоянных выплат также помогала бороться с дефицитом наличных денег, царящим тогда.

Сегодня жилье по договору ренты является одним из самых доступных и выгодным, ведь разница между рыночной реальной ценой недвижимости и заявленной суммой может оказаться существенной.

Жилье по договору ренты – три варианта покупки

Законодательно такая операция была утверждена в нашей стране в конце 20-го века – в 1996 г.

В Гражданском Кодексе, в ст. 583 предусмотрено три вида ренты:

• пожизненная
• с пожизненным содержанием и иждивением
• постоянная.

Соглашающими сторонами являются:

• Рентный кредитор (он же получатель).
• Рентный должник (он же плательщик).

Общая суть во всех трех типах договора:

• Право на собственность плательщик ренты получает при условии осуществляемых им в адрес получателя регулярных выплат пожизненно или бессрочно.
• Получателем может быть либо физическое лицо, либо некоммерческая организация.
• По закону стороной договора может быть не только собственник недвижимости, передаваемой в ренту, но и любое третье лицо или группа лиц. Если лиц несколько, то они по умолчанию получают платежи в равных долях.
• Плательщиком может быть физическое или юридическое лицо, платежеспособность которого подтверждена.
• И получатель, и плательщик должны быть дееспособны.

Договор на ренту заверяется нотариально и регистрируется в Государственном Реестре – без этого он не считается действительным.

Каждому варианту свойственны свои детали.

Пожизненная рента

При пожизненной ренте стороны договариваются о регулярных выплатах должником кредитору либо третьему лицу, указанному в договоре, определенной суммы в течение всей его жизни.

1. Предметом ренты может быть как движимое, так недвижимое имущество.
2. Средство платежей – только деньги.
3. Сумма выплат устанавливается в договорном порядке, однако она должна быть не меньше прожиточного минимума (в расчете на каждый месяц) при безвозмездном отчуждении имущества, а значит подлежит постоянной индексации.
   • Безвозмездное отчуждение – тип перехода прав собственности без получения платы за нее. Таким образом получатель при таком варианте довольствуется только регулярными проиндексированными выплатами.
   • По умолчанию договор ренты возмездный, то есть помимо постоянных регулярных выплат, получатель при передаче собственности плательщику получает сумму, как при ее продаже.
4. Получатель ренты – только физическое лицо.
5. Действие договора прекращается вместе со смертью получателя.
6. Договор может быть расторгнут односторонне получателем, если плательщик:
   • систематически задерживает платежи либо отказывается их выплачивать вообще;
   • не обеспечивает оплату в полной мере;
   • нарушает какие-то условия договора.

Рента с пожизненным содержанием и иждивением

Рента с пожизненным содержанием предусматривает передачу принадлежащего получателю имущества в собственность плательщику, который берет обязательства пожизненного содержания с иждивением получателя и (либо) третьего, указанного им лица (лиц).

1. Предметом договора является только недвижимость (квартиры, дома, земельные и дачные участки и др.).
2. Средство платежей – деньги или иждивение:
   • оплата коммунальных услуг, продовольствия и одежды;
   • обеспечение надлежащего ухода (посещение или вызов на дом врача, оплата работы сиделок, уборка жилья и т.д.);
   • оплата ритуальных услуг и погребения (если это указано в договоре).
   • иждивение по закону можно заменить денежными выплатами.
3. Объем ежемесячных платежей должен быть не менее двух прожиточных минимумов:
4. Если стороны не пришли единому мнению о величине суммы, она может быть оспорена в судебном порядке.
5. Получателем является только физическое лицо.
6. Договор также прекращается при кончине получателя ренты.
7. Договор заключается по правилам лично-доверительных отношений, то есть является фидуциарным:
   • получатель может прекратить действие договора в одностороннем порядке не только при несоблюдении формальных условий, но и при унизительном или оскорбительном отношении к нему со стороны плательщика.

Постоянная рента

Такой вид договора встречается редко.

В отличии от первых двух вариантов, передача имущества плательщику производится на основании взятых им обязательств выплачивать получателю регулярно выплаты в течение неограниченного во времени срока.

1. Предметом ее может являться движимое и недвижимое имущество.
2. Преобладающий вид платежей- денежный, но допускается вещевой, либо в виде работы или услуг.
3. Размер платежей – по договорному соглашению, но не менее месячного прожиточного минимума. По умолчанию платежи осуществляются каждый квартал.
4. Получатели – физическое лицо или некоммерческая организация:
   • рента недвижимости не предназначена для коммерческой деятельности.
5. Постоянная рента может передаваться по договору цессии либо по наследству другим субъектам, но только с условиями, оговоренными Гражданским Кодексом:
   • имущество может быть унаследовано, а не является выморочным (без права наследования)
   • правопреемник – не юридическое коммерческое лицо.
6. Если договор заключен владельцем имущества в пользу стороннего третьего лица, то это лицо не может передать никому свое право получателя без согласия владельца.
7. Договор утрачивает свою силу в следующих случаях:
   • По соглашению сторон.
   • При прощении долга получателем. (Если получатель – третье лицо, то права получателя переходят к тому, кто заключал договор в его пользу, и в этом случае действие договора не прекращается).
   • При выкупе ренты – передаче плательщиком получателю выкупной суммы.

Выкуп ренты в операциях с недвижимостью

Есть два способа выкупа, в зависимости от вида отчуждения недвижимости:

• При возмездном отчуждении в виде продажи жилья выкуп ренты по умолчанию производится по цене равной суммарным годовым выплатам, указанным в договоре.
• При безвозмездном отчуждении недвижимости выкупная цена является фактической стоимостью недвижимости.

В некоторых случаях, например, при невыполнении должником всех обязательств или его неплатежеспособности, получатель имеет право потребовать у плательщика выкупа ренты.

Жилье по договору ренты: возможные риски

Профессионалы редко занимаются сделками по договору ренты: они в основном заключаются родственниками, соседями и знакомыми.

Несмотря на то, что такой способ приобретения жилья является для покупателя по своей цене порой весьма заманчивым, а для продавца – часто способом выжить, существует обоюдный риск такого рода сделок.

Риски плательщика ренты

Для плательщика могут быть такие риски:

1. Повреждение или потеря недвижимости:
   • При пожизненной ренте, независимо от формы отчуждения имущества (возмездной или безвозмездной), выплаты, несмотря на утрату недвижимости, не будут прекращены.
   • При постоянной ренте выплаты не прекращаются только в случае безвозмездного отчуждения. Если же недвижимость отчуждена за деньги, плательщик может изменить условия договора или расторгнуть его.
2. Недееспособность получателя

Договор ренты при недееспособности получателя

Если получатель недееспособен, то договор ренты юридически будет признан незаконным и расторгнут. Поэтому крайне важно убедиться в том, что получатель не страдает расстройствами памяти, психическими расстройствами и отвечает за принятие решений.

В противном случае недвижимость будет отсужена его родственниками или наследниками.

Недееспособностью получателя могут сознательно воспользоваться третьи лица, в пользу которых может быть по закону заключен договор.

Мошенники выбирают жертву, страдающую старческим слабоумием либо детской доверчивостью, столь свойственной старикам. Уговаривают ее заключить договор ренты, в котором они будут являться получателями, обещая щедро поделиться. Через время выясняется, что договор заключал недееспособный инвалид. Плательщик лишается права собственности, а инвалид, вместо положенных ему выплат, получает жалкие крохи или ничего. Печальный итог сценария с двойным обманом. В «шоколаде» только преступники, исчезнувшие со всеми деньгами.

При заключении таких сделок с особым вниманием нужно отнестись именно к договорам в пользу третьих лиц.

Риски получателя ренты

Для получателя главным риском является непорядочность, а порой просто криминальная сущность плательщика. Страшные жизненные истории, когда при пожизненной ренте пожилых одиноких людей отправляли на тот свет преждевременно, отнюдь не выдумки. Поэтому личность плательщика должна быть изучена крайне придирчиво родными получателя или органами опеки.

Прочие риски, которым подвержены получатели ренты, вполне решаемые:

• От неплатежеспособности плательщика получатель может защитить себя залогом либо поручительством, как в ипотеке
• Отчуждение (продажа, сдача в аренду и т.д.) имущества, обремененного рентой, возможно только с согласия рентного получателя.
• Если право собственности на жилье, приобретенного по договору, будет отчуждено другим собственникам, то все они (и нынешние, и прошлые) связаны субсидиарной ответственностью: получатель имеет право взыскать долги с другого собственника, если первый оказался неплатежеспособным.

Субсидиарная ответственность собственников – это и есть бремя ренты. В договоре она подразумевается по умолчанию, если не указан другой тип ответственности – солидарный, при котором долги по ренте делятся между всеми собственниками в равных долях.

Видео: Жилье по договору ренты (советы нотариуса).